地产股独秀于蓝筹板块 上涨悖论中透出三大信号

每经记者赵笛 政策刺激声声入耳，地产新高蓝筹独尊。 随着消费刺激政策的一声令响，经济刺激投资、扩大内需等措施有望接踵而至。作为产业链最长、最丰富、与中国经济关系最为密切的行业，有市场人士相信，房地产的“东山再起”为时不远。 本周，银行股的濒临“破净”和保利地产的再创反弹新高同时出现，“蓝筹罕见的投资价值说”再次让人感叹了一把。值得注意的是，地产板块的走势也越来越清晰地展现出一个炒作脉络：地产龙头股竟然等同于龙头地产股。那么，这个似乎有悖于股市经验的现象，又传递出怎样的信号呢？ /市场表现/ 据《每日经济新闻》记者了解，近期，保利地产（600048，收盘价13.52元）、招商地产（000024，收盘价24.2元）再创反弹新高，力压面临破净的银行股。 地产股多创新高 由于经济环境不佳，5月8日以来，股市陷入跌势。不过，随着消费刺激政策的出台，市场开始寻找政策的下一个刺激目标。5月22日，地产股再次启动，大幅上扬。 数据显示，进入五月份以来，保利地产出现调整，股价一直震荡于13元附近，长达13个交易日。5月22日，保利地产突然以一根长阳线一举突破前期平台，并创出了28个月以来的股价新高。 《每日经济新闻》记者注意到，5.42%的涨幅是保利地产4个月以来的最大涨幅，1月19日，保利地产曾出现5.43%的涨幅。 在保利地产之后，招商地产、荣盛发展（002146，收盘价11.6元）、广宇发展（000537，收盘价7.7元）、金地集团（600383，收盘价6.71元）等也走出了今年以来的反弹新高。其中，招商地产的股价更是创25个月新高。此外，新湖中宝（600208，收盘价4.46元）等股票距离反弹新高也仅一步之遥。 蓝筹地产放异彩 作为传统蓝筹板块，地产股的再次爆发不由得让市场联想到“蓝筹股具有罕见的投资价值”一说。 去年底，郭树清主席上任后便在多个场合谈及蓝筹股的投资价值，而打击内幕交易，制定主板、创业板退市制度，出台遏制新股的措施等，似乎将蓝筹股推到了“不得不买”的境地。 然而，从目前的情况看，除了地产股中的蓝筹股表现优异，让股民赚到了钱以外，其他行业板块的蓝筹股走势并不好。最典型的当属银行股。 深交所网站数据显示，沪深两市方面，银行股的加权静态市盈率为6.82倍，加权动态市盈率为6.43倍，均为行业最低水平。而从市净率的角度看，5月24日，交通银行的股价收于4.72元/股，相较于其每股净资产4.65元/股仅存1.5%的下跌空间。据《每日经济新闻》记者粗略统计，银行股中市净率最小的四只股票依次为交通银行（601328，收盘价4.72元）、华夏银行（600015，收盘价9,85元）、深发展A（000001，收盘价15.62元）、浦发银行（600000，收盘价8.79元），市净率分别仅为1.02倍、1.05倍、1.05倍、1.05倍，距离“破净”只有一步之遥。 同花顺数据统计显示，目前市净率最高的是宁波银行的1.45倍。不过，相比2008年底宁波银行市净率2.19倍而言，市净率跌幅仍高达34%。 《每日经济新闻》记者注意到，从以往的历史来看，除了2008年这样的极端情况以外，银行股很少会沦落到“破净”的边缘。一般而言，每股跌破净资产表明股价存在低估，但面临“破净”，银行股却远没有地产股走势强。 除了银行股这个蓝筹板块，中国石油（601857，收盘价9.48元）在不久前出现了10连阴，中国联通（600050，收盘价4.09元）不停地创出新低。纵观整个A股蓝筹股，似乎唯独地产板块能够大放异彩。 /行情逻辑/ 背靠“不放松”的调控，市场不禁要问，地产股的上涨逻辑到底是什么呢？《每日经济新闻》记者注意到，地产的基本面在逐步改善，成交量的持续高位，使得地产企业库存得以下降。此外，经济数据的“不好”，已经逼迫管理层出台政策刺激消费。市场相信，刺激投资也是必然。 业界基本面改善 从年初开始，楼市成交量整体上延续上涨趋势。数据显示，5月的第三周（5月14日~5月20日），市场成交量维持稳定,30个城市共成交429.47万平方米,环比小幅回落1%,12个城市环比上涨,18个环比下降。从整个5月前三周的情况看，平均成交量环比4月份周均增加17%，前3周较上年同期增加37%，年初至今共成交6242万平米，较2011年同期减少5%。 由于房地产开工下降，销售回暖，房地产进入持续的去库存化。高盛高华证券统计，13个城市库存平均消化时间降至17.6个月。