商办土地稀缺 陆家嘴难抑南扩冲动

每经实习记者 关赟斐 发自上海

7月4日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，挂牌出让4幅浦东新区地块，均为商业或商办用地。

其中，黄浦江沿岸E20地块（E-4-2地块）出让面积9003平方米，容积率4.0，但起始价高达近8亿元，折合起始楼板价达22222元/平方米。

《每日经济新闻》记者了解到，该地块东至浦明路，南至规划路，西至E-4-1和E-4-3地块，北至微山路，与南浦大桥隔江相望。恰好位于陆家嘴金融中心区一期以南，对此业内人士指出，该地块的出让，是陆家嘴金融城向南全面扩容的开始。

事实上，目前陆家嘴南扩的信号已经非常明显。

此前不久，上海浦东前滩规划结束网上公示，规划即将公布。业内一致认为，位于陆家嘴中心区一期南面的前滩规划，将带出一个全新的“陆家嘴”版图。

今年初，上海市有关领导表示，浦东前滩将成为上海“十二五”重点开发的区域之一。

中华企业市场部经理戴正芳认为，在外资云集的陆家嘴，该土地的出让，或将成为一些国企、民企抢驻金融城的契机。

南扩信号显著

早在2007年，上海金融服务办公室有关负责人就指出，陆家嘴金融贸易区土地利用已近饱和，东扩势在必行。

根据规划，陆家嘴东扩（即陆家嘴金融中心区二期）项目位于陆家嘴CBD，沿黄浦江，西至浦东南路，东至荣成路，南至东城路。总占地25万平方米，建设总面积136.7万平方米。该项目命名为“陆家嘴滨江金融城”，其中商办建筑67.11万平方米。

5月中旬，上海召开陆家嘴金融城十大重点工程推进会，宣告东扩事宜又有新进展，5年内将新建45幢共350万平方米的商办楼宇，总投资约520亿元人民币。

然而，随着上海金融中心规划的日益升温，陆家嘴商办楼的供应量远远不足。据报道，截至今年4月底，陆家嘴金融贸易区商办楼宇总数仅207幢，建筑总面积约1015万平方米。去年陆家嘴商务楼宇出租率达94%，小陆家嘴区域部分楼宇出租率更达100%。

戴德梁行商业部华东区董事沈洁指出，陆家嘴商办楼的现状是存量高，但新建量很低，根本原因是商办土地非常稀缺。他认为，在陆家嘴论坛刚刚结束之际，该优质土地即挂牌出让，意味着陆家嘴迈出了全面扩张的第一步。

陆家嘴论坛上，对中小企业的支持成为热点议题。有专家指出，由于上述土地出让面积不大，容积率较高，更适合用作中小企业办公，与陆家嘴金融城的发展诉求更契合。

民营房企或有契机

处在陆家嘴南扩的时间点上，该地块很可能成为民营企业进入陆家嘴金融区的“桥头堡”。

上海市规土局相关公告显示，该地块申请竞买的时间为2012年7月20日至8月8日，8月1日开始报价，8月10日挂牌截止进入现场竞价时间。业内人士指出，作为商办用地，该土地是一幅名副其实的优质土地，很可能受到众多企业追捧。

20年前开始开发建设的陆家嘴，与南京路、淮海路等传统CBD商圈相同，受到外资及港资的青睐。2006年10月，长江实业宣布与和记黄埔联合，以人民币8.32亿元取得陆家嘴金融贸易区X3-2地块的土地使用权。其他一些境外资本也纷纷抢滩陆家嘴，希望找到机会。

不过，业内人士指出，当时正处房价疯狂上涨阶段，地价也水涨船高，甚至有地块起始楼板价超过了3万元/平方米，同时陆家嘴出让的土地也以大面积土地为主，一般的民营企业缺乏资金实力。

而陆家嘴扩容后，民营企业或能获得机会。中原集团研究中心高级经理刘渊指出，相对于陆家嘴核心部分的地价，黄浦江沿岸E20地块的楼板价不算高，是有一定资金实力的民企及国企进驻的契机。