新鸿基地产危局百日 内地项目低价促销

每经记者 杨羚强 胡廷鸿发自上海、深圳

上周五（7月13日），香港廉政公署正式起诉前政务司司长许仕仁、港交所前高级副总裁关雄生。一同被起诉的还有新鸿基地产香港第二大富豪家族、新鸿基地产(00016,HK)主席兼董事总经理郭炳江和郭炳联两兄弟、新鸿基执行董事陈钜源。

而就在前一天，瑞士信贷发布报告称，新鸿基地产股价已充分反映“廉政风暴”的不明朗因素，加上其投资物业一直提供稳定的回报，是地产股首选。同一天，国浩资本也给新鸿基地产维持买入的评级。广发证券（香港）甚至在郭氏兄弟被正式起诉、新鸿基地产停牌时给出了增持评级。

正是由于这些券商的力挺，新鸿基地产的股价昨日收盘仅下跌1%。这和新鸿基在郭氏兄弟3月29日被廉政公署拘捕时股价当日下跌13%形成鲜明对比。耀才证券市务总监郭思治评价说：“对新鸿基地产股价影响最坏的一分钟已经过去。”

为何新鸿基地产能够独撑危局百日不倒，更受到众多投行、券商的信任？机构研究报告的内容显示，是业绩“拯救”了新鸿基地产。而为了业绩，新鸿基地产也开始低价促销。

稳定业绩成被看好内因

表面上看，人事上的变动帮助新鸿基地产撑过了“最坏的一分钟”。

自3月29日以来，新鸿基的历次公告，基本与人事变动有关。先是重组了于3月19日成立的为处理廉政公署调查及一切相关事宜的特别委员会；4月11日，任命有35年房地产从业经验的老臣雷霆为执行董事；6月14日又委任TVB行政主席梁乃鹏及梁榉泾为独立非执行董事。

在郭氏兄弟被起诉之后，郭炳江29岁的儿子郭基辉和郭炳联31岁的儿子郭颢澧，代替郭氏兄弟担任董事职务。

与此同时，新鸿基地产还向包括雷霆在内的若干人士授予以每股96.15元价格认购的购股权。

但实际上，券商和投行们看好新鸿基地产并不是因为人事变动，而是这家公司未来的业绩。瑞信的报告就称，该公司以低于市场预期的价格，取得北角临海“地王”，反映多名高层被廉署调查事件并没有影响公司正常运作。

根据瑞信的报告，上述新鸿基地产以69.1亿港元夺得的前北角村地块，每平方英尺地价为9347元。参考附近楼盘二手价，建成后每平方英尺售价可达1.6万元，而商业物业价值为每平方英尺1.4万元，计入建筑成本后，该项目毛利率有26%。

与瑞信看法类似，其他投资机构也对新鸿基地产的股价表示乐观。交银国际报告称，“在新鸿基案件解决之前，公司仍存在不明朗因素，但我们认为公司不大可能跌至2008年的估值低谷，原因是香港物业市场仍然稳健，公司也在加快物业销售。”

除了新鸿基香港的业务，内地业务也被看好。根据交银国际的测算，新鸿基地产2012年的收入有望达到640亿元港币。

低价促销刺激销量增长

交银国际的研究，获得了克而瑞研究中心的数据支持。根据该机构的监测数据，在前三月内地商品住宅销售总额只有10.67亿元的情况下，新鸿基地产从4月份起开始突然发力，第二季度共销售了29.11亿元人民币，不仅较前一季度大幅增长，也比去年同期增长了184%以上。

中房信集团的数据显示，仅新鸿基上海滨江豪宅项目——凯旋滨江园项目就在二季度为新鸿基内地住宅销售业务贡献了近10亿元的销售额。

然而，这一项目如此好的销售业绩，却源于低价促销。尽管它的网上参考价最高达到26.4万元/平方米，主力销售的5、6号楼单价最高的一套单元，分别达到21.56万元/平方米和19.89万元/平方米，但中房信监测的实际成交数据却显示，没有一套房的成交单价超过14万元，绝大多数房源的成交均价在11万~12万元/平方米。

中房信研究总监薛建雄认为，凯旋滨江园能在4个月不到的时间里卖出总共195套房源中的42套，和楼盘的销售价格不无关系。如果凯旋滨江园采用像汤臣一品的高定价策略，恐怕也会像汤臣一品那样历经8年时间，还没有去化总供应量的1/3。

事实上，在凯旋滨江园上市前后，中粮海景壹号、四季汇以及国信世纪海景等多个滨江项目与之展开竞争，在这样的背景下，只有低价的销售策略，才能取得更好的业绩。

虽然，新鸿基地产以低价快速销售，刺激业绩大幅增长，进而使公司迅速走出郭氏兄弟被廉政公署起诉的影响。不过，新鸿基地产的投资者仍有一个疑问：快速成长的业绩，会不会透支新鸿基的未来，让新地在未来两三年时间出现部分区域无房可售的尴尬。

对此，新鸿基地产公关部的回应与上述设想“颇有偏差”。对方称，凯旋滨江园销售情况理想，且并未采取降价策略。“滨江凯旋门”第一期（共5栋楼，195个单位）的整体均价约16万元，其中5、6号楼的标准楼层单位均价约12万元。所有单位有序推售，目前的成交集中在5、6号楼，成交均价达到预期。