13城市房产库存量增3成 微调预期再升温

5月份楼市销量回升，给地产商带来了一丝暖意，但压力也接踵而至。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。

据悉，库存量是已开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映地产市场活力与风险的重要指标。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，库存量处于高位意味地产业风险依然存在，房地产去库存仍是后续政府调控的内容之一，各地政府政策微调的可能性加大。

上市公司库存压力增加

从上市公司披露的公开数据来看，上市公司的存货压力在不断加大，存货是比库存量更宽泛的概念，它包括用于开发的土地、建材、在建工程以及已入市交易但尚未售出的房屋等。

据证券时报数据中心统计，130家地产类上市公司今年一季度的存货值达到了1.29万亿元，而去年同期为9533亿元。其中，存货同比增加的有92家，增幅在20%以上的有53家。从存货绝对值来看，“招保万金”4家龙头地产公司居首。其中万科存货最多，为2147亿元，同比增长42%；其次是保利地产，截至一季度末存货1633亿元，同比增长28.5%。

统计还显示，从去年底开始，地产类公司的存货就处于高压状态。今年一季度，剔除新借壳的公司，存货增幅最大的是京投银泰，今年一季度存货为103亿元，同比增加了1倍。另外，鲁商置业(今年一季度存货也大增89.6%，主要是加大项目投入和项目拓展，土地储备增加所致。

“尽管房地产行业目前的库存压力比较大，但各公司间的差别很大，此外还要分城市来看。”何田在接受证券时报记者采访时表示，像保利、万科等公司，库存绝对值较大，但它们采取的是高库存、高周转的模式，因此库存较高也是正常的。“上市公司库存较高，一方面可能是公司土地储备充足，另一方面可能是需求被抑制，不同地区面临的情况不一样，二三线城市未来去库存的压力很大。”

据了解，一线城市，如北京一年的住宅销售面积在1000万平方米左右，但一年的需求却达到1500万~2000万平方米，其实是供不应求的，但二三线城市住房供应量实际非常充足。何田告诉记者，“以贵阳为例，一年土地销售面积超过2000万平方米，但一年的住房需求只有200万平方米，也就是说一年的供给需要5~10年才能消化。”

下半年业绩或许更差

地产类上市公司面临的不仅是库存压力，还有业绩继续下滑的压力。

“地产类上市公司的业绩跟一般公司不同，如果上半年业绩很差，那么预计下半年会更差。”何田告诉记者，因为房地产是比较特殊的行业，今年的净利润反映的是前几年房子的销售情况。2012年上半年的利润，可能反映的是2010、2011年上半年的销售情况。如果今年中期上市公司净利润大幅下降，那么三四季度会更差，因为去年下半年和今年上半年地产业的销售情况较差。

截至目前，共21家地产类上市公司发布中期业绩预告，其中预亏的有7家，包括实达集团、浙江广夏、嘉凯城等公司。另外，净利润预期下降的有8家，其中7家下降幅度超过50%。尽管目前包括“招保万金”在内的大部分公司还没有发布中期预告，但据已披露信息预测，地产类公司整体业绩并不乐观。

在上市公司业绩下滑、库存加大等多重压力下，房地产政策调整的预期也在增强。何田表示，大方向上调控政策是从紧的，但由于去库存的压力，存在微调的可能。有些地方已经开始微调，但目前均是在限购的前提下进行的。

胡景晖也表示，微调在楼市宏观调控大方向不变的前提下，可能以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调，如降低首付比例，给予首次置业人群贷款利率优惠和税费优惠等。

“库存压力大，房地产商会加快推盘，但不一定会大幅降价。”何田预计，如果企业现金流足以支付土地成本，企业会根据市场情况对土地开发节奏进行相应调整，然而大幅降价的可能性甚微。