北京小产权旗舰村 河边道路建车库“穿上马甲”成商铺

王杰 每经记者 叶书利 北京摄影报道

北京太玉园小区号称全国最大的小产权房小区，村委会将原本一条河边大道转让给一个私人老板开发成车库对外出售，而目前这些车库却无一辆车停放，基本被改造成商铺对外营业。

在政府一再要求整治小产权房的背景下，小产权车库变商铺的乱象令人深思。

车库所在地原为道路

北京通州区是北京小产权房主要集中地，沿着张采路一字排开，分别有新桥家园、太玉园、月亮湾小镇等小产权房小区。《每日经济新闻》记者在调查中注意到，由于有关叫停小产权房的政策不断，近4年来通州区小产权房新建乱象基本绝迹。不过号称全国最大的小产权房小区——太玉园小区，小产权房乱建现象却愈演愈烈，比如目前在售的小产权车库便是最新的乱建案例。

6月20日下午，《每日经济新闻》记者以“购房者”身份来到了太玉园小区。在该小区东区63号车库，一块悬挂在该车库门口的“车库销售处”的黄色牌匾格外引人注目。据该售楼处一位负责人介绍，这一批车库的可售总量为145间，开盘时间为2011年9月。目前可供挑选的仅剩8套，分别为临近小区北面门口，门牌号为4、5、6、7号的车库，以及临近小区南面，门牌号为135、140、141、142号的车库。

上述该车库负责人宣称，去年9月开盘后的第一天，每套车库的售价为15万元，后因成交火热，开盘第二天起售价便上涨至17万元/套。如果单个购房者购买数量为两套或以上，单价为16.5万元/套。

或许是为了打消记者这位“购房者”的疑虑，这位负责人说，“这个车库没有使用年限的限制，购买后就属于购房者。购房者拿着购房协议就可以去物业过户。在这个村，正常的话，一套普通住房的过户费为6万元，而这个车库过户不需要钱。想买的话就赶紧定下来，否则就没有好的户型可选了。”

值得关注的是，记者调查后发现，该车库所在地原为一条河边道路。

对于其中的秘密，当地一位居民向记者解释说，2011年9月之前，该车库所在地原为一条名为玉带河的河边道路，该道路紧挨着太玉园小区东区围墙。2011年9月，太玉园小区所在村——张湾村，村委会将玉带河边上的这条道路转卖给了一位姓李的江苏老板。这位老板后来将太玉园小区东区围墙拆掉，然后在该道路所在地块开发成了车库。

车库零停车调查

目前，从该售楼处合计145套可售车库中，无法从一个权威处得到签约的具体数据，但20日下午，根据该车库负责人在接待记者这位“购房者”时所言，只有8套车库可选。如果这位负责人所言属实，那意味着自去年9月开盘后的近10个月销售期内，该售楼处已销售近135套。不过，奇怪的是，在已销售出去的这些车库中，目前没有停放一辆车，而是相继变成了门面房。

《每日经济新闻》记者在现场注意到，目前已售的车库，基本处于两种状态：一种为正在或已经改造成门面房对外开店，另一种则是改造成住房自住或对外出租。

来自江苏的杨锐（化名），2008年在太玉园小区购买了一套小产权住房。2011年9月，杨锐投资购买了连着号的两套车库。购买后，杨锐将这两套车库进行简单装修，在此开办了一家儿童游乐场。

对于将车库改造成商铺的原因，杨锐向记者算了一笔经济账。

杨锐介绍说，首先，太玉园小区的停车费很便宜，因此成本上讲，根本没必要专门购买一个车库以供停车。

在调查中，太玉园小区物业公司一位工作人员向记者介绍说，目前太玉园小区住户，在物业公司办理停车年费，一年的停车费仅240元，相当于一个月的停车成本仅20元。与此形成对应的是，目前一套车库对外出租的话，以月付计，租金为1000元，相当于小区停车成本的50倍；年付的话，年租金为一万元，相当于小区停车成本的近42倍。换句话说，太玉园小区的业主，如果将购买的车库用于停车，成本上根本不划算。

《每日经济新闻》记者在调查中发现，太玉园小区庞大的居住人群，也急需相应的商业配套，从而为车库购买者将车库改造成商铺提供了支持。

小区太玉园小区包含约100栋楼，被张采路分为东西两个区：西区以村民自住的回迁房、叠拼、独栋别墅为主；东区为数栋6层小板楼。据悉，该小区总建筑规模超过200万平方米，占地面积超过2000亩，目前小区居住户数近1万多户，居住人口约3万多人，近乎于一个大乡镇的人口数量。

看好未来升值空间

购买两套车库后，杨锐再投资近5万元，以进行改造及购买玩具，目前该游乐场已对外开业，主要目标对象便是太玉园小区的儿童。

《每日经济新闻》在调查中发现，投资者将车库改造为商铺的另一个不可忽视的原因是看好其商铺的未来升值空间。

杨锐对此介绍说，太玉园小区东区西面的菜市场，聚集了服务于太玉园小区3万多人的众多蔬菜店、肉食店、小卖店、小饭店等。记者调查后发现，这些小店铺老板不需要办理任何工商、税务等手续，只需按门面大小不同，向村委会交纳一部分费用，便可自搭简易房对外进行经营。

杨锐认为，伴随太玉园小区后续开发的推进，这些菜市场早晚会搬走。如果这块菜市场搬走的话，必然推高车库所在地商铺的价值。正是基于此考虑，包括杨锐在内的投资者，纷纷将车库改造成商铺，以“守株待兔”。

车库投资者们将车库改造成商铺的行为，与该车库开发商对外宣传的广告语——“车库的价格，商铺的价值”，英雄所见略同。

车库负责人对此解释道，“这个车库以小区的配套车库报批，但实际中可以用作商铺使用。”

在采访中，太玉园小区一位住户介绍，当初村委会对外转让道路供私人开发的行为，遭到了太玉园小区东区不少业主的反对，但最终未果。