小县别墅扎堆 五矿60亿建“奥地利小镇”前景存隐忧

每经记者 刘功武 发自惠州

在一片争议声中，五矿哈施塔特项目正日益“长大”。2012年6月12日，《每日经济新闻》记者来到位于广东惠州博罗县的此项目所在地时，只见奥地利哈尔施塔特小镇风格的项目商业区已经基本建成，而商业区后的群山上，一幢幢别墅正在建设中。

五矿哈施塔特项目由五矿建设有限公司（以下简称五矿）投资60亿元兴建。今年4月15日，该项目一期的数百套别墅已开始销售。据记者了解，与该项目同位于博罗县罗浮山与汤泉风景区周边，云集了由保利等知名地产商所建的十余家别墅项目，正在建设或销售中。

虽然楼市调控声急，五矿等10余家“实力派”开发商却在博罗县扎堆建设别墅项目。然而,博罗县的旅游业还有待进一步开发，博罗县离深圳150多公里，离其最近的城市是惠州市，周边购买力对项目的支撑也让外界并不看好，这些均让五矿别墅项目的销售前景不甚明朗。

争议不休

奥地利哈尔施塔特小镇已被联合国教科文组织列为 “世界文化遗产”，去年6月，当传出五矿要在博罗县建设风格似奥地利哈尔施塔特镇的别墅项目后，引发了公众、媒体与相关专家学者的热议。争议的焦点主要在五矿是否涉嫌复制侵权，投巨资搞模仿外国小镇风格的项目，是否有价值等问题。

当时有哈尔施塔特小镇居民在接受媒体采访时称，小镇的民居为私人所有，其建筑风格体现了居民的智慧，属于他们的知识产权，另一个国家的人“盗取”了他们的智力成果，而他们自己却毫不知情。有当地人士称，居民可以对这一行为进行控告。小镇一位宾馆主人对媒体称，其拥有400多年历史的宾馆是他的个人艺术作品，如果有人在不经过他允许的情况下对其进行复制，那不就像是一位画家在剽窃别人的画作么？

但广东圣方律师事务所律师颜宇丹此前对 《每日经济新闻》记者表示，“哈尔施塔特不是一个商标，建筑外观设计也没有注册专利，开发商仿制建造属于模仿性质，不构成侵犯知识产权。”五矿相关负责人也向媒体表示，五矿哈施塔特项目没有模仿哈尔施塔特镇的所有细节，并不构成侵权。

直到今年6月中旬，仍有国内媒体就五矿项目“复制”哈尔施塔特镇一事进行探讨，相关专家学者表达了各自不同的观点。

销售之忧

从博罗县体育中心往东，约5公里的路程，便是五矿哈施塔特项目所在地。6月12日，《每日经济新闻》记者来到该项目所在地时，一座奥地利哈尔施塔特小镇风格的建筑群已经跃然眼前。

据五矿哈施塔特项目销售人员称，该项目共投资60亿元人民币，占地面积100万平方米，建筑面积亦达100万平方米，别墅总共为2000多套；第一期明年底交房，整个项目的建设时间约为5年。

销售人员介绍，此项目的别墅房分为联排与双拼别墅，每套建筑面积从200平方米到380平方米不等；别墅均价为每平方米9000元。

据《每日经济新闻》记者了解，到此项目买别墅的人，主要来自惠州、博罗与深圳三个地区。销售人员告诉记者，深圳地区的客户约占20%；目前开盘的一期别墅房，已经卖出9成。

然而，记者6月18日通过博罗县房管局官网查询发现，五矿哈施塔特项目共登记预售房屋200多套，已经销售的房屋却只有20多套，远远未达销售人员声称的预售房屋的9成。

博罗县房管局房管股负责人称，在房管局登记的房屋销售量，是指开发商与客户已经正式签订了购房合同，并已经登记备案的套数；而开发商与客户之间所进行的“预订”等销售情况，没有在房管局登记。即便如此，数据差距之悬殊，也让人生疑。

记者在博罗县房管局官网上看到，五矿对该项目的预售许可证，在2011年12月15日就已取得，然而开盘销售却延迟到今年4月15日，这是否与客户购买意向低有关，尚无法证实。而该项目的销售人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，是因为“售楼部面积大，装修豪华，所以迟了一段时间”。

6月12日，一前来看房的客户向记者表示，他不会在这里买房，这个项目所在地太偏了，他还是喜欢与其他人住在一起；而当地有群众向记者称，买一套别墅至少要几百万，有多少人能买得起呢？

据《每日经济新闻》记者了解，博罗县的罗浮山与汤泉风景区周边，除了五矿的别墅项目外，还先后聚集了保利山水城、奥林匹克花园、城市山麓、半山一号、汤泉半岛等别墅型大盘。

