收购项目疑涉同业竞争 业主缴房款两年后未获土地证

每经记者 孙嘉夏 发自上海

背靠大股东所拥有的酒店经营管理人才，文峰股份（601010，SH）似正有意无意地介入酒店项目。

在如皋，以售后回租模式运营的如皋文峰城市酒店，正陷入一场因业主不满回报率而引起的纷争中。“公司新任董秘张凯一早已赶到如皋去了。”7月31日，文峰股份董事会办公室工作人员告诉 《每日经济新闻》记者。

在南通，文峰股份也将以2.5亿元的代价收购南通文景置业有限公司（下简称文景置业）50%股权。收购完成后，上市公司将持有文景置业100%股权。

《每日经济新闻》记者从熟悉该项目的分析师处获悉，文景置业所拥有地块占地面积63150.71平方米，其上将矗立起一幢高23层、建筑面积约56000余平方米的五星级酒店。

而根据文峰股份招股书，公司大股东文峰集团已通过全资子公司南通新有斐大酒店有限公司 （下简称新有斐）在南通运营着一家五星级酒店，新有斐同时还是上市公司第二大股东。

文峰股份发布的一份补充公告称，文景置业项目中所包含的酒店部分将采取招租、整体转让等形式处置，文景置业自身将不会直接经营酒店业务，不会与文峰集团及其关联方的酒店业务产生同业竞争。

“有待观察，是选择整体出售？还是售后回租经营？”上述分析师说。

新购项目疑涉同业竞争

文峰股份于如皋运行的酒店售后回租业务，并不成功。

在距南通约一小时车程的如皋，业主们与上市公司旗下的如皋文峰大世界有限公司 （下简称如皋文峰）签订《商品房买卖合同》，购入如皋文峰城市酒店房间后，又再与如皋文峰大世界有限公司城市酒店分公司签下 《委托租赁经营协议》，将所购房间租赁给该分公司经营。

“还不清楚文景置业下的酒店项目，会不会采用这类方式运营？”有熟悉公司的分析师告诉记者，“毕竟大股东拥有酒店管理方面的经验和专门人才。”

根据文峰股份最新一则有关收购案的公告，公司将以2.5亿元的代价收购文景置业。公告介绍，文景置业系为开发位于南通市国棉二厂地块、建设文峰城市广场而成立的项目公司。南通国棉二厂地块位于城市中轴线，是南通第二商圈的最佳位置。该地块上现已开工建造包括购物中心、商业街、酒店、办公、住宅等在内的设施。

之后发布的一份补充公告介绍，该地块用地性质为商业、旅馆业、办公、居住，地上建筑面积小于207300平方米，其中五星级酒店大于等于55000平方米。“计划建造一幢高23层，面积在56000余平方米的五星级酒店。”上述分析师告诉记者。

而在该份补充公告中，文峰股份称除商业物业部分将由文景置业保留之外，其余“普通住宅、商业街、办公、酒店物业 （酒店物业也可招租）部分拟全部对外出售”。后文的表述也称，对文景置业的收购完成后，项目中包含的酒店部分将采取招租、整体转让等形式处置。

“具体如何处理还有待观察，究竟选择招租？还是在一定利润的情况下转让？或是采取售后回租的模式？都还没最终确定。”上述分析师认为。而尽管仍存在“招租”等可能的选项，文峰股份仍在公告中坚持表示，文景置业自身将不会直接经营酒店业务，不会与文峰集团及其关联方的酒店业务产生同业竞争。

目前，文峰股份的第二大股东新有斐已在南通经营着一家五星级酒店，新有斐注册资本3000万元，由文峰集团100%持股，并在2010年实现净利润3185万元。

业主：两年仍未拿到土地证

缴款购买了如皋文峰城市酒店房间的业主，至今仍未等来满意的答复。其根源在于售后回租模式引发的“不信任”。

业主代表们向记者表示，由于如皋文峰拿出了不尽如人意的年度经营业绩，使得在酒店净利润未达双方当初约定分红底线的情况下，业主们仅能收得固定租金，而这一租金比例“甚至少于银行同期年利率”。

“我们对售后回租的模式并不满意，要求更改利润分配方案。”业主代表李娟告诉记者，“这一模式能保证如皋文峰通过收取业主购房款的方式，早早地收回酒店建设成本。再通过回租经营，每年获取稳定的利润。而业主由于无法掌握经营和审计情况，根本无从知晓酒店真实的经营业绩，陷入被动。”

根据文峰股份招股书，如皋文峰2010年实现营业收入2.74亿元，营业利润亏损565.69万元，净利润1916.77万元。2011年，如皋文峰实现营业收入4.29亿元，净利润309万元。文峰股份同时披露，如皋文峰在该年度销售酒店房产及店面房产生的收益为1051.8万元。

而李娟则早在2010年6月即与如皋文峰签下合同并缴付了购房款，但在拿到房产证后，直至近日方才被通知办理土地证。

根据双方签订的 《商品房买卖合同》，如皋文峰以转让方式取得的“如皋市中山路迎驾路交汇处东侧”地块面积为2140平方米，规划用途为商办，土地使用期限自2008年3月至2048年3月。该份合同中，同时称买受人的房屋仅作“办公”用途，这也被认为与实际用途不符。“之后还签订了《房屋买卖合同补充协议》，规定需委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等，但一等两年，我们都没拿到土地证。”李娟告诉记者。

7月31日，文峰股份董事会办公室工作人员告诉记者，新任董秘张凯已赶赴如皋。