上半年广州保障房开工率不足15% 难撼商品房市场

每经记者 徐学成 关赟斐 杨羚强 发自广州 上海

广州市国土房管局日前发布数据显示，上半年广州市4万套保障性住房（不包含货币补贴）已开工5804套，仅占总数的14.5%。《每日经济新闻》记者发现，有多个区的开工率为“0”。按照保障房两年多的建设周期，今年新开工的项目将直接影响2014年的保障房供应。

上半年开工率偏低，意味着广州保障房建设的任务将被扎堆到下半年。据了解，今年年初广州市即向国家开发银行贷款110亿元用于保障房建设，在政府主导的情况下，保障房建设资金仍然面临着较大压力。

开工率不足15%

据广州市国土房管局最新数据，截至今年6月25日，广州保障性住房（不包含货币补贴）已开工5804套，占总数的14.5%。上述部门于6月29日披露的“2012年全市住房保障年度目标任务情况表”显示，上半年，包括天河区、白云区、黄浦区等在内的5个区保障房开工率竟然为“0”，而这5个区共承担了超过5000套的建设任务。

另外一个突出的现象则是，广州市本级的建设任务是27370套，但上半年仅开工率486套，完成率只有1.8%。

据去年同期数据，广州2011年上半年的完成率超过40%，与之相比，今年上半年广州保障房建设进度显得十分缓慢。

广州市住房保障办公开的解释是，与去年相比，今年广州保障房新建项目均从土地红线实物储备阶段开始实施，部分项目需调整控制性详细规划方案后再推进相关设计工作，前期工作难度也更大，但“经核对项目进展情况，可以确保按时完成年度开工任务”。

上半年不到15%的开工率，意味着广州今年的保障房建设将有超过85%的任务量必须在下半年开工。

根据广州市国土房管局披露的“广州市2012年保障性住房建设计划项目一览表”，将有20个项目集中在今年10月份开工，但位于广州市天河区的配建的两个保障房项目还未给出具体的开工时间表。

广州保障房建设节奏的 “前松后紧”，与去年全国各省市的情形如出一辙。据住房和城乡建设部的统计，截至去年5月底，全国保障房开工率仅为34%，明显慢于开工的计划进程。但截至去年6月底，开工率攀升到56.6%，完成了此前确定的“时间过半、任务过半”的目标。去年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率高达98%，而截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工量就已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

从各个省市的情况来看，除个别省市外，截至去年10月底，开工率几乎都达到了100%。

资金仍是主要困难

中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保障房开发进度“前松后紧”有多方面的原因。一般来说，保障房的土地指标从下达到项目的规划、开发需要一个过程，所以开工时间大多还是集中在下半年。

此外，他指出，资金来源也是一个不容忽视的问题。保障房建设的资金主要来源于政府的土地出让金、住房公积金收益等，从这个角度来看，资金的筹措也需要时间。

对于上半年广州市保障房建设开工率偏低的问题，广州社科院研究员彭彭认为，“主要问题还是出在土地指标和资金来源上”。

按照 “广州市住房建设规划（2010～2012）”，2010年至2012年，广州市将分别为保障房建设提供150公顷、78公顷和78公顷的土地供应，合计将为此提供超过300公顷的土地。

顾云昌指出，保障房建设资金“是地方政府财政预算之外的东西”，将提取一定比例土地出让金和公积金收益，但主要还是来自于土地出让金收入。

但现实情况却是，房地产市场调控以来，一线城市的土地出让金收入一降再降，无法保证保障房开发的庞大资金投入。

链家地产发布的数据显示，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市2012年上半年土地出让金仅为429亿元，同比下降56.4%。一线城市的土地出让金降幅为全国20重点城市之首，成交土地宗数仅为359块，成交建设用地面积为1526公顷，平均楼面价为1677元/平方米，溢价率为8.1%，各项指标均降至2010年以来的最低点。

对商品房影响有限

虽然开工率偏低存在多方面的原因，广州市住房保障办也出面表示将会如期完成开工任务，对于这样一个中央层面下达的“硬性任务”，地方政府无疑不敢掉以轻心。

也有业内人士担心，如果上半年开工率偏低是受土地市场低迷、资金短缺的影响，一旦下半年土地市场持续低迷，广州市4.5万套的保障房建设任务能否按时完成还是未知数。

按照一般的建设周期，这一批保障房项目最早也要到2014年才能交付，也就意味着，对商品房市场造成的冲击至少不会在今明两年出现。

另外一方面，如果楼市调控继续，土地市场的持续低迷难以避免，虽然各省市都制定了相当“宏伟”的保障房建设蓝图，但一旦土地出让金减少，能否有足够资金支撑保障房项目的建设还是一个无法忽视的问题，从这个角度来说，保障房建设对商品住宅市场的冲击未必如想象中来得“猛烈”。

