每日经济新闻

    刚需冒头 买房还是买地产股?

    2012-06-16 01:01

    楼市5月销售数据回暖,刚性需求的威力逐步显现,整个楼市展现出良好的预期。投资者现在应该买房还是买地产股?

    每经编辑 每经记者 张昊    

    每经记者 张昊

    6月7日央行宣布降息,不仅降低了购房者月供负担,也降低了企业财务成本,更重要的是,市场上形成了货币政策宽松的预期。

    楼市5月销售数据回暖,地产行业调控政策久未加码,刚性需求的威力逐步显现,整个楼市展现出良好的预期。目前全国多个城市的商品房成交量大幅回升,土地市场也初现回暖。种种迹象交织,有观点认为,房地产价格上涨是大概率事件,房产投资者蠢蠢欲动。同时,上市房企业绩的提升有望给A股投资者带来投资机会。

    但值得注意的是,在地产股常遵循的“经济越差,地产放松预期就越强,从而地产股上涨”的逻辑下,整个地产板块已经出现了不错的走势,目前龙头地产股创出新高的股价更给人高处不胜寒的感觉。

    那么,对于投资者来说,现在应该买房还是买地产股?

    地产刚需显现

    自2011年下半年以来,全国40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策。微调内容涉及土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中,芜湖、佛山等城市的政策调整在几天后便被叫停,多数“微调”措施则得以保留。

    这些微调对楼市刚性需求的释放起到了推波助澜的作用。《每日经济新闻》记者了解到,5月全国商品房销售面积为7290万平方米,同比下降9.3%,降幅较4月收窄3.5个百分点;销售金额为4511亿元,同比下降0.7%,降幅较上月缩小3.8个百分点。

    5月销售降幅收窄,主要得益于部分银行实际执行利率的下降及各地微调政策的刺激,刚性需求得以释放。在本月降息之后,未来一段时间销售回暖的趋势或将延续。

    尽管一次降息还不足以在短时间内对房企带来实质性利好,但这被市场认为是货币政策放松的信号,同时也可以切实减轻购房者分期付款利息支出,并进一步降低开发商资金负担。

    6月8日,银监会制定的《商业银行资本管理办法(试行)》中,明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%,去年该办法征求意见稿中规定的二套房贷风险权重为60%。这一调整对楼市的作用也不容小视,加上资产证券化的启动,银行将会获得巨量的资金用于扩容信贷。

    在上述一系列利好的现象背后,地产板块自今年二季度以来呈现出强者恒强的局面,“招保万金”四大上市房企股价近期纷纷创下阶段性新高,且因预期地产行业回暖,与地产关联的装饰、园林等个股亦走强。

    买股还是买房?

    地产市场的刚性需求已经在近期得以体现,尽管地产行业的“限购”等调控大方向不会动摇,但有部分业内人士认为,当前调控政策已经触底。那么,在住宅方面存在限购的背景下,投资者是否应该考虑刚性需求的支撑,转而买入地产股呢?

    某券商行业分析师认为,当前大部分实质性利好,比如5月较好的销售数据、6月初的降息等已经包含在地产板块当前的股价中。上市房企股价已经有所反应,板块后期估值的提升难度较大。

    前期地产股逆基本面的上涨,使得目前整个板块估值已经位于高位,尤其是从参与者来看,机构投资者早前已有布局,无疑成为地产股本轮上涨的最大受益者,较大的获利盘伴随着不少个股创出新高,又给投资者带来极大的心理压力。

    国信证券地产行业中期策略也认为,下半年地产股板块若要继续走牛,需要更强的催化剂。

    不过国信证券同时认为,若经济环境继续低迷,下半年新催化剂出现的概率较大,因此若新的行业催化剂出现或是在当前估值水平下出现调整,均可考虑进一步加仓地产股。

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