4月全国房价震荡下跌 不存在大幅反弹基础

18日，国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。

　　地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”

　　■ 数据解读

　　房价震荡下跌 跌幅收窄未改下调大势

　　虽然4月房价环比下降的城市数量较3月有所减少，但综合其他数据，房价回调的整体趋势仍未发生改变。业内人士认为，随着刚性需求的集中入市，商品房市场成交和价格的震荡趋势将在未来反复出现。

　　不过，在全国房价继续保持下调趋势的同时，作为房地产市场风向标的一线城市房价却出现了环比跌幅收窄的趋势。在业内人士看来，主要是因为刚性需求人群较大，3月成交量大幅增长后，一些开发商打折促销的力度有所减弱，未能延续以价换量的趋势。

　　“从北京5月上半月的成交量来看，后市大跌可能性减小，成交量可能有所复苏，但是在限购依然不放松的情况下，库存及潜在供应量依然比较大，市场可能会延续量涨价滞的局面。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

　　张大伟分析认为，限购等调控政策执行力度依然很大，在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应仍处于较高水平，楼市尚不存在大幅反弹的基础。

　　楼市基本延续回调态势 不存在大幅反弹基础

　　“今年前4个月，房地产市场基本延续了去年以来的回调态势。”住房城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏说：“总体来讲，在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场正朝着调控预期方向发展。”

　　目前，以自住为目的的真实需求仍然很大，开发企业“以价换量”的空间依然存在，而投机投资性购房需求已被大大缩减。

　　张小宏说：“这应该是市场回归正常轨道的表现，而不是简单用回暖两个字所能概括的。只要市场供应能满足刚性需求，房价上涨的空间就不大。”

　　由于土地收入锐减，地方政府一些放松调控的呼声再起，坚定调控决心尤为重要。随着大量刚需的入市，保证中长期供应更是关键。

　　与此同时，对于市场下行当中可能加剧的老业主退房纠纷、企业资金链断裂和开发商破产等问题，也必须妥善解决。

　　多地为提振刚需放宽公积金贷款 被指会推高房价

　　16日，在湖北武汉、山东滨州等地多个住房公积金管理中心办事大厅，前来咨询、办理公积金贷款业务的市民明显增多，不少办事大厅中都出现了“一座难求”，一些工作人员来回穿梭，拿着“明白纸”向市民解释新政策。

　　除武汉、临沂外，多个城市近期出台公积金“新政”。山东滨州市提高住房公积金抵押和信用贷款额度，贷款年限也由15年延长至20年。安徽蚌埠市规定，在市区购买新建住房，公积金贷款最高限额由30万元提高到35万元。江苏常州市提出，根据公积金贷款家庭困难程度不同，给予80%至100%的贴息。

　　尽管是为了提振“刚需”，仍有不少市民担忧，近期多个城市的公积金“新政”是在“曲线救市”，是对房地产调控政策的变相松绑，可能抬高房价，冲击来之不易的房地产调控成果。

　　对此，山东青州市国泰置业有限公司董事长李根伟等开发商认为，公积金“新政”实施后，虽然会满足一些首套房购房需求，但对楼市整体成交量影响有限，不会大幅推高房价。

　　■ 评论

　　李稻葵：调控不该误伤刚需

　　原央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵称，房地产调控的目标是打击投资性投机性的，不是打击刚性需求，所以各个地方政府要更加精确地去控制投资性和投机性的需求，但是对于真正的刚需，不应该误伤，该释放就释放，该鼓励就鼓励。

　　房价已丧失大幅下跌的基础

　　纵观10年来中国宏观经济变化及调控措施，在经济下滑时，加快、超前进行投资一向是政府启动保增长的最优先、最有效、最常用手段。据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市在对现有楼市政策进行微调了。微调内容主要包括：上调公积金贷款上限、扩大公积金提取范围，放宽公积金申请期限；调高普通住宅认定标准、减免契税；甚至是直接补贴、放松限购政策等。

　　由于中国经济增长的乐观前景和快速的城市化进程，中国楼市不可能会像历史上其他发达国家那样，出现房价泡沫破裂后长期持续下跌的情形。因此，房价下跌的合理区间自始至终处于多方利益重复博弈中。地方政府在不违背当前中央宏观调控政策的前提下，近期可能会采用一些擦边球的方式来刺激房地产市场。从政策角度而言，房价进一步大幅下跌的可能性已经微乎其微。