除此之外，减少经适房供应，大力发展公租房几乎已经成为未来保障房建设的共识。以广州为例，2012年制定的超过40000套的保障房计划当中，公租房共计27500套，占据了相当大的比例，反之，可入市且直接影响商品房销售的经适房仅3000套。

据《每日经济新闻》记者了解，从今年开始，广州就不再新批经适房项目，将大力发展公租房。相关分析指出，没有产权、购买吸引力较小的公租房对商品房市场的影响十分有限。

上海易居房地产研究院分析指出，短期来看，保障房将分流低端商品住宅市场的部分需求，但保障房成交量占住宅市场总成交量的比例将在2013年达到最高峰（超过65%），随后将下降并且保持稳定，大约只占37%左右的份额。

/保障房城市案例·上海/

灵活运用资源上海各类保障房可按需调整

关赟斐 每经记者 杨羚强 发自上海

日前，上海市房管局网站发布《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局等五部门制订的<关于保障性住房房源管理的若干规定 （试行）>的通知》（以下简称《通知》），规定共有产权保障住房应优先调整为公共租赁住房或廉租住房。

根据《通知》，保障性住房房源管理范围为征收安置住房、共有产权保障住房（即经济适用房）、公共租赁住房、廉租住房以及市政府确定的其他保障性住房。

有关专家把上述说法解读为“各类保障性住房的用途可互相调整和转换”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上述通知的意义在于，可以活跃整个保障房市场。由于各类保障房所面对的群体不尽相同，如经适房申请火热，而多处公租房无人问津，转换后可以更灵活有效地运用资源。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭进一步指出，保障房市场与商品房市场不同，不同类型房源需求并不确定。前些年，全国保障房处在追“量”阶段时，建设的一些类型的保障房遭到了 “冷落”。今年，政府开始确保保障房供应的有效性，保障房功能之间的转换将有利于保障房的结构性调整和优化。

为了保证上海市住房保障房屋管理局会同相关部门能随时了解保障性住房建设筹措及使用情况，《通知》还要求建立相应的保障性住房信息系统。

杨红旭认为，建立保障性住房信息系统是必要的辅助措施。尹伯成则表示，在保障房功能调整和转换的基础上，如果能配合建立信息系统，将对商品房市场，尤其是中低端的刚需盘产生冲击。

·楼市预期

楼市回暖周期或长达15~16个月

每经记者 杨羚强 发自上海

“上半年，特别是3~6月份连续4个月的成交量都基本支持了回稳的信号。4~5月份以来，特别是刚刚过去的6月份，成交量创造了历史新高，其中有一部分城市已经比往年最好月份的销量还要高。”

日前，克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱在《2012年二季度地产金融形势发布会暨上半年全国房地产销售TOP50企业解读》会议上透露了全国楼市第二季度的良好表现。

而在6月30日，中国指数研究院的一份统计数据也显示，仅上半年，全国至少就有17家企业销售额超过百亿元，其中，万科、恒大、中海、保利4家龙头房企连续两月销售额破百亿元。

就在很多人认为整个楼市会像2009年那样迅速回暖时，银河证券整个研究部的执行总经理、房地产行业的首席分析员赵强却泼出了一盆冷水。他认为，此次楼市回暖周期将非常漫长，会长达15~16个月。

赵强给出的其中一个原因是房企大量隐性库存的存在，楼市的去库存周期会非常漫长。以上海为例，目前的库存大概要9.7个月才能消化完。虽然说离正常值只多出了1.7月，但由于大量的商品房库存并未进入到网上房地产的统计，所以整个去库存周期将会更长。

开发商不敢大幅度提价，也被认为是回暖周期将会非常缓慢的一种表现。赵强说，根据他所掌握的调研情况，下半年开发商的推盘量大概是上半年的30%~50%。

和他的看法一致，戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏也不看好未来的市场会继续上半年快速回暖的节奏。她认为，由于很多公司上半年的销售额仍然没有达到去年的目标，加上土地市场并没有真正优质的地块上市，因此要指望开发商再像2009年那样大量拿地，几乎是不可能的事。

她甚至认为，上半年上海高端住宅市场的热销，有很大的原因是知名楼盘的大幅打折所致。这些高调进入市场的开发商在获得热销之后，并不敢贸然涨价。

丁祖昱也认同上述两人的观点。他认为，目前的市场仅仅只是回稳，尚不是真正意义上的回暖，因为目前仍然有很多楼盘滞销。比如，杭州6月份的销售数据虽然达到了历史最好水平，但仍然有楼盘卖不掉。