上海滨江豪宅现价格战 最低单价降至7万元

每经记者 杨羚强 发自上海

德银最新报告称，贷款利率下调惠及按揭贷款，将可带动楼市需求反弹，令地产板块受益。然而，上海滨江地区豪宅价格的疲软走势，却让人们松了一口气。

此前，世茂滨江花园以7万多元/平方米的成交价迅速卖剩至只有1套复式，接着中粮海景公寓以11万元~12万元/平方米的成交价格销售，滨江凯旋门的最低成交价格降至9万多元/平方米。

一度以稀缺的江景而闻名上海的陆家嘴豪宅渐渐失去了保值的作用。和高端的奢侈品一样，那些曾以高价销售的楼盘，在面对比自己更顶级的产品时，不得不以降价的方式来减少销售压力。

滨江地区的价格战

4月底，新鸿基地产滨江凯旋门项目一套“楼王”标出的24.2亿元天价，曾让人惊呼新的 “全国最贵公寓”又将在上海滨江诞生。然而，在正式开盘时，滨江凯旋门不到10万元/平方米的最低成交价却让人大跌眼镜。

此前，世茂滨江花园 “楼王”——5号楼的剩余公寓以7万多元/平方米的价格销售。在此之后，陆家嘴地区又有多个楼盘选择以低价或者平价销售。以中粮海景为例，今年6、7月份的成交价格仅和该项目2009年11月的均价接近。

价格走低的趋势还在延续。预计于8月份推出豪宅项目的瑞安建业董事总经理黄勤道说，将推项目住宅部分的回收周期不超过3年，项目预计将在明年年中前全部售罄。他同时透露，这一项目的成本比周边其他楼盘更低，会以更有竞争力的价格吸引客户。

上述项目如果上市销售，或将引发陆家嘴地区新一轮的价格战。事实上，当地多家楼盘的开发、销售周期都在7年以上。以汤臣一品为例，早在2002年就已经获得了地块；而世茂滨江花园的开发、销售时间更是早在2000年以前。

至于新鸿基地产的滨江凯旋门项目从拿地到销售，也有7年历史。这些项目漫长的开发周期，给后期的销售、收益增加了一定的风险。

价格趋势或将延续

“房子这种东西其实是逐渐贬值的，因为产品、户型一系列配置标准不会带来更大的增值效应。要求整个营销团队必须在每个月的去化中保持持续稳定的旧货去化量，达到整个新货和旧货去化的全面推进。”陆家嘴地区一楼盘的集团营销总监在和同行作交流时分享了她的营销观念。

中房信分析师薛建雄非常认同这一观点，他表示，陆家嘴地区的很多高端楼盘诸如世茂滨江花园的产品设计、建材等都是10年前的，已经远远落后于行业的平均水平。在区域内出现更多设计新颖、建材标准高的楼盘后，自然会失去竞争力，价格出现下滑，甚至直接以两三年前的价格对外销售。

第一太平中国区董事长刘德杨说，事实上目前很多高端楼盘相较过去并没有降价，有些项目的成交价格依然高于过去几年。所谓的降价，其实仅仅只是较预期价格有所下跌。DTZ华东区住宅部董事伍惠敏表示，过去几个月成功热销的楼盘不仅花费了大量广告费提升知名度，还普遍以8折降价销售。她认为，未来的市场依然将延续之前的趋势。

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