香港楼市病了还是疯了？

背道而驰不健康

　　“香港首季楼价升5%，同期经济增长却只有0.4%，楼价与经济增长背道而驰是不健康的现象。”5月19日，香港特区政府经济顾问陈李蔼伦出席香港一电台的节目时表示，“目前香港的低息环境并不正常，我担心泡沫化风险增大，希望银行审慎借贷，市民也要小心留意。”

　　据称，特区政府原本估计在外围因素特别是欧债危机影响下，今年香港经济增长有1%至3%。“但最近两周，欧洲政局急速变化，经济下行风险增加，政府不能完全排除8月份对经济预测做出调整。”陈李蔼伦表示。

　　经济不给力，但是楼价却闭着眼闷头向上，香港市民充满无奈。香港1108平方公里的土地上，生活着707万人。他们顶着世界最密集的天际线，也承受着最沉重的房价负担。据悉，香港平均房价为家庭年收入中位数的12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因无力购买私人住宅，居住在公屋（政府廉租房）或居屋（政府限价房）内。其人均住房面积仅有12.8平方米。

　　有网友感叹，“香港楼市真是病了，病得很重”。

　　金融体系风险增加

　　香港楼市如网友所叹“病得很重”，还是执迷不悟疯狂炒作？

　　日前，香港房屋协会公布，为遏制炒家，房协新推出的私人楼盘将仅面向持有香港身份证的申请者。香港媒体指这是“首度引入港版内销房概念”。

　　那么目前来看，非香港本地买房者是否成为推高香港楼市供需的主要因素？金管局称，自2011年7月起，统计数据显示各大银行新申请的住房按揭贷款中，申请人主要收入来自香港以外地区的申请宗数约占总数的4%。

　　消息人士表示，港府自早前针对炒卖活动推出额外印花税后，炒卖活动已近乎绝迹。但楼价继续飙升十分“诡异”，这不但令楼巿泡沫再度膨胀，也令金融体系增加风险。

　　“最近几周市场气氛出现变化，主要是受到外围因素影响所致。”香港金管局总裁陈德霖说。他承诺，若楼价继续上升，金管局会“根据一贯原则”采取适当措施，要预防按揭质量转坏拖累金融系统的风险。

　　“楼价高企不下，银行风险无疑大大增加。”有香港银行界人士表示，目前再降按揭成数的空间不大，但可仿效内地向第二、三套房收紧按揭成数，以维持银行体系的稳健。

　　紧密观察未来走向

　　面对楼价高企，港府一直通过三方面为楼巿降温，包括中长期增加土地及楼宇供应，短期措施则包括增加交易成本，打击炒卖活动，以及提高楼宇买卖透明度等。最新一轮的收紧措施发生于2011年6月，金管局要求若住房按揭贷款申请人的主要收入来自香港以外地区，其最高按揭成数需按所适用贷款标准下调至少一成，造成对外地人的“限贷。”自措施实施后，香港房地产市场由去年7月起成交量下跌7个月，楼价微跌4%。

　　但进入2012年2月起，楼市成交重新恢复畅旺，截至3月底楼价已超过去年6月高位1%。但是，不容忽视的现象是，许多楼盘“有价无市”，楼市疯狂的状态让人十分担忧。

　　因历史、政治及地理环境等原因，香港土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积76平方公里，仅占土地总面积的6.8%。于是，寸土寸金成了香港楼价置身事外的“护身符”，在香港，楼价似乎已经超越经济规律之外，是永远向上的。“如此状态让政府非常头痛。”消息人士表示。

　　“目前香港楼市整体走向仍难判断，未来几个月将是关键时期，将因应市场形势推出适当措施监管香港楼市。”5月21日，陈德霖明确表示，楼市是目前香港金融风险的集中区域之一。