保利山水城别墅项目距五矿哈施塔特项目几公里，据该项目销售人员介绍，保利山水城的别墅总共占地面积为55万平方米，建筑面积达36万平方米，售价在每平方米7000元~16000元之间。共建有3期，现出售的为2期。

与上述情况相对应的，是博罗县房地产业的不景气。《每日经济新闻》记者从博罗县统计局了解到，2012年第一季度，全县商品房销售面积出现负增长。一季度商品房销售面积11.42万平方米，下降1.6%，是自2008年5月份以来首次出现负增长。

一位地产界的媒体人士分析，在当前国家加大力度调控楼市的形势下，如此密集地扎堆修建别墅项目，其销售可能成为一个问题。

投入如何收回？

哈施塔特项目计划修建的别墅总共2000多套，而目前在房管局已经有销售备案的别墅仅20多套。该项目从2011年5月动工。按目前进度，五矿如何回收巨额投资呢？

根据规划，哈施塔特100万平米的项目中，将配备2万平方米的特色商业小镇，目前该部分商业产品已陆续建成，后期将由五矿自己持有，将以“主题商业街”的形式对外招商。

此外，惠州规划中的八大五星级酒店其中一个便位于五矿·哈施塔特项目中，目前，该项目已经与北京大学附属学校签署战略合作项目，涵盖幼儿园、小学及中学。

资料显示，项目地块是五矿收购所得。2010年9月30日，五矿发布公告称，公司与博罗县碧华房地产公司签订收购协议，拟以7.49亿元收购其80%土地开发权益。

仅土地款，五矿投入7.49亿元，如果按博罗房管局备案数据，回收资金仅有5000万元左右。

五矿惠州公司常务副总经理史凌云6月初在接受媒体采访时说，目前已有一批婚纱摄影、酒吧等项目确定入驻，未来还将引入更多成熟商业品牌。

然而，记者在现场看到，虽然已经开盘两个多月，小镇上尚无一家店铺开业，仅时不时有几个行人在静寂空荡的街道上闲逛。

关于五矿为何要投巨资于博罗县，其投资的具体情况如何，项目销售与经营计划怎样？近日，《每日经济新闻》记者就相关问题向史凌云提出采访要求，但被对方以“敏感时期”为由婉拒。

透视博罗旅游地产

据《每日经济新闻》记者了解，博罗县现有户籍人口80多万，与周边的广州、深圳、惠州、东莞等地相较，经济实力及知名度皆大为逊色，但为何会有这么多的房企青睐此地，并大举建设别墅呢？

“我们博罗县在环境、交通等方面都有一定的优势。”6月13日，博罗县委宣传部副部长周惠强对《每日经济新闻》记者说。“博罗共有17个乡镇，就有16个乡镇有高速公路经过”，博罗县商业局招商股一位官员称。在环境方面，博罗县山多田广，全县森林覆盖率达到51.4%，空气质量优良率长期保持100%。

《每日经济新闻》记者走访五矿哈施塔特与保利山水城等项目时，销售部人员皆以博罗的区位、交通、环境等优势作为介绍与营销别墅的亮点与优势。记者从博罗县统计局获悉，该县2011年全年接待国内外游客519.11万人次，增长21.0％。但记者通过采访发现，近年来博罗县旅游业虽有一定增长，但在某些方面却还处于弱势。

博罗县商业局招商股官员表示，以博罗县拥有的环境与资源来看，现在的开发建设不是太多了，而是太少了；旅游业的发展也在一些方面遇到了阻碍。该官员称，罗浮山是著名旅游景点，位于博罗境内，占地260平方公里，拥有丰富的旅游资源，但博罗县能进行开发的面积只有很小的一部分，绝大部分因故无法开发利用，导致博罗县大力发展旅游业受阻。

据记者了解，博罗县历史文化悠久，是中国岭南文明古县之一，至今有两千多年的历史，形成了包括缚娄古国、罗浮山道教、中草药等在内的多种文化。五矿进驻为何还要“克隆”外国小镇，而不挖崛当地的历史文化呢？

博罗县的历史文化也有没有利用到的地方。上述博罗商业局的官员说，博罗有缚娄古国遗址，但因经济原因，目前尚未建好相应的展览馆或博物馆。

目前，进驻博罗县开发别墅的房地产商多打出旅游牌，但在博罗当地别墅扎堆、旅游业发展遭遇受阻之际，五矿哈施塔特的别墅项目的销售，前景会否转好？五矿哈施塔特能否如史凌云所预判的一样，成为珠三角地区一个新的旅游热点，这些问题只有时间才能给出答案。