万科一季度中小户型销售占比达九成 房地产市场需求结构性变化渐显

王海慜 每经记者 胡廷虹 赵阳戈 发自深圳、上海

楼市的结构性变化已经影响到房企业绩。

昨日（4月23日），万科公布今年一季度业绩，今年前3个月，公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。但万科一季度销售金额310.7亿元，与2011年同期355.1亿元相比下降12.5%，这是2007年以来，万科一季度销售金额首次出现下降。而保利地产、招商地产均因合作项目结算较多，导致一季度净利润同比出现逾两成的下滑。

值得注意的是，受房地产调控的影响，万科一季度销售均价和毛利率出现同比下降，房地产市场结构性变化趋势渐显。万科一季度中小户型的占比已微升至90%。此前，不少业界人士在接受记者采访时均表示，今年房企变化趋势是一线城市销售收入下降，刚需产品成为市场主导。

房企业绩分化明显

《每日经济新闻》记者获悉，今年前3个月，万科实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元，同比分别下降了0.95%和12.5%。公司一季度销售均价约为10325.69元/平方米。

而在去年同期，万科分别实现销售面积和销售金额303.8万平方米和355.1亿元，销售均价为11688.61元/平方米。

此外，一季度万科实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元。

同时，公司2012年业绩锁定性得到了进一步的强化。一季度期末，公司预收账款为1223.63亿元，较2011年年末增加112.6亿元。截至一季报期末，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较年初进一步增长。

自从万科总裁郁亮提出万科“现金为王”的策略之后，为缓解偿债资金压力，确保经营安全，万科回笼资金的速度加快。一季度，万科经营活动产生的现金流量净额12.8亿元，同比大增164.81%。截至一季度末，万科持有的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。不过值得注意的是，公司一季度的长期借款较期初增长较多，由期初的209.72亿元增至期末的312.6亿元。

对此，万科董事会秘书谭华杰表示，市场调整期，最重要的是确保经营的稳健性。万科会继续巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化。

除了万科今年一季度业绩表现还算稳健之外，其他一些房企此前纷纷公布业绩预亏公告，业绩分化趋势进一步明显。

Wind数据显示，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中预亏房企占比达70%。

4月18日，招商地产发布的今年一季报显示，一季度公司实现营业收入36.06亿元，同比增长27.3%，但净利润同比下降23.53%。

而恒大地产今年一季度累计实现合约销售额82.6亿元，同比下降58.3%。与万科、恒大销售业绩表现不同的是，佳兆业第一季度实现累计合约销售额人民币27亿元，同比增长124%。

市场结构性变化显现

作为行业龙头，万科一举一动的变化和市场表现都会吸引业界的关注。

年报显示，2011年万科A实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。以此算来，一季度万科A销售额约为去年全年的1/4。而2011年，万科A一季度的累计销售面积为303.8万平方米，累计销售额为355.1亿元，占比近全年销售业绩的三成。尽管两相对比，销售面积相差无几，但销售均价却相差了近1400元/平方米。由此可见，一季度万科A“以价跑量”的迹象明显，一季度均价已较去年同期下降超过一成。

同时，万科一季度结算均价也出现下滑，报告期实现结算面积75.4平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。

针对一季度结算均价同比下降的情况，谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度，万科在上海、广州、深圳这3个核心城市的结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其他季度，相对而言，今年一季度公司结算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。

同时，谭华杰还指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，万科房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点，略高于去年全年28.8%的水平。

实际上，从万科一季度业绩指标变化不难看出，受楼市调控政策两年多的影响，房地产市场结构性变化已经显现。

不过万科指出，1月份，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的住宅成交面积达到了2006年以来的最低点，同比降幅达72%。

在楼市成交低迷之下，刚需占据了市场成交的主要力量。在楼市调控重压之下，包括万科、招商、中海、恒大等房企在内纷纷调整了产品销售结构，加大刚需项目推盘量，加强对刚需客户的争夺。

谭华杰表示，市场由自住型需求主导的特征日益明显。今年一季度，万科所销售的产品中，144平方米以下户型占比进一步微升至90%，而2011年一季度万科销售的144平方米以下的中小户型的比例为87%。

而随着“五一”假期的临近，开发商加速去库存推盘的暗流已经开始涌动。据《每日经济新闻》记者从佳兆业获悉，佳兆业将推出100亿元刚需项目。深圳万科也将在今年的深圳春交会上携众多针对首次置业者的项目参展。