中华企业高价挂牌上海国际客运中心项目公司

每经记者 杨羚强 发自上海

曾经因为今年将有大批信托到期，而一度被业内称为是“A股市场的绿城”的中华企业（600675.SH）近期通过联合产权交易所，连同上海房地产经营（集团）有限公司一起挂牌转让上海华营置业有限公司（以下简称华营置业）100%股权和1.59亿元债权，转让总价款达到8.17亿元。

华营置业持有上海北外滩国际客运中心的2号楼，还有4.22亿元的负债，这意味着接盘者需要为获得上海港国际客运中心2号楼总共付出超过10亿元，按此计算，该项目折合单价超过6.5万元/平方米。

《每日经济新闻》记者获悉，根据中房信的统计，此前周边成交的写字楼价格不过6万元出头。值得一提的是，由于上述项目是通过股权而非产权转让，购买该栋写字楼的客户未来还可能需要代为支付巨额的土地增值税。

知情人士透露，上述由中华企业转让的华营置业目前所有的资产就是上海港国际客运中心的2号楼。中化方兴 （00817，HK）在2010年7月以5.18亿元的价格将上述项目出售给了上海华营置业有限公司。

根据联合产权交易所的资料，华营置业还负有4亿多元的负债。这意味着接盘者需要为获得上海港国际客运中心2号楼总共付出超过10亿元，折合每平方米的投资成本超过6.5万元。

这一价格较中房信去年11月监测的上海港国际客运中心的其他写字楼成交价高。根据该机构当时的监测，该项目的写字楼成交价格为60288元/平方米。

而就在去年的11月份，中华企业为了2.95亿元的信托融资，与五矿国际信托有限公司签订 《股权收益权转让合同》及《股权质押合同》，设立“五矿信托-中华企业华营置业股权收益权集合资金信托计划”，不仅将公司股权质押，还将收益权转让给五矿国际信托。

当时，业界分析中华企业资金时，普遍认为该公司的资金压力较大。有券商统计，中华企业信托到期的规模达到44亿元。今年3月中航证券对中华企业的专题研究认为，如果公司的销售额始终处于低谷，那么将会出现相当于总资产10%的资金缺口。公司的年报也披露，中华企业的速动比率仅为0.169，短期还款能力较弱。

但在财务表现出明显压力的情况下，中华企业为何仍然以较高的价格转让上述项目，而不是以低价抛售项目，迅速回笼现金？

针对这一疑问，《每日经济新闻》记者试图对中华企业董事会办公室有关人士进行采访。但该人士以处于静默期为由，拒绝了记者的采访。

在中华企业溢价转让华营置业的背后，房地产业的整体资金链已经度过了最紧张的阶段。中房信分析师薛建雄说，经历了二三月份的市场回暖后，开发商的资金已没有之前那样紧张。绿城中国（03900，HK）4月2日在香港发布新闻发布会，总裁寿柏年称绿城最严峻的时候已经过去。

薛建雄说，从他近期对市场的价格监测看，目前的成交价格已经较去年12月有所上升。他相信，部分开发商的资金已不再象去年底那么紧张。

同策咨询机构研究总监张宏伟也介绍说，3月份的成交量要比2月份高，开发商受惠于整体市场的回暖，资金方面已经不太象之前那样紧。

世茂房地产助理总裁蔡雪梅还曾向《每日经济新闻》记者透露，选择降价的只会是那些产品力严重老化，而且项目销售已经进入尾声的楼盘。上述降价行为不会威胁到企业的利润率。

（实习生王秀娟对本文亦有贡献）