北上深三地楼市回暖真相调查

每经记者 胡廷鸿 杨羚强 赵春燕 李卓 发自深圳 上海 北京

股市里有句谚语：量在价先，即成交量往往是价格变化的先导。在房地产市场，这个规律同样适用。

5月，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比出现大幅上升，全国40个重点城市超八成的成交量出现上涨……由于楼市行情反弹，部分城市的部分楼盘已经出现涨价的迹象。

市场纷纷担忧，楼盘是否又会像2009年那样出现“拐点”？部分房企的涨价行为会否发展成燎原之势？针对这些问题，《每日经济新闻》推出“楼市又闻拐点声”系列报道，对房地产市场、企业、信贷、财政等方面进行解读。在今日系列报道的第一期，记者对各地市场情况进行了调查。

深圳：房价反弹空间或不大

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

年初以来，经过长时间楼市博弈，开发商以价换量赢得刚需逐渐成为业界共识。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回购计划”等大尺度降价举措相继出现，紧接着有楼盘直接降价，大力出货。

在成交量上升之时，有开发商打起了悄悄涨价的主意。但当前的市场并不如开发商预期——一些楼盘价格一上去，成交马上跌下来。这从侧面印证了深圳房产业内人士的观点：今年房价仍将维持稳定局面。

促销拉升成交量

从4月份开始，深圳各城市主干道旁的户外广告中，位于深圳龙华新区，靠近观澜的龙华花半里的楼盘销售广告开始多起来。广告的增多，与楼盘销售走旺不无关系。

从今年春节以来，花半里连续4个月以每月400多套的成交量成为深圳在售楼盘的销售冠军，目前均价在13500元/平方米左右。

据花半里营销总监陈勇介绍，春节以来，花半里推出的78~88平方米的主力户型，客户大多是附近华为科技园的刚需阶层。“成交量好主要是因为我们的性价比高，户型全是90平方米以下，首付30万元，月供仅5000~6000元，对刚需的吸引力较大。”

据悉，花半里从去年开盘以来推出1950套房源，如今只剩100多套房源，销售率超过九成。

今年上半年，在公开的销售榜上，同样热销的楼盘还有万科红、翡丽郡、招商果岭、招商观园、星河盛世等一些区域较好的楼盘。4月29日，星河盛世开盘推出866套，便很快销售出600多套。

据《每日经济新闻》记者调查发现，上述楼盘热销，均有开发商加大促销的因素。

随着刚需入市购房，3月深圳楼市成交量开始回升，开发商也开始躁动。5月份开发商的推盘节奏明显加快，部分开发商开始低调上调价格，借以试探市场。如位于沙井的万科·翡丽郡5月19日开售第二批单位，均价从11000元/平方米涨至13500元/平方米，涨幅达22.73%。受全国楼市5月成交回升的影响，万科5月销售额再次超过100亿元。

房价反弹或受限

5月深圳楼市成交量出现大幅上涨，是楼市已经出现拐点，还是昙花一现？

《每日经济新闻》调查发现，带动此轮深圳楼市成交上涨的因素众多，其中区位优势的特点明显。无论是花半里、还是万科红、翡丽郡，都位于区域核心地段，地理位置较为优越。但是开发商对价格调整十分谨慎，市场的反应远远低于开发商的预期，并没有大幅回暖的迹象。一旦开发商有涨价行为，销量立马掉下来。比如，原计划开盘均价达到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均价仅为20400元/平方米。

“市场上刚需的加入使得楼市短期成交回升，并不能理解为楼市翻盘，成交量还是围绕90平方米以下，区域性强、地理位置优越的楼盘。”陈勇称，正是因为开发商上半年出货决心较大，让利促销，才使楼市成交量有所上升。

深圳中原市场研究部监测数据显示，2012年龙华新区包括民治、龙华、观澜在内的新房项目有18个，建筑面积达312万平方米，按照4月份龙华新区的新房成交面积6.16万平方米计算，仍需要35个月来消化。

陈勇认为，面对巨大的供应量，开发商的压力仍然很大。他预计，6月份深圳将有16个新盘入市，这是开发商出货的最佳时间节点。

世联地产市场研究总监吴志辉认为，深圳楼市成交回升主要是因为开发商降价促销，楼市成交低点已经过去。但他同时指出，不能对房价反弹抱有过高期望。由于限购政策持续，宏观经济增速放缓，今年房价反弹的空间不大，仍会保持稳定。

北京：涨价仅是个别楼盘的试探

赵春燕 每经记者 李卓 发自北京

在5月中旬，有媒体报道称，北京楼市曾有60%的楼盘进行过试探性涨价，但涨价项目的销量普遍出现下滑。当时，大兴区地铁4号线沿线某楼盘价格上涨两成之后，成交量下滑了25%。另一家通州销售冠军楼盘自4月份涨价千元后，成交量也出现六成以上的下滑。

“涨价现在并不是特别的普遍，还有一些是试探性的，这些楼盘或者是前期的成交量比较好，或者是开盘价格本身也比较低。”链家地产市场研究部陈雪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

涨价项目比例甚小

据链家地产统计，去年10月份以来北京入市的项目中，今年4月和5月均有成交的有82个，只有11个项目涨幅在5%以上，占比只有13%，这还包括因为成交户型变化造成的结构性上涨，其余的价格处于稳定或下调状态。

