银行强调曾明令最牛商铺不得抵押

每经记者 杨羚强 发自上海

昨日（4月11日）《每日经济新闻》记者披露上海最牛商铺中华商城以4.86亿元价格买入，在一年半的时间里融资将近10亿元的消息后，引起多方关注。

工行上海某分行的工作人员告诉记者，在和中华商城的产权所有方——上海兴天实业有限公司（以下简称兴天实业）签定的相关贷款协议中，曾明确规定该商铺不能被抵押。该行去年底对中华商城产权抵押状况的一次例行检查中，也曾就该项目的第二次抵押提出异议，要求撤消。但兴天实业方面却拒不履行，反而做了第三次抵押。

《每日经济新闻》记者调查发现，原来房地产交易中心对于再抵押并没有严格的监管，业主甚至不需要提供相关的银行同意材料，就可以实现房屋的二次、三次抵押。

记者以个人贷款者名义致电静安区房地产交易中心。工作人员介绍说，将房屋作二次再抵押，必须得到银行的同意。但是，在具体办理抵押业务时，仅需要提供抵押贷款合同、个人身份证等材料，并不需要再额外提供银行同意证明之类的保证材料，就可以完成再抵押。当然前提是物业的抵押债权不得超过房屋的价值。

显然，决定中华商城能被连续抵押的根本原因是评估机构给中华商城的评估价格较高，让银行对这一项目的贷款感到放心，也让房地产交易中心对上述项目的再抵押轻松放行。那么这一评估报告，又是否存在虚假成分呢？

一直从事房地产评估业务的房地产估价师黄海认为，仅就7.35亿元的评估价格来衡量，上述评估价格应该是真实、客观的，并没有被人为高估。周边比中华商城旧的写字楼，如开开商厦的写字楼价格也能达到2.2万元/平方米。而中华商城不仅比开开商厦的“房龄”新，而且还是商铺项目。按照上述单价计算，即使评估机构对总建筑面积达到3.4万平米的中华商城作出7.35亿元以上的评估，也是在合理范围内。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，房地产交易中心不需要第一次抵押的银行同意材料，是因为再抵押债权人将承担比银行更高的借贷风险。按照债务的清偿顺序，一旦债务人没有能力偿还债务，那么欠银行的债务将是被首先得到偿还；而欠第二三位的抵押债权人的债务将在银行之后被清偿。一旦房屋以7折甚至更低拍卖，那么债权人有得不到清偿的风险。

（实习生王秀娟对本文亦有贡献）