回暖迹象频现 楼市入夏？

每经记者 尚希 查道坤 胡健 发自北京 南京

炎热是夏季的特征，央行的降息，犹如一针强心剂，让处于调控中的楼市“热起来”了。

从深圳、南京的连夜排队买房，到70个大中城市中新房、二手房价格环比上涨的城市数量翻倍，再到北京三成新建项目年内成交均价上涨，近期楼市回暖的迹象愈发明显。由此，我们不禁想问：楼市真的步入夏季了？

据《每日经济新闻》记者了解，当前楼市回暖，大多受益于刚需一族的出手。由于降息等因素的影响，房价上涨的预期被强化，但楼市回暖的速度超出了市场预期。

对于未来的走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“需求的平稳释放不会改变当下供大于求的买方市场格局，下半年的成交量有望保持现有水平，但房价仍将呈现稳中有降，降中趋稳的态势。”

/楼市直击/

近三成新增项目价格上涨北京6月成交均价或首破两万

每经记者 尚希 发自北京

降息后，楼市的回暖速度超出了市场的预期。

“现在所有优惠都取消了，我们有一套房子，已经从开盘的140万元涨到现在的180万元。”昨日（6月18日），位于北京市昌平区的某在售楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

进入6月，类似的提价销售项目在北京并非个案。据链家地产市场研究部统计，2012年新增的76个期房项目中，共有21个项目出现了成交均价上涨的情况，占比约为28%。

部分项目提高售价以及高端项目的热销，促使北京商品房成交价格被进一步拉升。链家地产提供的统计数据显示，6月前半月，北京新建商品住宅成交均价保持在21700元/平方米左右，截至17日，6月商品住宅成交均价约为21500元/平方米，预计单月成交均价将在年内首次突破2万元。

部分项目提价或取消优惠

根据链家地产市场研究部的统计数据，2012年以来，期房市场新增项目为76个；截至6月上旬，显示网签量为5674套，其中21个项目年内成交均价出现一定程度的上涨，占比约为28%；总成交量为2990套，占比超过50%。

上述楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前市场回暖迹象明显，因此楼盘售价也在不断调整，每周或每两周都会涨一次。据了解，同3月开盘时相比，该项目目前的售价每平方米上涨了1000元~2000元，同时销售状况仍十分可观。上述销售人员进一步表示，位置较好的几栋楼，仅剩下顶层和一层的房源可供选择。

根据上述统计数据，该项目的价格涨幅在12.5%左右，涨幅最高的是同样位于北京市昌平区的别墅项目——长滩庭苑，其价格涨幅为22.8%。

此外，在上述21个项目中，价格涨幅在5%以上的有9个，其余项目价格属于微涨。浅山香邑花园、理想家园、延秋园、龙山嘉园、长滩庭苑、徜徉嘉园、金茂家园、颐景润园这8个项目的价格则连续上涨达到或超过3个月。

“目前涨价项目都是年内相对热销的刚需楼盘，除个别偏高端项目外，其余楼盘的价位都相对较低。”链家地产市场研究部陈雪告诉《每日经济新闻》记者，出现涨价行为与进入旺季和近期政策调整有一定关系。此外，也不排除项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格以及优惠措施取消使得价格 “变相上涨”，“涨幅最大的长滩庭苑便是由于前期特价房源售罄造成前后价格差额较大”。

17天内高端项目成交量翻倍

受部分高端项目热销的影响，北京市新建商品住宅成交价格出现明显上涨。北京中原市场研究部统计数据显示：上周（6月11日~17日），北京市新建住宅签约均价为21826元，相比此前一周的20726元上涨明显。截至6月17日，6月新房住宅成交量为5321套，若加上二手房，成交量接近1.2万套，比去年同期上涨超过四成。对此，业内预计6月北京新房、二手房成交量都有望达到限购后新高。

据 《每日经济新闻》记者了解，2012年以来定价在4万元以上的项目有12个，套均总价达到1700万元。高端项目在5月累计成交74套，总销售额为11.76亿元。截至6月17日，高端项目的总成交量为193套，总销售额为22.18亿元。由此计算，在17天的时间里成交量和销售额翻了一倍。

“和以往几个月不一样的是，6月豪宅成交显著增加。”陈雪告诉记者，2012年以来刚需占绝对主力的市场结构依然没有变化，但是豪宅买家的增多导致的价格上涨，或会影响到部分普宅需求者的心理预期。预计下半年的市场走势仍以稳为主，但是结构性的价格上涨将不可避免。

/土地市场/

京郊年内首现竞价抢地门头沟一地块溢价49.9%成交

每经记者 尚希 发自北京

伴随着楼市的回暖，京城土地市场在沉寂两个月后，门头沟一地块以49.9%的高溢价率成交。据《每日经济新闻》记者了解，该地块的成交不仅打破了继4月东直门地块成交后，北京土地市场长达两个月居住用地的“零成交”局面，同时也意味着北京郊区住宅地块在年内首次通过多次竞价成交。

