每经记者 查道坤 发自江苏南京
今年2月份，位于南京西善桥街道的小产权房七彩星城转正成为舆论关注的焦点。可是就在大家为能拿到土地证高兴之时，业主孙先生却接到了小区开发商江苏安居高效投资置业有限公司的法院传票，传票诉求是开发商要求判令契约无效，要求业主孙先生退房，理由是小产权房买卖无效，此消息一出立即引起众多业主的关注，因为如果一旦开发商赢得官司，那么七彩星城上千户业主可能都要面临退房风险。
据《每日经济新闻》记者了解，4月18日此案有了最近进展，开发商和业主接受调解，但是开发商要求的调解的条件是要求业主一次性付清首付外的剩余款项，连本带息并加上房屋面积误差款，而业主孙先生表示自己无法无法一次性付清。对于开发商这种行为，有业内人士分析说开发商看似是要求业主退房要钱，实则是看到小产房转正背后的利益。
开发商自证违法
据《每日经济新闻》记者了解，孙先生在2007年11月以总价50万左右，购买了位于南京雨花台区七彩星城小区的一套89平米的房子，但是孙先生支付了29万元的首付款，余下的房款在2008年年底办了贷款，但是由于七彩星城小区一直没有拿到土地证，孙先生担心拿不到土地证和房地产，在只还了两个月的贷款之后就停止还款。
在今年2月份，开发商在补交了1亿多元的土地出让金后，七彩星城取得了国有土地使用证，当时孙先生觉得小区拿到了土地使用证了，悬着的心也就放下了，“办不到土地证和房地证我不放心，买房子没有这两个证就等于这个房子不属于你的。”孙先生对《每日经济新闻》记者说。让他没有想到的是，七彩星城的开发商江苏安居高效置业公司却将他告上了法庭，原因是因为房屋是集体土地上的建设住宅，双方签订契约违反国家法律强制规定，应属无效合同，开发商要求业主孙先生返还七彩星城房屋。
“开发商为了要回房子，等于自己拿证据证实自己违法。”南京365地产家居网的一位负责人对《每日经济新闻》记者说。
合同有效与否成为焦点
4月18日该案进行了第三次公开审理。在庭审中，买卖房屋的合同是否有效成为业主和开发商争论的焦点。
在庭审中，开发商提交了三份证据，以此来证明本案中争议的房屋因为是在集体土地上的建设住宅，双方签订契约违反国家法律强制规定，应属无效合同。该份证据包括：当时购房的买卖契约、2003年七彩星城的项目是在集体土地上建设的证明和房屋当时不具备销售条件。此外，开发商还表示对于土地性质，在签订合同时业主也是明知的，而且业主孙先生也没有按时支付相应款项，开发商才不得已才主张该诉请，因此合同应当确认无效，房屋应当返还。
对于开发商的说法，孙先生认为当时买卖契约明确规定如果开发商2009年12月31日之前不能办理两证，那么开发商同意补偿业主，所以该房源仍属于业主。就业主的说，开发商再次以七彩星城小区是在集体土地上的建设住宅，双方签订契约违反国家法律强制规定为由要求业主退房。
双方你来我往就合同是否有效激战了两个多小时，最后在审判长的建议下开发商和业主孙先生选择进行庭外调解，但是开发商提出的调解条件是要求业主一次性付清欠款本息、房屋差额9000多元及该案的诉讼费。对于开发商的要求，业主孙先生表示愿意还钱，但表示一下无法拿出那枚多钱。目前此案还在进一步调解当中。
退房背后藏着巨大利益
虽然开发商多次表示，只是通过诉讼的方式催款，但是有业内人士分析说，开发商自证违法要求业主退房，其实背后隐藏着巨大的利益，一旦开发商胜诉那么七彩星城众多业主将要面临被退房的风险，如果业主退房，开发商收回房屋，那么当初卖出去的价格收回，再以现在的价格对外销售，那么开发商就会因此收取巨大的利益。
“他们要的是房子，不是我们拖欠的房款。”业主孙先生对《每日经济新闻》记者说。以业主孙先生这套房子为例，按照当时的价格是将近50万元，但是如果按照现在的价格，那么销售的总价接近90万，如果开发商胜诉，那么就这一套房子开发商就可以赚将近40万，那么七彩星城上千业主，加起一起的总额对于开发商来说就是一笔巨款，“开发商说是要余下房款，其实目的是为了要房子，如果真的能如开发商所愿，那么仅此一项开发商就会获得巨大利益。”一位房地产资深人士对《每日经济新闻》记者说。
小产权房看上去很美
尽管国家三令五声表示小产房不受法律保护，但是由于房价的一路飙升，小产房的销售也日益的火爆，尽快小产房无法办理土地证和房产证，但是由于其超低的价格依然受到不受购房者的青睐，但是由于缺乏法律保护，小产房业主的权益一直很难得到保障。“在现如今的高房价之家，购房者购买小产房也是无赖之举，同时也是一次赌博。其实小产房是看上去很美，但是背后却又很多不确定因素。”上述资深房地产人士对《每日经济新闻》记者说。
此次南京七彩星城开发商状告业主一事也证明了一点，而像七彩星城这样得到转正的小区只是众多小产房中的冰山一角，“在南京目前能转正的小产房就没有几个，还有很多没有转让的小产房小区，这些小区的业主没有任何法律保护，说的透明一些就是，开发商说什么那业主就得执行什么。”南京一位房地产开发公司的负责人对《每日经济新闻》记者说。
“像七彩星城这样此前没有转证，业主害怕最后拿不到房地产证停止还贷款的还有很多，如果所有开发商都像七彩星城小区开发商一样，转正之后立即自拿证据说自己违法，要求业主退还房子，那么小产房业主将情何以堪。”一位房地产协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，“开发商如果胜诉，那么等于开发商可以向所有业主起诉要求退房，所以此案中开发商违规建设在前，而房子转正后开发商要提出撤销合同,并利用相关政策法规作为谋利的工具，国家在清理小产房时，着重的需要追究一些开发商法律责任。”
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