其中除北京和上海的库存仍呈上升趋势以外，广州、南京、苏州、青岛、厦门、长春、杭州、宁波和东莞的库存企稳，深圳和福州库存下降。国元证券数据则显示，12个城市库存8020万平米，环比增加0.3%，去化周期环比下调0.36个月至12.74个月。 经济倒逼投资重启 5月初，投资、消费、出口数据均出现下滑，PPI持续下降和加速回落，先行指标发电量几乎零增长、水泥产量增速继续回落、工业增加值不及预期和前值、汽车销量环比继续下滑……这一切均明示经济的困难。 在希腊有可能退出欧元区，美国经济数据回落，欧美股市、大宗商品普遍大跌，美元指数持续回升的国际经济大背景下，指望出口数据提振经济是不可能了。 5月16日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，研究确定促进节能家电等产品消费的政策措施。在该规划中，家电和汽车成为重点刺激消费的两大行业。 在此背景下，5月17日，沪指在120天均线受到支撑迎来反弹。不过，虽然有政策利好的扶持，但家电板块和汽车板块整体涨幅分别为1.91%和1.69%，均位列涨幅前十名之外。而从5月18日开始，家电、汽车板块更是迅速转跌。 对于为何消费刺激政策，仅使得家电、汽车股上演“一日游”行情，分析人士指出，如果没有其他行业的辅助，家电、汽车销量的迅速回升是有难度的。比如，家电的刚性需求来源于房屋，但目前的房屋销量远不及前几年；汽车的销量更关乎住房、油价、限行等多个情况，仅靠自身拉动能有多大效果呢？ 由于刺激消费作用有效，市场自然联想到了“重启投资”。在2008年金融危机下，正是4万亿投资将经济从崩溃的边缘拉了回来。虽然其带来了一些问题，但在现在这个紧要关头，市场相信会“故伎重演”。 “央行第三度降准带来的货币信贷宽松将使按揭款额度增加，有利于首套住宅按揭贷款优惠继续推进，将有效促进销量的上升，地产股将明显受益。”国泰君安分析师李品科表示，未来利率整体下浮的趋势不会改变，会逐步从一线城市向二、三线以及全国蔓延，这将有效提升刚性需求购房者的购买力。 /上涨悖论/ 基本面的改善，政策的有望刺激，让地产股有了走强的理由。然而，这一上涨逻辑并非“新鲜玩意”，而是今年以来地产股上涨的“老故事”。实际上，政策放松的难度很大，在上下游均不景气的情况下，地产股一骑独行能持续多久呢？此外，地产股中小盘股跌大盘股涨的模式，似乎也与经验相左，这又是为什么呢？ 政策放松的悖论 5月11日，国家统计局公布了4月份工业运行、固定资产投资等经济数据。在固定投资方面，2012年1~4月份，固定资产投资（不含农户）75592亿元，同比增长20.2%，增速较1~3月份回落0.7个百分点。从细分数据看，房地产开发投资成为拖累固定资产投资的最重要原因。1~4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1~3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。 5月15日，南京市在召开的综合改革大会上,公布了《关于实施综合改革工程的意见》，在意见中提出要深化国有资产管理体制改革,要求国有企业原则上不再参与商品房开发。 5月17日，住建部房地产市场监管司的副司长张小宏表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。下一步相关部门将加快研究推进长效机制的建设，稳步推进房产税改革试点。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归，“决不让调控出现反复”。 5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。 5月24日，中国社科院2012年《房地产蓝皮书》发布。蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。 从以上数据和政策言论可见，总体来说，房地产投资的增速持续回落，虽然地方政府有放松房地产调控的举动，但大的方向上，国家对房价恢复上涨依旧“零容忍”。 对此，地产股的上涨便存在这么一个悖论：市场一方面期待房地产调控松绑，从而炒高了地产股；另一方面，地产的松绑从年初说到现在，始终没有松绑的迹象，且未来也难有松绑的迹象。 “悬空炒作”的悖论 作为产业链最长的一个行业，地产的好坏关乎上下游众多产业。