据悉，门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地共吸引了15家房企参加竞价。该地块为住宅混合公建用地，土地面积为15005.8平方米，其中建设用地面积为11953平方米，建筑控制规模为41836平方米。竞标过程中，配建公共租赁住房环节的竞争最为激烈。最终该地块的公租房配件面积飙升至9650平方米，约占总规划建筑面积的1/4。经过34轮竞价，最终该地块由被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元的价格获得。

对此，北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，剔除公租房所占面积及建安成本，该地块商品房住宅部分的楼面价为9252元/平方米。“公租房未明确回购价格，但在这种成交情况下，公租房一般为开发商无偿提供。考虑到公租房回购为无偿，因此楼面价计算办法为基本折算。”

“该地块的楼面价明显高于此前的市场预期，因为地块非常小（仅4万平方米），并且不处于楼市热点成交区域。因此，该地块对土地市场的直接影响并不大。”张大伟同时认为，近50%的溢价率可能会对市场产生类似通州地块的影响，购房者可能会认为土地市场有所回暖。

此外，链家地产市场研究部陈雪表示，该地块以49.9%的溢价率成交，是现有土地出让溢价率政策允许的最高值，并且是继东直门地块后年内首块有竞价情况的地块。另外，此地块位于门头沟区政府、商业中心。周边新房价格一般为18000元/平方米至20000元/平方米，因此质优价低也促使其高溢价成交。

/后市展望/

5月房价环比上涨城市翻番 楼市或止跌企稳

每经记者 胡健 发自北京

昨日（6月18日），国家统计局发布的统计数据显示，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的有6个，比4月增加3个；二手住宅价格环比上涨的有18个，比4月增加9个。

新房和二手房价格环比上涨的城市数量均翻番，表明当前楼市回暖迹象并非空穴来风。

北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示，以5月的新建商品住宅数据看，环比平均跌幅为0.13%，跌幅相比3月~4月明显收窄。70个城市在5月的新建商品住宅的平均环比指数为99.87，这也是最近几个月来的新高。70个城市的平均二手房住宅环比指数为99.94，虽然依然下调也创造了2011年8月来的最高。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉 《每日经济新闻》记者，随着近几个月来成交量的明显回暖，全国多个城市的房价开始止跌企稳。

房价同比跌幅收窄

统计局数据显示，在新建商品住宅上，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的有43个，持平的有21个，上涨的有6个，但涨幅均未超过0.2%，其中天津、南昌环比涨幅为0.2%。二手住宅价格与4月相比，价格下降的城市有30个，持平的有22个，上涨的有18个，涨幅均未超过0.9%。

北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，房价跌幅明显收窄，有触底的可能。在成交量持续放大的情况下，房价在6月~7月有可能继续出现跌幅减小，甚至环比开始微涨的现象。

谈及全国房价环比价格止跌的原因，胡景晖分析表示，一方面，5月个别城市、个别区域、个别产品房价的小幅上涨，使得5月部分城市的房价环比跌幅逐步放缓，或止跌回稳。

另一方面，自去年限购以来全国多个城市房价回落，近两个月来各地楼市政策的微调，以及央行降息和首套房贷利率优惠幅度增大，在多重因素的叠加作用下，激发了购房需求，使得首次置业的刚性购房需求集中入市。

值得一提的是，在5月新建商品住宅价格环比上涨的城市中，除包头外，其余全部为限购城市。在二手房市场上，上述情况同样存在，房价上涨的18个城市中，有14个为限购城市，包括上海这样的强限购城市。

对此，链家地产市场研究部陈雪表示，对于一些弱限购的城市来说，限购执行一年后，其制约效果已在逐渐减弱，并且在逐渐回暖的市场环境下，再通过其他方式进行微调，就很容易促使成交量继续增加。

值得注意的是，5月房价环比上涨城市有所增多，但同比价格下降城市同样也有所增加，这也反映出历时两年的房地产调控仍在发酵，不过，同比价格跌幅有所收窄。

十字路口或已来临

房价出现止跌企稳迹象与成交量密切相关，5月住宅成交再次刷新2011年1月调控以来的新高，未来房价走势或已处在十字路口。

“目前已经出现涨价苗头，若高成交仍持续，则70个大中城市环比指数可能会逐渐回升到100点以上。”陈雪说道。

张大伟表示，“影响房价最大的政策因素正在逐渐微调，特别是信贷政策松动对市场影响较大。”他同时分析说，在本轮调控中，未给资金寻找好的去向，使得市场调控难度大，容易反弹。此外，在抑制房地产过热的同时，依赖房地产税费和土地财政的地方政府未找到新的增长点，导致地方政府放松调控的意愿非常强烈。

