马光远：楼市重新热闹为什么让人怕？

马光远（经济学家）

时下的楼市好不热闹：一边是一些研究机构“出台”高达90%的住房拥有率，一边却是北京市公安局无意中披露北京空置房屋有381万户；一边是全国各大城市住房成交量的大幅反弹和地方急不可耐的“微调”楼市政策，一边却是住建部再次强调坚持房地产市场调控政策不动摇。

为什么说楼市热闹？热闹的症结不外乎购房者的一个“怕”字。怕什么？怕在“稳增长”的烟幕弹下，地方的“微调”政策再次引发前几年的楼市疯狂。尽管根据笔者的不完全统计，今年以来，中央层面强调“坚持房地产调控不动摇”已经有九次，但是，购房者对于未来的房地产调控政策及房价走势却不乐观。而最近关于楼市回暖的数据更是让购房者的恐慌情绪加剧：根据中原地产的数据，全国主要的54个城市住宅成交量已经连续4周单周成交超过5万套；《每日经济新闻》记者获得的数据显示，在4月出现环比小幅下降之后，5月，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比大幅上升，幅度多超30%，全国40个重点城市超八成的成交量出现环比上涨；房地产龙头老大万科5月份实现销售面积102.5万平方米，销售额107.2亿元，较之4月份销售面积76.7万平方米，销售额74.7亿元，5月业绩分别环比上涨33%和44%；在成交放量的同时，一些楼盘的价格也再次出现了跳涨。

这一切的一切，和2009年3月时的情况是何其相似。当时也是保增长，也是刺激住房需求和改善性居住需求，除了中央层面的政策现在依然坚持调控不动摇之外，其余没有本质的不同。4月份宏观数据下滑，5月份并没有明显的回升，稳增长压力明显，高层也表示要将“稳增长放到更要重要的位置”，这些都为楼市政策借题发挥提供了极为有利的条件。在这种情况下，一些地方公然松动限购政策被叫停，而一些地方以鼓励自住购房需求的名义纷纷微调地方楼市政策。昨晚就有报道称，河北石家庄市拟微调楼市政策，“已有两套或两套以下住房，但均低于廉租房住房标准的家庭，将允许再次购买住房”，已被媒体认为是“首个允许购买第三套的被限购城市”。

很显然，购房者在这个时候入市，担心的绝非什么“自住需求”，在房价还远远没有回归到合理价位的情况下，“自住需求者”那可怜的购买力，撬动不了价格已经接近峰顶的楼市。购房者担心的是，自己一味相信政策不会松动，但等到最后，却发现先知先觉者早已行动，醒悟过来，房价已经距离梦想远去。因为这样的故事，已经多次发生。

的确，在高企的房价已经损害了宏观经济结构调整努力，并且孕育着极大的金融风险的情况下，我们相信管理层不会为了短期的一时的增长而放弃楼市调控政策，放弃之后引发的一系列负面效应，将远远超越房地产调控本身。然而，我们担心的是，在鼓励自住的旗号下，暗度陈仓放开投资性购房，最终会演化成全面的松动，使得本轮房地产调控再次功亏一篑。这样的做法，在2009年那一轮疯狂中已经上演过。那次打开投资投机购房缺口的是模糊不清的“改善性需求”。而这一次，很显然，如何突破限购，让投资投机性需求入市，这才是各地微调房地产政策的本质所在。

面对5月楼市的冲动和购房者的新一轮恐慌，住建部新闻发言人表示，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正；要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求等。

的确，无论从治理楼市泡沫本身而言，还是宏观经济调结构、转变发展方式的大局而言，坚持房地产调控，抑制投资投机无疑是最正确的选择。如果因为上半年宏观数据的下滑而再次放松楼市调控，那无异于放虎归山。特别是应该意识到，中国宏观经济今天面临的困难，恰恰是因为过去对于投资、出口和房地产的过度依赖，导致一些行业盲目的扩张所致。这次调控如果不成功，房价将彻底失去控制，中国经济的转型之路就此终结，这才是真正令人恐慌的。