频频“偷袭”内房股 外资意在抄底？

每经记者 杨羚强 发自上海

Citron的报告虽然仅仅指向恒大，但却令整个地产行业“人人自危”。如果Citron做空得逞，那么势必会形成新一轮的多米诺骨牌，在房地产行业形成强度不小的一场危机。

实际上，种种迹象显示，许多外资做空内房股，其实并不是真正的看空，背后的真实意图或许是抄底。

境外机构轮番做空

业内流传，早在去年9月就有境外机构轮番做空内房股，获取高额收益。绿城中国（03900，HK）因为过高的资产负债率，以及受楼市调控影响销售缓慢，成为机构首先做空的一家企业。

因为一个子虚乌有的“银监会调查绿城房地产信托情况”传言，绿城在去年9月22日大跌16%，第二天又续跌7.6%。之后，绿城又曝出退市传闻，绿城中国股价在一周内由开盘时的5.16港元跌至3.91港元，跌去24%。10月4日，绿城再次大跌11%，股价跌至3.2元。而后11月又传出绿城将破产的消息，再次导致股价下跌。

当时，绿城一直怀疑主力“做空”机构是活跃于香港股市的海外资本，但苦无证据支持。而绿城彼时又忙于应付集团财务问题，无暇查找事件真相。

绿城的被“做空”有财务上的理由，而财务稳健得多的龙湖地产也未能幸免。

去年7月，因为有报道称龙湖计划以每股12.9~13.31港元配发3亿股股份，集资约38.7亿~40亿港元，股价下跌11.81%。而在该传言发布前的去年7月11日，穆迪披露了一份名为《新兴市场公司的“红旗”》的报告，龙湖地产因获得最多数量的“红旗”，股价连续多日下跌。

龙湖、绿城、恒大……一个看不见的“黑手”正在指向在港上市的“内房股”。业内人士认为，恒大地产之后，还会有下一个“受害者”。

与此同时，注册会计师马靖昊也介绍说，大部分房地产公司或多或少都存在着Citron报告指出的所谓的“财务问题”。这意味着，一旦外资做空恒大得手，那么其他的地产公司也有步恒大后尘的可能。毫无疑问，内房股乃至整个中国房地产业的危机有可能随后迅速爆发，进而损伤中国经济的基本面。

不过，马靖昊认为，这种可能性目前来看微乎其微。因为，Citron的质疑依据并不充分，而上述质疑给企业带来的负面因素正在慢慢消失。从目前来看，恒大等龙头房企仍然是健康的。

复旦大学管理学院教授、博士生导师谢百三表示，外资做空房地产成功可能性已微乎其微。以广东为例，今年5~6月份的成交大幅反弹，市场成交也在放量，这给外资做空造成了难度。

复旦大学房地产研究所所长蔡为民进一步指出，如果真是因为被“做空”而阻碍地产商发展，那么中央将不得不修改楼市调控政策，市场也会迅速发生转化。

做空意在抄底？

然而，《每日经济新闻》记者深入调查却发现，真正“看空”中国房地产的外资并不多。外资恶意做空的本身，更多是为了能底价抄底，进而做多中国房地产。

中房信研究总监薛建雄告诉记者，外资“看空”中国的土地和房地产企业价格，但并不“看空”房价，因为他们想以很低的价格 “抄底”，进而高价出售，以谋取利润。

事实上，就在黑石做空的同时，更多的外资却纷纷进军中国房地产业。

6月18日，四季酒店首席CEOKathleenTaylor在纽约接受《每日经济新闻》记者采访时透露，四季酒店在华建设的9个酒店中将有6个会出售住宅。

5月2日，美国铁狮门房地产公司宣布，封闭首个完全由中国投资者组建的人民币房地产基金，该基金总额高达12亿元，将用于收购苏州两宗土地，以开发大型综合地产项目。而在同月，尽管一年前开发的一期住宅部分还没有开始销售，但总建筑面积约194710平方米，计划建造9栋办公楼的铁狮门上海新江湾尚浦领世的总部园区却已经开工。

去年11月，路透香港更报道曾开发过世界最贵住宅——伦敦海德公园1号的英国兄弟NickCandy和ChristianCandy正在开发由ZahaHadid设计的一个位于上海的项目，这是他们亚洲扩张计划的一部分，并明确表示会关注上海和北京市场。

而瑞银今年1月份发布的对中国内地房地产市场的分析，虽然看跌房价，但认为跌幅不过5%。

上述外资纷纷进军中国内地楼市的个案，说明外资看空中国楼市的只是极少部分。

就在Citron发布“看空”恒大的研究报告同时，包括德意志在内的九大外资投行却纷纷力挺恒大。

德银发报告称质疑依据不足，并指出基于境内投资控股公司没有整合所有个别项目公司的账目，其财务部门指其资产及负债情况被夸大。另外，不少项目属于内部交易，财务报表都根据香港财务报表等审核过。

高盛则认为，报告是基于简单与不合理的假设，对房地产业的独特会计操作有误解，尽职调查不充分。

薛建雄说，真正看空中国房地产的海外资本几近于零。眼下所谓的“做空”，其实是为了日后的“做多”，以谋求更高的利润。