马光远：抑制房价反弹 政策须稳定预期

马光远（经济学家）

最近，关于房地产的种种传言引发了市场真正的恐慌，各种消息不断，试举两例：一是《投资者报》报道，发改委内部人士表示，调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。因此，松绑房地产可能是 “救市的第二张牌”；其二，媒体报道，就在央行决定降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发“特急”文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

在6月12日，发改委首先出来辟谣说，“地产松绑是救市第二张牌的报道纯属捏造。”关于央行“特急”文件提到的七折利率，没有人出面辟谣。北京、深圳又出现了千人排队的场面，日光盘在3年之后重现市场。实事求是而言，这两则消息对市场引发的震撼，远远比住建部新闻发言人关于“要坚持房地产调控不动摇”的声明要令人焦虑。

我们看到，5月份以来，在稳增长的大背景下，一方面是很多地方“微调”楼市政策，一方面是房地产市场出现了明显的回暖。在成交放量的同时，一些楼盘的价格再次出现了跳涨。在这种情况下，很多人担心在“稳增长”的背景下，地方“微调”楼市政策再次引发前几年的楼市疯狂，而5月份的成交数据恰恰为这种担心作了很好的注脚，让投资者的恐慌情绪加剧。这究竟是谁引发的恐慌？

一些房地产机构对5月份以来市场回暖的解释，大多认为是政策的松动，让刚需得到了好处，所以，大量的自主需求开始入市，推动市场回暖。很显然，在房价远远没有回归合理的情况下，购房者纷纷入市，唯一担心的，是自己一味相信政策不会松动，但等到最后，却发现房价已经距离梦想远去。因此，他们即使买错，也不想错过。比如，这次央行的“特急”文件，报道者真的是抓住了购房者最恐慌的心理：特急。对于房贷七折利率，之前的文件也有，为什么偏偏在宏观经济下调、房地产调控的关键时期，央行要出台这样的“特急”文件？急什么？对自主需求和投资需求，采取差别化的政策，这是一贯的政策，无需重申，但偏偏是在这个关键时刻，一些消息本身印证了购房者对政策以前的不信任。购房者担心，即使中央政策三令五申，但在目前宏观经济低迷，地方财政捉襟见肘的情况下，地方政府会想方设法刺激楼市，在鼓励自住需求的旗号下，通过执行层面的绥靖政策，打开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。

的确，经过3年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期远远没有扭转，房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是在目前情况下，抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购，而一旦限购取消，房价暴涨就是大概率事件。因此，抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期，政策给购房者房价长期稳定的信心。从目前入市的购房者情况看，大多数购房者表示，之所以现在购房，并不是什么“刚需”等子虚乌有的概念，而是担心房价又一轮的暴涨。

中国房地产调控成败的标志并不在于房价是否下跌，甚至下跌多少，而在于有没有给购房者稳定的价格预期。如果中国房地产公共政策给购房者的只是不确定和恐慌，那这样的政策注定不会赢得公信力，特别是在利益博弈非常惨烈的情况下，短期的政策只会引发价格的更大波动，这无论对中国经济，开发商，还是购房者，都是最不愿意看到的情况。但房地产调控要坚持到底，最根本的还是应该抓住有利时机，弥补房地产制度建设方面的欠账，以“制度调控”替代“政策调控”，最终形成长期稳定的预期。如此，则房地产持续健康可期。

中国的房价之高已经是一个不争的事实。笔者多次引用美国关于房价是否合理的数据，在美国的公共政策看来，如果一个家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，则意味着这样的家庭绝对存在“住房问题”，但目前中国的房价，如果按照这个指标来衡量，恐怕80%以上的家庭都有明显的住房问题。房价已经成了中国经济、社会最大的不确定因素，请不要把刺激宏观经济的重任再次寄托在房地产。如果真的想靠房地产振兴经济，则内需、经济转型几无任何活路，民众对公共政策的信仰，将荡然无存。