尹中立：房价回升属阶段性反弹

今年二季度以来，包括北京、上海等一线城市住房成交量快速增长，楼市冬天真的已经过去？尹中立在接受中国证券报记者专访时表示，目前做出上述判断为时尚早。他指出，过去几年房价快速上涨的根本原因在于货币快速扩张。从统计数据看，过去10年里，中国的广义货币增长6倍，北京和上海的房价大约也上涨6倍左右。分阶段看，2007年和2009年是中国货币扩张最快的时期，对应房价的上涨速度也是最快。“这些当然不是巧合，房价归根结底是一种货币现象。”

话音带着稍许安徽腔、长相颇为有型的尹中立，分析问题时善于广征博引，这与他丰富的职业经历紧密相关。2003年于中国社科院获得博士学位的他，曾先后就职于银行、券商以及上市公司，并长期关注股票市场和房地产市场的问题研究。

“外汇占款迅速增加是导致中国基础货币数量快速扩张的根本原因，但如今这一问题已不复存在。”尹中立说，由于欧债危机恶化，欧元区出现金融去杠杆化现象，同时中国工业产能过剩、盈利机会减少导致部分资本撤离。从2011年三季度开始，外汇占款增长势头开始放缓。受此影响，无论是广义货币M2还是狭义货币M1的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%以上下降到现在的12%左右。

“在资本流出的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。”尹中立断言。

尹中立分析说，本轮住房交易量上升的主要原因有二。一是开发商大幅降价，刺激了住房需求。以北京为例，通州房价在2010年市场最热时达到近30000元/平方米；而从去年底开始，价格快速下降，到今年三四月，通州房价已降到12000元/平方米。二是三月之后，不少地方政府出台一系列措施刺激楼市，加上银行存款准备金率下调和利率下调，让公众感觉货币政策在放松，原本观望的购房者由此选择入市。

既然房价上涨只是反弹，那么自2010年推出以来颇受争议的限购政策能否考虑退出？对此尹中立认为，限购政策符合国情，对于缓解住房矛盾卓有成效。限购政策实施之后的确出现“外溢效应”，即部分富裕人群因为限购而选择到国外购房。一个例子就是，去年美国的住房销售中有近100亿美元的住房是卖给中国人，在美国买房的主要境外资金来自中国。考虑到这一点，他建议有关部门可将别墅等高端住房剔出限购之列，缓解资本外流。“在居民收入分配差距扩大问题得到解决之前，住房限购应成为一线城市房地产调控必须坚持的政策底线。”对于这一点，他认为目前形势下并无商量余地。

除限购之外，其他一系列楼市调控政策也有必要坚持。尹中立说，摇摆的调控政策不仅难以达到预期的政策目标，而且会带来较为严重的负面后果，突出的表现是损害政府“声誉”，增大下一轮调控成本。

精彩对话

中国证券报：欧债危机对中国房地产市场会有影响吗？

尹中立：欧债危机使得欧元更为弱势，为美元回归强势创造条件。对中国而言，强势美元意味着国际资本流出，此前困扰中国多年的外汇占款增长过快、流动性过剩、房价上涨过快等问题都有望缓解甚至消失。

中国证券报：股市目前低迷的行情和房地产有关系吗？

尹中立：过去十年无论股市还是经济增长都处在“不正常”状态。

前者不多说，就后者而言，主要表现为经济增长方式过度依赖投资增长和房地产市场繁荣，正是这种不可持续的增长影响上市公司盈利预期，导致市场估值水平下降，并与GDP增长形成强烈反差。总体上说，在房地产价格下跌影响下，一方面货币会自我收缩，市场资金持续紧张；另一方面房地产投资不足导致需求不足，二者对股市都不是积极因素。

中国证券报：经济增速下滑的最大原因是什么？

尹中立：与欧美经济不景气有关，但与中国房地产投资减速关系更大。从行业看，钢铁、工程机械、水泥建材等重工业率先出现下滑，时间拐点出现在去年三季度，这个时点与房地产投资减速时点基本一致。最近两个月轻工业开始出现明显减速，应该是经济传导所致。

中国证券报：几年前房地产市场大逆转的一幕会不会重现？

尹中立：今非昔比。宽松货币政策的后遗症已经看得很清楚，即使出现经济增速下滑，也不会再次实施那样猛烈的宽松货币政策。中央经济工作会议已明确表态“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”，显示决策层希望经济摆脱对房地产市场的过度依赖。