多因素困扰 个人开发房产项目难度大

每经记者 杨羚强 发自上海

相比广州，上海自然人拍地由来已久。中房信的监测资料显示，在2007年，上海就已经有自然人参与拍地。不完全统计，在2007年至2012年的5年中，上海自然人拍地不下10起。但该机构的监测却显示，在上述10起自然人拍地的案例中，明确获得建设施工许可证仅有一家。

而《每日经济新闻》记者核实上述信息也发现，确实有多个自然人在竞得土地使用权后进入后期开发的项目没有明确获得施工许可证的资料。其中个别项目虽然成立了项目公司开发地块，但却更改了联系方式，并登报申请减少项目公司的初始投资。

上海钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉说，如果从来没有房地产开发经验，自然人想凭自己的能力来买地造房几乎是不可能完成的任务。根据以往的经验，那些以自然人名义购买土地使用权的个人，其背后往往是房地产开发商。

多幅地块难觅项目公司

中房信的资料显示，在上海自然人所拿地块中，目前明确已经获得建设施工许可证的仅有2010年9号公告青浦区赵巷镇巷崧路东侧地块一个项目，另外5个于2011年1月1日前取得的项目，都没有获得施工建设许可证的资料。

《每日经济新闻》记者对以上信息进行核对时发现，其他9幅地块项目获得建设施工许可证的记录确实无法找到。而记者尝试联系其中获取这些地块的自然人，以及为开发这些地块组建的项目公司也未能成功。

根据中房信的资料，2007年竞拍的2007年13号公告闵行区闵北商业E2地块是目前已知的上海最早由自然人竞拍的地块。上述地块由一位名叫“叶惠德”的自然人于2007年12月21日取得，但之后一直没有进行开发，直到上海市闵行区环保局去年12月公布的11月份通过环评审核名单时，人们才发现华漕闵北商业E2地块项目的建设单位早已变更为“上海国兴实业有限公司”。

上海市工商行政管理局的企业基本信息显示，上述“国兴实业有限公 司 ” 是 由 外 资 股 东LIDIADEVELOPMENTCO.,LTD发起的，法人代表正是“叶惠德”。

该公司的经营范围是在（闵行区华漕镇闵北商业E2号）从事商业用房、办公楼的开发、出售、出租、物业管理、停车场（库）经营，投资咨询、商务咨询（涉及行政许可的，凭许可证经营）。

《每日经济新闻》记者试图通过上海市城乡和建设交通委员会网站查询上述公司建设施工许可申请的有关记录，但没有找到。只是发现，在有关网站上有一份这家公司的减资公告。公告称上海国兴实业有限公司经股东会决议拟向公司注册登记机关申请,投资总额由原2960万美元减至2660万美元,注册资本由原1633万美元减至1400万美元，发布时间是在2012年的4月。

记者试图通过上海国兴实业有限公司在网络上公布的各类联系方式联系公司时，却发现该公司公布的号码要么暂停服务，要么已不存在。

其他自然人竞得土地使用权后进入后期开发的项目进展也不顺利。

2007年，名为“张良规”的自然人拿下16号公告嘉定区墨玉路东侧、昌吉路北侧路口地块。中房信的统计资料称，这一地块没有获取施工建设许可证的记录。记者通过上海市规划和国土资源局以及上海市城乡和建设交通委员会也未能找到上述地块已经获得规划建设用地许可以及施工许可证的记录。

《每日经济新闻》记者查阅上海市工商局资料找到法人代表为“张良规”的上海驰胜房地产开发有限公司的有关资料。值得一提的是，这家注册在安亭镇的公司，是在“张良规”拿地20天之后成立的，但目前的经营执照已经被吊销。记者曾根据部分企业信息登记网站上的联系方式与“上海驰胜房地产开发有限公司”联系，结果却被告知“电话打错了”。

四因素制约个人开发

为什么这些投资者早在2007年就已经竞得土地使用权，但截至目前仍没有对地块进行开发？是什么原因造成自然人开发房地产的困难？

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，最主要的一个因素是自然人购买的都是上海近郊的商业项目，开发获利机会很小。他认为，一些自然人参与土地使用权竞买的目的是为了“炒地皮”。而在土地价格趋降，开发利润较小的情况下，他们如果选择开发就会亏损。这导致了很多地块迟迟没有动工。

上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉记者另一种原因：多数自然人买地后成立的房地产公司没有开发资质，因此不能开发房地产项目。而记者在上海市住房保障和房屋管理局网站查询“上海国兴实业有限公司”的资质，也没有发现该公司获得相关开发资质纪录。

但上海市住房保障和房屋管理局的有关人士却告诉记者，有无资质并不影响房地产公司开发房地产，只要营业执照内有房地产开发的业务范围，就可以开发房地产项目。

那么影响自然人拍地开发的真正原因又是什么呢？协助过多起自然人买地，并成立了国内首家个人买地俱乐部的钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉说，原因有四：一是私人没有房地产开发经验；二是个人开发房地产，往往缺乏足够的资金支持，容易出现资金断链现象；三是个人开发完成房地产后，销售也是一个大问题；最后一个因素是很多拍地的自然人，往往无法获得国土部门颁发的规划建设用地许可。

因为有上述四个原因，个人拍地实际上是一个风险极高的行为。钱生辉说，因为上述原因，上海真正意义上的个人买地几乎没有。现在以自然人名义买地的类型主要有两种：一是因为有意购买某地块，但是项目公司来不及注册，只好先以个人名义购买；另一种则是不愿意对外透露买地者的真实身份，通过个人买地来掩人耳目。

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