深圳开发商多招规避一房一价

深圳实行“一房一价”已经一年有余。近期楼市回暖，中国证券报记者走访发现，规避“一房一价”政策成为部分购房者和开发商之间的“默契”，个别楼盘项目采取推迟备案等办法来绕开监管。

　　“一房一价”政策显效

　　深圳是全国较早实行“一房一价”政策的城市。早在2010年7月，深圳出台的《房地产市场监管办法》规定“房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。”

　　国家发改委去年3月发布《商品房销售明码标价规定》，就在这一规定即将生效之际，深圳出台了“限价令”。去年4月，深圳市规划国土委开会传达国家、省和市房地产市场调控政策精神，除了按照国家发改委要求从当年5月1日起对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”之外，还向到会开发商公布了上一年各片区商品住房项目成交均价。

　　从深圳市规划国土委提供给媒体的材料看，此次会议的措辞十分强硬。会议要求各开发商“坚决贯彻国家房地产市场宏观调控政策，严格执行商品房明码标价、备案公示的有关规定，切实承担起抑制房价过快上涨的社会责任”。随后深圳多个开发商向媒体证实，深圳市规划国土委要求开发商的预售备案价格不得高于同片区去年的成交均价，否则不予办理预售证。

　　2011年6月，深圳地税局表示，7月起深圳将对二手房交易实施评估征税制度，这意味着深圳的“一房一价”政策已经扩展至二手房。这不仅从制度上封堵“阴阳合同”的生存空间，还通过行政手段为每一套存量住房进行了定价。

　　从明码标价到限价，再到评估价征税，接连出台的调控措施对抑制深圳楼市快速上涨起到了明显作用。在楼市调整大背景下，从去年5月起，“限价房”成为深圳楼市的关键词，同时出现了多个售价低于周边现房的预售楼盘。深圳二手房的成交量更是应声而降，月成交从最高的超过1万套跌至不足3000套，大批房地产中介门店关门。

　　开发商小动作不断

　　“实际上，只要购房者认可，开发商还是可以找到规避政策的手段。”一位深圳地产人士对中国证券报记者表示。当前深圳地区的房地产市场发生了一些新变化。

　　上周深圳新房成交量创下一年来新高，很多楼盘和去年同期相比价格已有所上涨。以位于深圳龙华新区的楼盘水榭春天为例，去年9月开盘的四期均价为每平方米1.9万元，今年5月开盘均价已经涨至每平方米2.1万元。

　　在一些热销楼盘，规避“一房一价”政策已经成为部分购房者和开发商之间的“默契”。星河盛世是深圳近期热销的新盘，售楼员表示该楼盘的价格为每平方米2.1万元至2.7万元，但从监管部门公示的情况来看，星河盛世备案价格均在2.2万元左右。“一些价格超过限价的房源实际上并没有备案，购房者只是交了定金，等待以后楼市环境宽松、时机‘成熟’后再进行备案。”上述人士称。由于政策的不断“微调”和相对宽松的房价控制目标，像星河盛世这样超过限价的楼盘，如今有了操作的空间。

　　此外，开发商通过赠送面积等方式来规避价格调整也是屡见不鲜。

　　在二手房方面，深圳有关部门为每套存量房测算评估价时保留了一定“余地”，目前深圳二手房的评估价为市场价格的7成左右。深圳市规划国土委的一位工作人员曾对中国证券报记者表示，“留有余地”的原因是不想让二手房交易成本提高过多。但这一举措导致购房者在办理购买二手房的贷款时，银行只按照评估价放款。这意味着在深圳购买二手房的首付一般要提高到市场价格的五成至六成，这也是目前深圳的二手房成交依然处于低位的原因之一。