未来五年深圳商业地产“产能过剩” 同质化竞争加剧

每经网深圳8月2日电（记者 胡廷鸿）  未来深圳将有多少个购物中心？商业供应量有多大？有机构调研数据可以告诉你，5年内深圳福田中心区一平方公里范围内将有90万平米的购物中心出现，商业中心的密度达到一平米的土地上供应0.9平米的商业。

随着开发商一哄而上的进入商业地产领域，深圳大量城市综合体建设由发热迅速演变为集体“高烧”。

据世联地产研究数据显示，未来五年深圳一万平米以上的商业供应量将达到504万平米，短期内深圳购物中心将呈现爆炸式增长，到2017年深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平米，比目前翻了一倍。

如此巨大的供应量是过去30年来，深圳商业面积存量的一倍。对此，世联地产认为，短期内深圳商业购物中心的供应面临过剩 。

未来五年购物中心供应超500万平米

因限购而催生的商业地产开发热潮之后，商业地产或许将面临短期集中式供应所带来的“产能过剩”。

据统计，目前万科、招商、保利、金地、华侨城等一线开发商都在深圳本土开发商业综合体项目。

在蛇口，招商地产正在打造海上世界、万科已有龙岗万科红、保利在后海有保利文化城，金地在福田岗厦的金地大百汇。

相比其它四家龙头房企，华侨城则捷足先登。上周末，定位于都市文化旅游休闲的华侨城欢乐海岸迎来了全国首个“水陆狂欢节”，这是自从2011年底正式营运以来，华侨城为积累商业氛围进行又一次宣传造势活动。随着，欢乐海岸的人流不断积聚，直逼深圳中心区购物公园。

据欢乐海岸营销副总监李陶称，目前欢乐海岸大部分运营的是餐饮品牌，后续将有其它商业业态正式营业。资料显示，欢乐海岸一期“曲水湾”的商业面积供应量约13万平米，商业体量仅小于深圳万象城。未来五年内欢乐海岸再将推出13万平米的二期商业面积。

除此之外，今年底，由万科和招商首次联合打造的商业地产项目“万科壹海城”将入市。其中，万科将负责10万㎡的写字楼+3.2万㎡的商业，合计建筑面积达13.2万㎡；而10万㎡的商务公寓+5.5万㎡的五星级以上标准酒店由招商地产负责开发，总建筑面积达到35万平米。

实际上，在未来五年内，深圳一万平米以上的购物中心供应面积将达到504万平米，几乎是深圳过去三年来商业面积存量的一倍。据世联地产统计，到2017年深圳商业购物中心存量面积将达到1081万平米，增速达87%。

未来5年内，包括包括金地大百汇、海雅缤纷城、鸿荣源壹方中心、中粮购物公园等10个商业综合体入市，总体量超100万平方米。

而深圳福田中心区则显得更为突出。世联地产预估，未来五年内福田中心区一平方公里将至少供应90万平米的购物中心，每平米土地上将供应0.9平米的商业。

对此，世联地产深圳商业部总监雷艳称，这将深圳城市商业格局将彻底改变。

商业同质化加剧 开发风险激增

一边是商业地产开发的狂热，一边却是竞争加剧，风险也开始慢慢集聚。

由于宏观经济增速放缓，降低市场对商业物业的需求，今年二季度末，包括第一太平戴维斯、仲量联行、世联地产、高力国际等商业服务机构，罕见的一致对今年下半年深圳商业租售水平看低。报告认为，下半年供应增加和需求放缓，将使得商业物业的价格增长空间进一步压缩。

根据仲量联行的统计数据，仅仅是2012年下半年深圳新增大型商业供应18万平方米，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。而今年二季度优质商铺的市场吸纳量仅为2.9万平米。

显而易见的是，迅速增加的商业供应量，使得短期内深圳商业购物中心面临“过剩”。

未来深圳越有42个5万平米以上的商业项目出现。“商业规模爆发式增长，将导致供应短期过剩。”雷艳称。

而大量的商业面积供应也带来另一个问题，雷艳指出，由于深圳地铁沿线价值在此之下，购物中心客群单一导致同质化现象加剧，开发风险将激增。

据统计，目前，万象城、金光华广场、益田假日广场、海岸城、KKMALL等五大购物中心商业品牌重叠度达到18%-30%。

雷艳认为，由于品牌数量有限，品牌同质化竞争必然加剧，以后商业购物中心的营业能力将面临考验。

此外，他还认为，短期内爆炸式增长的商业购物中心将使传统商业面临洗牌，高水平的商业购物中心营运时代将来临，从而推动行业的变革和发展。