在“三驾马车”同时降速的局势下，温家宝总理“把中国经济稳增长放在更重要的位置”的讲话之后，有针对性的扩大需求政策正在逐步出台。地产行业的调控却依然从严从紧，国家在房地产调控问题上的态度稳健而审慎。不过，受预调微调影响，尤其在前期金融改革的前奏中，地产股已逐步复苏，板块半年涨幅达19.68%，板块平均市盈率由1月4日的12.36倍提升到昨天的22.51倍。当下，地产行业处在什么样的阶段？相关政策的出台会给地产股带来什么转变呢？
稳刚需成基调
稳增长确认调控底部区域
经过两年的持续调控，房地产政策的效果逐步显现。截至去年底，房地产投资增速明显回落，重点城市的房价得到有效控制，部分城市房价出现回落，现货去库存持续进行。资深行业研究员海通证券(600837)涂力磊注意到，自2011年12月底开始，“稳刚需”已经成为房地产行业的新动向。他认为，政府去年12月降低保障房新开工的同时重提保证首套房信贷，是管理层对住房需求的首次积极表态，这意味着“稳定刚需、合理释放”有望成为后期政策新动向。之后，在2012年金融工作会议上的“加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求”的表态，他认为，是稳刚需的进一步确认。
国元证券(000728)分析师沈亮亮认为，房地产市场存在的刚需数量被低估，而投资及投机的成分被夸大了。据国元证券测算，以结婚买房为主的“纯刚需”以及旧房改造数量，大致能占到市场需求总量的70%左右，加上存在的部分改善性需求，可以说已基本能维持整个地产行业的运作。今年以来，虽然多地短命房市新政频繁碰壁，不过，“稳刚需”的基调并没有再修改。
4月份出台的宏观数据显示投资、消费、出口“三驾马车”同时出现降速。目前房价已处回落区间，政策调控层面已不存在继续加码的基础。这从某种意义上意味着，调控的底部区域已经呈现，“稳刚需”政策将是后期市场的主题。据此，他最近的观点认为，后期早周期的地产股具备投资潜力，投资者可开始积极配置地产龙头股，此时配置已是“输时间，不输价值。”
多次蝉联新财富房地产行业研究员第二名的中信建投苏雪晶则更积极乐观些。她认为，我国房地产业已进入集中度提升时代。在史上最严厉房产调控后，中国房地产企业前30名市场占有率稳步上升。而龙头房企强大的股东背景及自身雄厚的资金实力，使其在调控中的生存环境要优于中小房企，未来市场集中度将会加速提升，这进一步有利房企。她并呼吁：“现在正是配置地产龙头的历史性时刻”。 Wind的相关研究报告和数据显示，越来越多的行业研究员正看多地产股。
区域性政策造势引来活水
从市场的角度来看，今年的地产股已经成为权重蓝筹中表现最出色的板块，也是两市累计涨幅最大的板块。不过，其中跑出的牛股却来自区域性龙头。
数据显示，今年累计涨幅最大达191.92%的地产股浙江东日(600113)则活跃自温州金融改革实验试点。这一政策不仅拉开全国金融改革创新的帷幕，也拉开了区域地产股活跃的帷幕。同期翻番的牛股还有金丰投资(600606)、中茵股份(600745)等。这个由区域政策激活的地产股在之后的新政中不断在上海、天津等地得到复制和印证。业内人士认为，这一现象也说明，地产股正在借助区域政策的造势来实现突围。
继天津、上海之后，深圳的土地管理制度改革总体方案也有望在近日正式公布。实际上，在前日的二级市场上，深圳的地产股就已闻风而动。当日深圳地产股表现得尤为抢眼，其中沙河股份(000014)、深华发A携手涨停，深天健、深物业A也分别大涨6.4%、6.39%，金地集团(600383)、世联地产(002285)的涨幅均逾3%。资金流向方面，沙河股份、金地集团分别净流入0.97亿元、0.81亿元；各占其当日成交金额的38.04%、16.82%，市场资金的追捧程度可见一斑。
倍新咨询认为，此次深圳土地产权制度创新力度大，亮点在于工业厂房用地。以前变更用途须通过政府收回、招拍挂形式，由具资质的地产商开发，改革后可由公司在履行相关手续后自主开发。以这一点比较此前各地的房地产“新政”来看，深圳的地产政策带有明显的“深圳色彩”，即通过土地管理改革来整合、推进市场的发展。分析人士据此认为，土管制度的改革另辟蹊径，有望为地产公司带来较为乐观的发展前景。
此外，缩小东西部差距是中国经济发展的共识，而近日重庆大手笔央企投资显然很值得关注。72个投资协议投资重庆3500亿元，相当于重庆2011年GDP的35%，是重庆历史上最大一笔投资，引得涂力磊等众多业内人士看好重庆板块中的工业、交通、城投类上市公司，也看好重庆的地产概念股如渝开发、迪马股份(600565)等。
《证券时报》络数据部统计的数据显示，消息期间，渝开发累计上涨0.75%。迪马股份尽管下跌1.08%，但远远跑赢大盘，且累计流入资金860.31万元。公开信息显示，迪马股份一季度实现净利润431.55万元，同比增长22.40%。该公司大股东从去年开始增持，社保基金在今年一季度入驻，这也给市场带来了想象空间。二季度，投资者可多加关注渝股中的地产股走势。
在“稳增长”的方针下，还有多少惊喜可以出现尚不得而知。不过，涂力磊认为，“只要持续的成交量复苏引来基本面的支持，房地产股完全有可能从审美疲劳走向重获美感。”他认为，短期地产股估值难以马上上升，这是短期的审美疲劳。不过，他说：“坚定看好中长期上涨，个股最高点回调10%就已进入投资区间。”
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