“退房潮”不断 南通台商城陷资金困局

每经记者 黄晟 江苏南通摄影报道

被称为首个4000亩台商科技产业总部、江苏重点建设项目、南通市重点项目、商会重点合作项目的南通台商城项目，如今正因涉嫌虚假宣传、资金短缺、业主退房等风波遭遇难关。

2012年7月10日，南通如皋市吴窑镇的南通台商城项目工地，杂草疯长，原本2011年3月交房、2011年12月试营业的承诺也显得遥遥无期，几个工作人员面对《每日经济新闻》记者，误以为业主到来，如临大敌。

招商的不成功、退房事件接连不断，使南通台商城深陷危机。

光环效应下的购房潮

吴窑，江苏如皋市城南方向一个不起眼的小镇，有着当地人引以为豪的三张名片——“银杏之乡”、“建筑之乡”、“山羊之乡”，南通台商城项目正坐落于此。

2010年，台商城项目以7000~10000元/平方米不等的价格销售，该价格与当地消费水平相距甚大。然而事实上，台商城销售异常火爆，很多人为抢房而不得不动用关系。在购房最狂热的几天，由于售楼处购房者太多，开发商甚至采取了分批进场。

台商城项目销售何以如此火爆？来自苏州的业主袁女士道出了其中玄机。

袁女士称，首先是政府的光环，南通台商城被称为首个4000亩台商科技产业总部、江苏重点建设项目、南通市重点项目、商会重点合作项目，项目的销售大厅展示着海峡两岸知名人士和相关领导的题词寄语，如皋当地政府也出台了相关文件给予支持。

一份由业主提供的南通台商城宣传资料写着“4000亩科技产业总部、27万平米交易展示中心、首个台商入股台商的投资利器、携手世界500强及2000家实力台商共同掘金”等内容。

其次是广告宣传的承诺太诱人。该项目承诺，由运营商方面负责业主的回租，第三年起每年回报8%，10年后按照购房合同价150%进行回购。

“在这个前提下，当然是房价越高越好，房价越高，回报就越大啊。”业主陆女士表示。为了打消购房者的顾虑，开发商还打出了自持55%物业的口号。

“我们看中的是政府的支持及美好的投资前景。可如今这4000亩的产业基地连十分之一都没有建成，周围的配套设施也没有到位。”袁女士强调。

铺天盖地的广告宣传，两岸知名人士的题词以及当地政府支持其发展的红头文件，这些都吸引着人山人海的购房者。

“这些东西弄得人眼花，不少人还没弄清楚怎么回事，就匆忙跟风购买。由于房子面积在20~40平方米左右，最大投资额也不到40万元，最小投资额不到15万元，若是按揭付款，花费七八万元就可以购买，不少人买了两套以上。”业主凌先生表示。买主大都是签订两份合同，一份系与开发商签订的购房合同，一份系与运营商签订的委托代理经营合同。

“省重点项目”陷泥潭

事实上，南通台商城始建于2007年，从2007年~2010年5月间，项目因资金问题几度停建。

2010年5月，开发商江苏正泰公司如皋分公司（以下简称如皋正泰）重新启动建设，台商城似乎迎来了春天。

当年7月份，经过精心的策划、高水平的营销技巧以及高密度、广覆盖的宣传和推介，项目吸引了来自浙、沪、苏南等地的业主前来投资购买。据官方资料统计，截至2011年5月份，约4000多名业主购买并与运营商——台商城基础设施公司（法定代表人是陈镒宏）签订了返租经营合同，前期所开发的13万平方米商业展销区基本销售完毕，并于2011年9月份全部竣工，至此，已受理办理房产证的客户有2000多户。另外，还有5万平方米建筑已封顶但没有完工，总开发面积达18万平方米。

然而，2011年8月，因消防通道的变更，不少业主购买的房子出现了严重的面积差，有的甚至达到了100%，就是说花费几十万元买了零面积的房子。而根据购房合同第5条，面积差绝对值超过3%便可以退房，这部分业主因此拒办产权证，要求退款。

