央行上周宣布降息并将贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍后，市场高度关注首套房贷优惠利率会否随之调整。中国证券报记者了解到，央行日前以急件形式发文重申个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。分析人士表示，在2010年底监管机构口头通知将首套房贷利率下限提高至0.85倍之后，时隔一年半，央行重申房贷利率优惠下限为7折，说明原有的8.5折“底线”已可突破。
中国证券报记者从多家银行了解到，北京地区首套房贷最低利率可在基准利率的基础上打8.5折，且此类银行数量较两个月前明显增加。业内人士透露，多家银行正在研究调整房贷利率优惠幅度，未来7折优惠利率有望重现房贷市场。
8.5折较为常见
目前，在北京地区，中国银行（601988）、农业银行（601288）、中信银行（601998）、华夏银行（600015）、招商银行（600036）、北京银行（601169）和邮储银行的首套房贷利率最低可打8.5折。而两个月前，仅农业银行、中国银行、北京银行等个别银行能给出这一利率水平。
北京银行人士表示，只有优质客户以及部分优质楼盘的首套房贷才能拿到贷款折扣。建设银行（601939）人士则表示，该行目前首套房贷利率仍按基准利率执行，但各地存在差异化政策的调整空间。例如，分支行可以根据客户的个人资质、对银行的贡献程度来申请利率优惠，但只有极个别的客户能拿到8.5折。
“现在各方都在等待银行根据央行的降息政策对房贷优惠利率作出调整。”我爱我家房地产中介人士表示，未来房贷利率存在很大变数，央行宣布将贷款利率浮动区间下限扩大至基准利率的0.8倍之后，在理论上，个人住房贷款是银行最为优质的资产，银行应该率先将房贷优惠利率下调至8折。
某大型国有银行内部人士透露，该行可能在本周调整首套房贷利率优惠，最低能到8折。但中国证券报记者采访的其他多名大型国有银行人士则谨慎表示，将继续保持8.5折优惠利率不变，在观察市场的反应后再作出调整。
当市场各方对8折利率充满期待的时候，更大的利好消息来自一份央行向金融机构内部下发的文件。文件中，央行在将贷款利率浮动区间下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍的同时，亦重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。央行要求，金融机构在继续做好存贷款利率监测报备工作的同时，建立存款浮动情况的监测制度，全面掌握辖内金融机构利率政策执行情况。
“对于房贷利率底线，监管层一直有阶段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。”一位国有大行人士对此表示。
2008年底，央行宣布将房贷利率调整至基准利率的7折，但是此后为了抑制房地产市场的投机氛围，政府出台了一系列房地产调控政策。2010年底，监管部门曾口头通知各家银行把首套房贷最低利率提高至8.5折，并要求各家银行严格执行。所以，在央行重申7折利率之前，各家银行首套房贷利率下限变成下浮15%。
分析人士表示，央行文件重提7折利率，说明对原有8.5折的政策已形成突破。“中小银行可能率先有所动作。”银行业内人士表示，未来可以密切关注中小银行的房贷利率调整动向。
7折有望重现
业内人士表示，随着未来房贷市场竞争的加剧，不排除首套房贷7折利率重现市场的可能。但银行方对此稍显抵触。多位银行人士表示，如果按照8.5折房贷优惠利率执行，银行仍能赚钱，打8折，则银行无钱可赚，低至7折，银行房贷业务就要亏本。
根据央行调整后的存贷款利率测算，五年期银行存款利率上限是5.61%，而按照8折计算的首套房贷优惠利率是5.44%（5年期以上），存贷利率已经出现倒挂。如果打7折，则贷款利率低至4.76%（5年期以上）。
针对银行房贷利率打7折不赚钱的说法，资深业内人士表示，这是一个伪命题。银行的资金来源多样，存款的成本和期限有关，一般综合付息率仅在1.5%到2%之间。大型银行由于具备网点优势和活期存款占比较高的优势，获取资金的成本更低。“与4.76%的7折房贷优惠利率相比，仍存在3%左右的利差收入，所以即使考虑银行的其他经营成本，首套房贷利率如果打7折，银行仍旧有的赚。”
业内人士表示，各家银行获得资金的成本不同，能够接受的贷款利率打折幅度存在差异。而房贷市场的特点是，如果一家银行上调贷款利率，其他银行不会跟风，但只要有一家银行下调，很可能其他银行被迫跟风降价。
虽然7折利率优惠可能会使银行在整体利差方面受到损失，但随着房地产市场的逐渐走暖，成交量有效放大，房贷总量增加，银行有望获得更多收益。
房贷投放力度有望加大
央行日前宣布扩大存贷款的利率浮动区间上下限，这是自2004年以来利率市场化改革的重要推进。接近监管层的人士表示，从推进利率市场化的角度出发，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据各自的资金成本和风险控制情况来权衡定价。
有市场人士表示，随着央行扩大房贷利率浮动区间的政策在银行层面得到落实，将有效减轻购房者的资金成本，有助于刺激房地产市场成交量的温和放大。而央行重提7折利率，更容易被解读为在当前经济环境下，对房地产信贷政策作出的微调。
“当下为加速利率市场化提供了重要窗口。2004年央行要求商业银行贷款的利率下限是允许在基准利率基础上下浮10%，但是2009年推出的房贷7折优惠利率实际上已经构成对贷款利率下浮10%的突破。”该人士表示。
该市场人士还表示，监管机构希望通过加大房贷利率的浮动区间，将相对有限的利率定价权交给银行，让商业银行根据资金成本以及市场的竞争情况来自主决定各自的利率水平。由于房贷违约概率低而回收率高，贷款的低风险使得房贷收益相对稳定，按照收益和风险配匹的原则，和其他信贷资产相比，房贷利率下浮存在更大的空间。而央行选择将房贷作为贷款利率市场化的突破口自然再合适不过。
此外，银监会日前公布的资本监管新规也为加大房贷投放力度带来好消息。根据银监会制定的《商业银行资本管理办法》，办法取消了征求意见稿中划分首套房和二套房的风险权重，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。
去年银监会公布的征求意见稿中将首套房贷款的风险权重设定为45%，二套房为60%。分析人士表示，区分首套房和二套房的风险权重是基于抑制房地产的调控政策制定的，但是长期来看并没有区分的必要。而首套房和二套房风险权重统一，也将助推银行更有动力发放二套房信贷。
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