然而，在上下游均不景气的情况下，唯独看好地产便存在第二个逻辑悖论。 2012年4月份，规模以上工业增加值同比实际增长9.3%，比3月份回落2.6个百分点。从环比看，4月份，规模以上工业增加值比上月增长0.35%。1~4月份，规模以上工业增加值同比增长11.0%。由于4月工业增加值的增速创出3年最低值，环比创出公布环比数据以来最低，工业企业的景气度可见一斑。 作为房地产的上游行业，电力、有色、铁矿石、钢铁、水泥、玻璃、建材、建筑施工等多个行业的景气度都很差，其下游的装饰、地板、家电、汽车等多个消费行业同样不景气。 4月，社会消费品零售总额15603亿元，同比名义增长14.1%，低于市场预期的15.1%。扣除价格因素后，实际增长10.7%。从环比看，4月份社会消费品零售总额增长1.13%，低于3月份的1.19%，4月份消费增速环比折年率为14.4%，低于3月份的15.25%。从分行业看，增速下降的主要原因便是占比近半的汽车、石油制品增速较一季度分别下降2.8、5.7个百分点。 安信证券宏观分析师尤宏业指出，从社会消费品零售名义同比序列来看，2011年以来消费增速实际上已经经历了趋势性的下滑。未来2~3个季度内经济趋势减速，这意味着，消费也很难有较好表现。经济走过刘易斯拐点所带来的结构性变化，使得消费的表现相对更好一些，但恐难改变疲弱趋势，期望消费的提速来提振经济是不现实的。 由此可见，房地产的上下游均不景气，唯独看好地产股并加以炒作，这一上涨逻辑能够持续多久呢？ 为什么炒龙头地产股？ 《每日经济新闻》记者注意到，相比此前的两波地产板块上扬，5月22日的这次爆发有些与众不同。这是因为，地产股行情体现出的风格特征越来越清晰。即市场更看好大地产股、龙头地产股，不看好小地产股。 截至5月24日，本周股价创年内新高的地产股有18只，这其中，除了像*ST园城（600766，收盘价12.41元）这样的重组概念股，中茵股份（600745，收盘价11.44元）这样的涉矿概念股以外，最引人关注的当属4只总市值过百亿的地产股——保利地产、招商地产、荣盛发展和北京城建（600266，收盘价15.15元）。作为传统的四大地产股——“招、保、万、金”，股价创新高的股票中竟已包含了保利地产、招商地产两只股票。 相反，近期连续下跌或毫无上涨动力的地产股有ST珠江（000505，收盘价3.05元）、光华控股（000546，收盘价7.33元）、绵世股份（000609，收盘价7.32元）、ST中房（600890，收盘价4.03元）、大龙地产（600159，收盘价3.59元）等。数据显示，这些地产股的总市值均不到30亿元。 面对这种地产股炒作的“二八现象”，有投资者表示不理解。“按照正常逻辑，如果一个行业转好，或者政策转向，最容易遭到炒作的应该是小盘股，因为它们弹性最大。”日前，一位老股民向《每日经济新闻》记者表达了疑惑。他认为，按照以往经验，在经济面不佳、资金面不好的背景下，如果是赌利好，赌政策松绑房地产，那么最受益的应该是小盘股。一方面，小盘股弹性大，利于资金炒作；另一方面，小盘地产股的资金链压力更大，更希望有放松政策的出台。“然而，如今的情况是，小盘地产股不涨，保利这种地产股创新高，这不是逻辑有问题吗？” /三大信号/ 地产股中的龙头股，竟然就是保利地产这样的龙头地产股，这传递出怎样的信号呢？日前，《每日经济新闻》记者就上述上涨中的逻辑悖论，采访了多位分析人士。综合他们的观点，记者发现，“地产股龙头=龙头地产股”实际上传递出三大信号。即地产行业“过冬”下的业绩风险不容小觑；楼市不放松的调控下地产公司的优胜劣汰以及行业整合将加快；在改善民生、恢复刚性需求的背景下，一批大型房地产企业将受益保障性住房建设。 过冬：中报风险将袭来 经过两年的楼市调控，地产股的业绩风险或将在2012年中报集中“爆发”。 据悉，地产股业绩下滑从2009年以来就慢慢出现了。同花顺数据显示，2009年~2011年，地产股的整体法净利润率（净利润/营业总收入）依次为16.23%、16.24%、16.04%。2012年一季度，这一净利润率则降至13.68%，与2008年的13.22%十分接近；从月度估值数据看，2012年4月和5月（截至24日）的地产股整体市盈率分别为32.49倍和32.46倍。这一市盈率较3月份的15.24倍几乎翻了一番。分析人士指出，虽然4、5月份地产股股价上行，推高了市盈率。