土地抵押面积和贷款增速双降 银行警惕风险

“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示。

每经记者 万敏 发自北京

“中国的经济各行业其实可以大致分为两类，一类与房地产行业相关，一类为非相关。”一位外资行的银行业分析师认为，一季度以来的“贷款需求不足”现象，实际上是由于房地产业调控带来的副作用，并非真实的贷款需求不足。

作为房地产行业紧密相关的土地自然首当其冲，据中国土地勘测规划院地价所研究员近日发布的 《中国城市发展报告》，2011年，全国土地抵押面积净增419平方公里，抵押贷款净增1.26万亿元人民币，比年初的土地抵押面积2589平方公里、土地抵押贷款金额3.54万亿元人民币，分别增加了16.2%和35.6%，但增速同比有所下降，与同期人民币各项存贷款增幅回落趋势一致。

开发商融资环境有所改善

商业银行在2011年压缩了地产开发贷款，2011年工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，而占比也从2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。农行房地产业贷款与2010年相比余额下降了460多亿，占比也从前一年的15%下降到12.5%。交行房地产贷款占比较年初下降0.20个百分点。

《中国城市发展报告》指出，2011年，全国土地抵押贷款率总体保持在50%左右，但受稳健货币政策和日趋严厉的房地产调控政策影响，加上政策执行的滞后效应，分季度看，2011年新增土地抵押贷款率，第一季度为52.7%、第二季度为52.3%、第三季度为56%和第四季度为49%，第四季度有较大幅度回落。

“房地产开发商的需求还在，银行方面虽然有政策要求并不会把重点放在房地产行业，但价格方面可以定得高一些。”一家国有大型商业银行信贷部人士告诉 《每日经济新闻》记者。

银行在地产开发贷款方面的“以价补量”方法实际上也起到了市场化的调节作用。今年以来，随着货币政策由紧缩转向稳健，有迹象显示开发商的融资环境出现一定改善。

渣打银行日前发布的中国房地产调研报告显示，开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化，最近数月，银行针对大型房产商的放贷有所增加，融资成本也开始从高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月的20%。报告称，这反映出融资环境出现改善迹象。

银行警惕土地抵押贷款风险

上述报告指出，2011年，中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下，储备土地抵押越来越被地方政府倚重。

数据显示，在土地抵押贷款中，住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地，分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升，2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%，与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增长趋势。

“对土地储备贷款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府担保，还有土地抵押，这种贷款质量比较有保证，在前两年地价上涨快的时期银行做得很多。这两年房地产调控的政策走向还不明朗，但是有些地方的土地拍卖已经减少了，银行也开始考虑风险。”上述大行人士表示。

根据2011年报，民生银行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。

正因为有土地作为抵押物，地方政府融资平台遭遇整顿时，抵押土地成为政府继续融资的救命“稻草”。

中信银行在年报中表示，除少数运作规范、负债适度的土地储备中心外，对其他类型的政府平台项目原则上不再新增加授信。

宁波银行行长罗孟波在2011年业绩网上说明会上表示，宁波银行的房地产贷款总量不高，目前的占比为5.84%，其中，包含了土地储备贷款和保障房贷款，纯粹的商业地产开发贷款很少。

一般来说，各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入，部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议，由财政承诺承担最终还款责任。

然而，土地作为抵押物的价值正在政策影响下发生动摇，根据国泰君安证券9日发布的研报统计，近两周以来全国16个城市累计土地成交金额同比降33%，一线城市累计同比降59%，二线城市累计同比降18%。2012年以来，累计流拍146宗,占推出宗数的5.0%,其中住宅流拍52宗。

“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示，出于各种目的地方政府不会轻易破坏信用。

实际上，储备土地抵押还有一定的法律风险，土地储备机构由政府出面组成，是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门，并不是严格意义上的市场主体。从《担保法》及相关法律法规来看，政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力，即使以国有土地使用权作为抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚无定论。

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