多款保障房信托遭抢购 收益超10％背后藏猫腻

每经记者 杨井鑫 发自北京

高收益房地产信托往往不缺少投资者，而如果保障房信托也是高收益，可能更为火爆。记者调查发现，在房地产信托第一波兑付高峰过去之后，其发行再次进入了密集期。

与此同时，保障房信托收益疯涨，多款产品发行当天就抢购一空。业内人士认为，在房地产信托中，保障房信托的风险较低。同等收益下，保障房信托更容易打动投资者。

但是，“保障房”目前并不意味着安全性高。“一般情况下，保障房项目中也会嵌套一些商品房项目。”某业内人士对《每日经济新闻》记者表示。

保障房信托热卖

随着房地产信托的回暖，第一波兑付高峰的平稳度过，高收益保障房信托受到了市场追捧。据《每日经济新闻》记者了解，中投信托等多家信托公司的多款产品，发行当天就遭遇了哄抢。

“中投上虞保障房项目早已经售罄了，你想买房地产信托最好是提前与公司预约。”一位中投信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者，高收益的信托产品都特别好卖，而保障房信托近期的预期收益率大涨，直追商品房信托收益，市场上的反应也非常不错。

该客户经理还告诉记者，从目前房地产信托销售市场来看，优质产品当天就能卖完。“只要是收益高，销售是不用愁的。”

由于近期房地产信托销售的回暖，优质信托的购买门槛也有抬高趋势。据记者了解，中航信托刚刚推出的“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”尚在预约期，但是已出现不能保证买到的情况。

“现在这款产品是可以预约的，但是我们现在不能保证您能够买到。”中航信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者，该信托计划是一个较好的项目，公司将投资门槛分为了100万元和300万元两个档次。

该客户经理表示，100万投资资金的席位比较少，资金量小就很可能买不到。

近来房地产信托遭遇哄抢情况比较常见。4月底至今，一直沉寂的房地产信托悄然活跃起来。北京、上海、杭州多地多次出现房地产信托被哄抢的情况，甚至个别产品几分钟内就能售罄。

“保障房信托最近收益率诡异地大涨，是热卖的一个主要原因。”北京一家信托公司人士向记者表示。他还称，如今保障房项目收益最高能超过13%，这已经达到了一个相当高的水平。

该人士还表示，如果仅从保障房项目看，收益率仅在3%～5%左右，即使是其中收益最高的两限房，收益率也很难超过8%。所以，在如此低的利润下，此前保障房信托的收益也被限制了，产品得不到市场的认可。

然而，今年保障房信托的发展势头令人意外。“目前来看，大多保障房信托的收益率已经超过10%，并且发行频率越来越快。”

数据显示，今年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元；而其保障住房类信托产品目前市场平均收益率9.23%，平均期限为22个月。

保障房项目中嵌套商品房

表面上，保障房信托的低利润并不能支撑较高的信托融资成本。但是，这其中存在一个公开的秘密——保障房项目中嵌套商品房。

“每一个保障房项目中，都会有一些商品房的影子，但在信托简介资料中不会披露。此外，信托公司其实对资金的监控能力有限，很难保证资金能够专用。”上述北京一家信托公司人士表示。

中航信托刚刚推出了“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”，该信托计划将募资10亿元，用于向金威地产增资扩股，增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑“保障房项目（宗地一至宗地八）建设。抵押为金威地产、乌兰察布市亿利金威城市建设投资开发有限公司持有的1678亩国有土地使用权及在建工程,抵押率50%。

同时《每日经济新闻》记者发现，去年10月，华宸信托发行了一款“华宸·金诚（1105）号—乌兰察布市保障房特定资产收益权项目集合资金信托计划”，该信托计划资金用于购买鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司持有的乌兰察布市棚户区改造项目“亿利城·百旺家苑小区”总价值12.76亿元的房产特定资产收益权，拟募资7.3亿元。该计划中却披露了项目中部分商品房的资料。

该信托计划介绍，“亿利城·百旺家苑小区”是政府补贴的保障性住房项目，2010年至2012年，乌兰察布市将改造城市棚户区总规模为95800户、558.39万平方米。“亿利城·百旺家苑小区”项目总计住宅面积约89.64万平方米。符合条件的认购人群将享受政府补贴，项目在政府补贴和相关税费减免前提下，销售价格初步定于3150元/平米。除此外，“亿利城·百旺家苑小区”还有商业建筑面积101620平方米，此部分商业由金威房地产公司自行销售，初步定价6000元/平方米。

记者采访中航信托人士时了解到，该信托计划的确是一个优质项目，信托公司也派人专程赴当地进行过考察。对于资金是否能全部投入到保障房项目中去，该公司人士表示“肯定会对资金有监控的”。

然而，北京一位分析人士表示，相对于资金用途而言，信托公司更在意抵押品。其实，部分信托公司对资金的监控能力很弱，甚至比不上银行。

“很多保障房信托都是如此，保障房项目背后存在商品房项目的影子。但是，现在监管层并不禁止这种做法，而信托公司逐渐将之作为了一种促销的手段。”上述分析人士表示，这在行业内已经是很正常的事情了，否则保障房信托的利润也不可能会那么高。

事实上，房地产信托打着保障房“旗号”促销仅是其中一种。由于此前对房地产信托的控制，房地产公司还曾以高收益“基础建设”项目、“装修资金”项目、“建筑公司股权”等多种形式来融资。

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