但最主要的原因是，在一季报披露之后，地产股业绩下滑，导致市盈率上升。很明显，地产股的盈利能力在今年一季度都有加速下降的趋势。这无疑对2012年中报构成了很大压力。 据据Wind资讯统计，目前，有27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%。这些中报预亏股中，嘉凯城亏损情况最为严重，公司预计上半年将亏损3.5亿元，同比下滑4901.14%。此外，*ST 国兴（000838，收盘价6.29元）、天伦置业（000711，收盘价9.6元）、天保基建（000965，收盘价4.57元）、深物业A（000011，收盘价7.93元）、世联地产（002285，收盘价14.8元）、天业股份（600807，收盘价7.45元）等也都是业绩大幅下滑甚至亏损。 值得注意的是，上述业绩下滑或亏损严重的地产股多是一些小型地产公司。比如嘉凯城的净资产大约40亿元，总市值78亿元；*ST国兴的净资产仅3亿元，市值不到12亿元；天伦置业净资产不到4亿元，总市值不到16亿元。相反，业绩相对稳定的地产股中，多是一些规模较大的地产股。统计显示，目前总市值过百亿的地产股共有20家，一季度录得亏损的仅有泛海建设（000046，收盘价4.47元）和首开股份（600376，收盘价12.52元）两家。市盈率低于30倍的股票多达10家。而在总市值最小的20只地产股中，一季度亏损的股票就高达13家，市盈率超百倍的股票还有5家。 由此可见，在中报业绩或存在重大风险的情况下，大地产股显然比小地产股安全性更强。这也就是为何炒大地产股、龙头地产股的原因之一。 整合：行业集中度提高 2012年4月，杭州金星房地产的破产消息在楼市掀起晴空霹雳。据悉，该案例为近年来首例房地产破产案。至于破产原因，媒体报道称，金星为杭州本地小开发商，旗下仅有杭州西城时代家园一个房地产项目，公司及大股东资金链均出现断裂风险。 同花顺数据显示，2009年~2011年，地产股销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（整体法）依次为132.63%、127.62%、118.88%。出现持续下降。2012年一季度的该比值为158.55%，而2011年一季度这一比值高达195.31%。 对此，国泰君安分析师李品科曾做出预测：今年二季度，将出现部分开发商资金链断裂，以及开发商变卖股权的情况，首当其冲的便是快速扩张的未上市的区域型中小开发商。李品科认为，在小地产商资金链断裂的背景下，市场份额集中速度加快，高周转商业模式的龙头公司成长性将更优于行业。大型综合品牌优势开发商开始降价卖房回笼资金，为了土地市场的抄底机会和行业并购机会，这些优势开发商将在本次行业调整以及调整后的恢复增长中提高市场份额，保持持续成长。 由此可见，大企业不但更能熬过“寒冬”，还有可能在下一个“春季”收获更多的市场份额。显然，这就是为何大地产股、龙头地产股的走势远强于小地产股的原因之二。 保障房：大地产企业受益 实际上，早在去年下半年，关于保障性住房的建设曾被市场热炒，一批水泥股、地产股得以大幅上涨。 日前，有媒体报道称，住房和城乡建设部与国家发改委、财政部近期联合下发通知，要求地方根据本地实际需求，确定2013年~2015年保障性安居工程的建设计划，并在5月底前上报。据悉，相关部门已着手对“十二五”期间建设3600万套保障房的计划进行评估，以确定是否需要对建设数量进行调整。 数据显示，保障性住房2011年已完成开工1000万套，2012年计划开工700万套。根据开发节奏，2012年在建的保障房将有1800万套，这包括2009年~2010年开工的部分项目陆续竣工，以及2011年完成开工的1000万套继续建造。预计今年全年保障房投资额将超过1.2万亿元。 值得注意的是，这些保障性住房最终不会落到中小型开发商的手中，而是会成为大型开发商、当地龙头地产企业的囊中之物。 《每日经济新闻》记者注意到，中天城投（000540，收盘价8.45元）在贵州，栖霞建设（600533，收盘价3.84元）在江苏，天房发展（600322，收盘价3.83元）在天津，首开股份（600376，收盘价12.52元）在北京等，都是当地重要的保障房建设项目开发商。对此，有分析师人士调侃道，保障性住房似乎专门是为大房企“订做”。当然，这也成为当下以及未来，龙头地产股即是地产龙头股的第三个原因。