与此同时，受国家宏观政策调控影响，不少业主的按揭贷款迟迟没有下发，这部分业主也加入了退房行列。随后，有些不在上述条件的业主，也以 “合同约定在2011年3月10日交房，现已超过最大限度时间，商铺还没建好”为由而要求退房。

一时间，退房潮一波接一波，最终使一些处于观望状态的业主也加入进来。

退房不断，南通台商城再次深陷泥潭。除了暂时停工之外，一些原本打算入驻的企业也打消了念头，不少业主多次聚集到台商城及当地政府门前讨要说法，台商城几乎成了“烂尾楼”。

业主维权

截至今年6月份，除了极少部分购房者因面积差别太大拿到了部分退房款外，大部分业主退款无望，原因在于业主们当初签署的两份协议。

业主们认为两份协议存在陷阱。购房协议最后一条规定，出现纠纷只能仲裁。而当业主要求仲裁时，却被运营商反仲裁了。这是因为在委托代理合同第9条规定：本合同一经签订，不因业主与开发商签订的相关协议效力变化而变化。运营商的理由是：业主要求解除与开发商的购房合同，势必影响到与运营商的委托代理合同，是以申请仲裁业主继续执行购房合同。

而对于业主以 “超过合同约定2011年3月10日交付的最大限度时间”为由要求退房，开发商则认为，交付是其与运营商之间的事，业主不需过问。委托代理合同第6条规定：业主委托台商城基础设施建设有限公司与开发商直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，业主无需再与开发商直接办理房屋交付手续。”

“要闹就闹吧，大不了来个鱼死网破”。开发商如皋正泰的林经理如此表示。林称，业主这样闹下去，根本没有任何好处，也不能解决实际问题。目前只有相互配合，让台商城正常招商营业才是上策，也是保证业主利益的最基本的前提。

开发商无奈

如皋正泰马姓副总经理表示，如皋正泰接手台商城后，于2011年先后遭遇两个问题。一是消防问题，台商城是按照2007年的规划设计进行的，2010年已经预售，到2011年消防通道却要变更，“我当时是坚决不同意的，变更之后有90%的业主出现面积差，但没办法，最后还是得同意，为了顾全大局，将超出3%以外的面积无偿赠送给业主，对于缺少面积的业主，退还面积差部分的房款，对于面积差超过50%业主给予退款，目前也退了不少钱。”马姓副总经理说道。但即使这样，业主们拒绝办理房产证，致使后面工作无法开展。

另一个问题就是按揭贷款。马副总称，去年国家银根紧缩，很多业主按揭贷款无法下发，后来争取到部分贷款后，业主却不配合了。开发商向业主提出了 “分期付款给公司的方式”来应对银根紧缩，但没有得到业主的响应。

不过，业主们称，贷款问题在于开发商，由于开发商自身问题、手续不全等，导致银行不放贷，并非因为开发商解释的多数业主信用不良。

如皋正泰销售部林经理同时称，有一部分购房者是来自浙江的炒房团，“当初买房子是自愿的，现在见房地产行业气候不好，房价下跌，哪有退房的道理？”林并称，如今8亿元销售款还有银行按揭的2亿元没有到位，也就是只有6亿元左右到账，除去土地、税收、营销、广告、建筑的投入，再加上目前另建的5万平方米建筑和基础设施建设的投入等，已经没有钱了。

对于业主们质疑的虚假宣传，林经理解释：台商城的宣传的确存在违规，但工商部门已经查处过。省、市重点项目一说，实际上是目前项目符合条件，但没有审批下来。世界500强知名企业入驻也没有做到，只是理想化的。目前只有几十户商铺入驻。至于4000亩产业基地等的宣传，也只是想法及口号。

对于广告宣传中的回租回购，有业内人士认为，住建部曾明令禁止返本销售或变相返本销售商品房，也不得采取售后包租或变相包租方式销售未竣工商品房，因此，该广告宣传涉嫌违规，其承诺的回报回购风险较大。

吴窑镇当地一官员表示，开发商正在积极筹集资金，承诺在6个月内分期将无房户及少面积的房款退还到位，其中6月份已按比例退还200多万元。该官员称，起初政府对该项目非常看好，也出台了文件给予了政策支持，但没有想到会有今天的局面。

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