此外，根据链家地产市场研究部的统计，当前二手房业主议价空间已由年初的3%以上缩小到2%，表明业主对于市场的信心增加，扛价意愿加强，而购房者也会因此产生房价上涨的预期。

当前房价走势出现微妙变化，最令人担心的是，2009年那波报复性反弹会不会重来？

对此，胡景晖表示，楼市调控的大原则依然坚定，并未出现像2008年底那种由限制买房到鼓励买房的根本性决策转变，所以房价不会出现2008年底2009年初那样的强势反弹。“需求的平稳释放不会改变当下供大于求的买方市场格局，下半年的成交量有望继续保持现有水平，但是房价仍将保持稳中有降，降中趋稳的态势。”

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四部委十天四次辟谣楼市调控政策松动

每经记者 胡健 发自北京

针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住建部新闻发言人昨日（6月18日）表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

值得一提的是，这是自6月8日以来，国家部委十天之内对关于房地产政策可能松动的第四次辟谣，而且还是来自四个不同的部委。

6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者的采访，有关报道纯属捏造。

6月8日，银监会发布声明称，近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50％，未做任何调整。

/区域观察/

开发商推波助澜南京现连夜排队买房

每经记者 查道坤 发自南京

进入6月，南京部分楼市出现开盘之前连夜排队买房的火爆局面。南京网上房地产统计的数据显示，截至6月17日，上周（11日~17日）南京楼市共认购商品房2310套，成交1669套，日均认购达到330套，认购量环比上涨了两成，其中6月17日当天，南京楼市认购量更是达到591套，创下了自限购令以来单日认购量最高值。

对此，南京房地产开发建设促进会的一位负责人对 《每日经济新闻》记者说，上周楼市的火爆是在央行降息、银行下调首套房贷款利率等多种利好政策的影响之下形成的，但是在火爆的背后楼市并没有因此回暖，所以购房者还应该理性看待，切勿跟风出手。

开发商推波助澜

上周南京一共有10家楼盘扎堆开盘，其中引人关注的是荣盛花语馨苑、城北改善盘复地新都国际以及江宁刚需新盘同曦青春水岸。

二期开盘的复地新都国际此次更是在开盘之前就有购房者连夜排队买房。据《每日经济新闻》记者了解，此次复地新都国际推出216套折后价格为1.6万元/平方米的主力户型

（106平方米的小三房和142平方米的大三房）。让开发商意想不到的是，在开盘前的前一天晚上7点就有一百多组购房者开始排队。

由于现场排队的购房者越来越多，开发商宣布在深夜11点开始选房，但是现场排队的火爆并没有促使认购量的火爆，截至次日凌晨1点左右，该楼盘认购量不足70套。“除了害怕涨价，也害怕小户型被抢光了。”当日在现场排队的南京市民小孙如是说。

对于上述现象，南京房地产开发建设促进会一位负责人对《每日经济新闻》记者说，开发商设置的购房程序客观上使得购房者产生了买不到房的担忧，也导致了连夜排队购房的现象，“有的开发商采用先来后到的顺序，而不是通常的认筹顺序号或摇号顺序选房。一些购房者害怕看中的小户型房源被选走，因此提前过来排队。如果开发商改变选房顺序，购房者就不会有这样的担心，也就不会出现连夜排队购房的现象。”

此外，一位知情人士表示，除开发商采用先来后到的顺序外，部分开发商的小动作也是连夜排队购房现象产生的原因，“部分开发商为了营造楼盘热销的局面，雇佣一些人员来排队。”

“还有一些开发商针对即将销售的楼盘，对售价进行了微涨，这也造成一种假象，使得部分购房者认为房价将大涨，应该立即出手。”上述知情人士对《每日经济新闻》记者如是说。

多种因素致销售火爆

就南京楼市近来的火爆现象，江苏省房地产业协会房地产研究所一位负责人对《每日经济新闻》记者表示，5月下旬以来，南京部分楼盘已经基本完成全年的销售任务，所以相关楼盘取消了之前的降价策略，“一些购房者看开发商取消了优惠计划，就认为开发商马上要涨价了，所以决定出手买房。”

同时，上述负责人进一步表示，“除部分楼盘取消优惠政策外，央行的降息以及一些银行下调首套房贷款利率等政策的微调，也让部分购房者认为房价即将上涨，这些因素的叠加导致购房者产生恐慌情绪。”

此外，一位购房者表示，“我们每天看报，新闻上都在说楼盘在涨价，为了避免再次涨价，所以就决定出手。”

对于部分购房者心态，南京房地产开发建设促进会的上述负责人表示，“购房者完全没有必要担心南京楼市出现大面积涨价的可能，虽然很多人都说政策已经见底，但是楼市仍然处在筑底期，在限购限贷等调控政策不除的前提下，楼市不可能出现大幅度涨价，小幅度的涨价是政策微调的结果，所以购房者不要被现在楼市的现象所迷惑，还是应该理性出手。”