二手住宅方面，5月份北京二手住宅成交均价22036元/平方米，同比降幅依然在10%以上，目前价格水平和去年12月的基本相当。

陈雪认为，从实际价格来看，4月份之后略有涨幅，主要原因是议价空间缩小，业主多次提价的情况较少。“当前价格仍处于深度博弈中，但目前业主涨价的意愿更高，预计价格仍然存在上涨空间。”

“目前，有不少楼盘都是低价入市的，比如房山的一些刚需楼盘，本身价格较低，销售较好，所以微涨是正常的”陈雪称，“整体来讲涨价项目并不多，大部分价格比较稳定。”

楼市难言复苏

楼市成交量已经回暖，价格方面虽然有小幅上涨，但是目前还难言楼市复苏。

链家地产市场研究部数据显示，2012年3月以后，北京商品住宅市场明显升温，5月旺季来临后，成交量已回暖。1~5月期间，3月和5月成交量大幅增长，环比增长幅度分别为46.7%和34.2%。虽然成交量增长明显，但3~5月价格始终保持在1.9万~2万元间，变化幅度未超3%。

“说房市复苏，现在还为时过早了，因为它现在的成交量回涨是结构性的，不是全面的。”中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者。

陈国强表示，目前，市场的成交量是由部分热点区域、部分热销楼盘带动的。从北京来看，一些成交量集中在五环以外的是刚需楼盘，这样的总价在150万元以内成交的房源就占了将近一半。“所以它具有很明显的结构性特点，即符合刚需人群的一些项目，外围的、供应比较集中的几个区域贡献了成交量，实际上还是很不均衡的。”

至于未来价格的走势，陈国强告诉《每日经济新闻》记者，大幅涨价的基础目前不存在，可能性也不大，因为现在对企业来说，总体上高库存的状况还没有改观，企业高负债的局面也很明显，“这两点决定了企业不可能改变之前的以价换量策略贸然提价。”

中原市场研究部资料也预测，楼市不存在大幅反弹的基础。从2011年下半年来，累计已经有超过30个城市出台了不同程度的楼市调控微调政策，虽然触及红线的全部被叫停，但限购等红线调控政策依然执行力度很大。在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，楼市不存在大幅反弹的基础。

上海：成交放量带来价格变化

每经记者 杨羚强 发自上海

此前，上海有楼盘被报道价格出现上涨。但中房信对上海近期成交的楼盘进行普查后却发现存在成交价格明显上涨只是极少数，且这些楼盘的价格反弹多是因成交放量后，对前期降价的回调。

两热销楼盘回调价格

中房信分析师薛建雄给出了两家价格上涨的楼盘，一是此前被媒体报道的路劲翡丽湾，6月份的成交均价较4月和5月上涨了1500多元/平方米，涨幅超过10%；另一楼盘是智富名品公馆，6月的成交均价比3月和4月高出10%。

《每日经济新闻》记者观察到，这两个楼盘在涨价前都有成交放量的现象，且前期还有过大幅度的价格下调。以路劲翡丽湾为例，去年11月有过16000元/平方米以上的成交价格记录，后在去年12月却将成交价格下调至14000元/平方米附近，并获得了近200套的成交。在今年4月份，这一楼盘再次下调成交均价，以13000元/平方米出头的价格销售，获得了100多套的成交量。在成交量上升之后，才开始重新提价。

另一家降价楼盘——智富名品公馆也有同样的现象。该楼盘一度在今年3月调低成交均价至26428元/平方米，随后便出现了成交量的大幅猛升，由前一个月的12套成交量上升至当月的133套。在成交放量之后，这家楼盘开始提价，6月的成交均价达到30881元/平方米，较4月份已有10%左右的提升。上述迹象表明，目前涨价的楼盘，更多是因为成交放量带来的价格变化。

价格上涨不同于2009年

上海同策咨询机构研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者提供了一份最近一个月成交量较高的楼盘，发现其中仅有10家成交量在5月份超过100套。

记者根据上述名单随机向其中两家单月成交套数在100套的房企营销经理询问近期涨价的可能。其中张江汤臣豪园的媒体负责人回应称，目前他们暂时不考虑提价，仍然会维持5月份售价。

而位于宝山的一楼盘营销经理则告诉记者，他们6月份的确打算调价，但涨幅仅有2个百分点。这位营销经理坦言，近期整个市场的成交量都在反弹，但是成交量上升能否持续尚是未知数。

薛建雄说，上周上海的商品房成交量已超过21万平方米，在这样的背景下，房价的上涨已经成为趋势。但他同时表示，目前所谓的房价上调，和2009年那一轮完全不可同日而语。目前的价格反弹，可以看作是房企降价幅度过大的一种回调，和真正意义上的价格上涨不具有可比性。

张宏伟认为，房价降价趋势已暂告一段落。他表示，目前的成交量，意味着房价在较2011年10月下调15%的幅度之后，已经没有继续下跌的可能，价格已经到了谷底。

对于目前的这一轮价格回调，两人均认为主要原因是各地出台的楼市微调措施。但微调的力度能持续多久还有待进一步观察。