4月房地产各项数据回落 房价依旧保持回调趋势

11日，宏观数据密集出台，其中涉及房地产业的各项数据均出现大幅度回落下滑的迹象，国房景气指数更是创下三年来的最低点。业内人士分析指出，综合各项数据不难发现，房地产调控已取得阶段性成果，在库存增加、销售回落、资金紧张的大背景下，以价换量的市场趋势短期内不会发生变化，房价依旧将保持回调趋势。

房地产开发投资增速连续回落创近年来新低

国家统计局11日公布的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资同比增长18.7%，增速比1－3月份回落4.8个百分点。这已经是房地产开发投资连续第八个月同比增速回落，且回落的幅度进一步增大。

其中，住宅投资增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。

北京中原市场研究部研究总监张大伟认为，在保障房大量建设的背景下，如果剔除保障房增建影响，实际目前商品房住宅投资已经出现明显衰退。

在商品房住宅投资增幅回落的同时，1－4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比再次出现13.4%的下降。虽然降幅比1－3月份缩小0.2个百分点，但与此同时，商品房库存的再度大幅增加依旧让后市不容乐观。数据显示，截至4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。

国房景气指数创三年新低

4月份，房地产开发景气指数为95.62，比上月回落1.3点。这已经是从2011年6月份以来，房地产开发景气指数连续第11个月的回落。这一数值同时也创造了历史第四低值，仅高于2009年2－4月的3个统计周期。是2009年5月95.94以来连续3年的最低点。

业内人士认为，房地产景气指数反映出目前市场依然处于冬天，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器。

“房地产开发景气指数持续回落已经持续将近一年的时间，体现出在2011年宏观调控以来，对于房企的影响持续深化。当前有所好转的成交态势，仍然难以企及调控前的水平，房企销售压力仍然较大，同时5月份仍然有不少楼盘推新，对房企的去库存也会再添压力。”“链家地产”市场研究部研究员陈雪说。

开发企业本年资金来源降低资金面依旧紧张

数据显示，1－4月份，全国房地产资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1－3月份回落了3.1个百分点。其中国内贷款5221亿元，增长8.8%，增速与1－3月份相比回落了3.8个百分点。

从单月情况看，4月国内贷款、自筹资金均为环比下降，只有其他资金出现小幅上涨。表明目前房企资金仍然需要更多地依赖于销售的回款，尤其是对于更多中小房企来说，对贷款和信托融资都很难寄予希望。

来自市场的数据也从一个侧面证实了房地产开发企业目前面临的资金困境。随着A股上市房企2012年一季度季报及2011年年报的陆续披露。上市房企资金的负债情况再次受到关注。对比两个统计周期，近140家上市房企在2012年一季度的负债为14288.6亿元，环比2011年年报披露时的13772.5亿元上涨了3.7%。

本年资金来源的增速回落以及资金来源结构的变化再次显示出“以价换量”的市场态势。“虽然目前成交量复苏，但是成交量的项目主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，其他未降价项目销售量依然冷清。”张大伟表示，从目前整体市场来看，依然存在继续降价的空间。

涉房财税收入锐减谨防地方政策转向

根据财政部11日公布的数据，4月份，全国财政收入10774亿元，比去年同月增加692亿元，增长6.9%。其中与房地产有关系的土地增值税187亿元，同比下降6.9%；契税186亿元，同比下降19.4%。

显然，4月份房地产成交萎缩的现实已经明显地影响到了相关的财税收入。同样，在市场整体弱势的情况下，大部分开发商，包括一些标杆房企均选择了延缓开工，暂停拿地的策略。

根据上市公司业绩公告等公开信息统计，2012年前4个月，包括万科、中海、保利、龙湖、世茂股份、远洋地产、雅居乐、招商地产、新城地产、首开地产等十家综合实力排名前20的房企在内地权益拿地金额合计为204.72亿元，同比下降高达60.84%。

业内普遍认为，房地产投资增速的放缓以及拿地热情的大幅下降对后市的影响将主要集中在两个方面：一方面，在消化库存之后，商品房的供应量如果出现大幅回落，将直接影响到调控成果的保持，因此采取相应措施保证未来商品房供应要成为下一步调控考虑的问题；另一方面，由于地方政府对涉房财税收入的依赖程度较高，土地增值税和契税收入的减少将进一步刺激地方政府出台鼓励房地产的微调措施，如何防止地方政策措施触及房地产调控的底线，也需严肃对待。