上海招商地产6折卖别墅仍零成交？

每经记者 杨羚强 发自上海

早在3月19日，就因6折出售别墅而轰动上海的招商佘山珑原别墅，截至昨日登记在网上房地产的成交套数依然是零。

与周边的类似产品相比，5万元/平方米的价格6折后仍然偏高。根据公司财报数据分析，该项目成本已经接近2.9万元/平方米，降价空间有限，类似的情况也同样存在于招商海廷别墅。然而，一旦降价促销的努力失败，接下来又该怎么办？根据同策咨询机构的统计，截至昨日招商地产上海4个项目今年以来的销售额不到3000万元。

网上成交数据零

截至昨日，网上房地产显示，招商地产佘山珑原别墅 （网上登记名静观萃园一期）一套未售。上述项目的销售经理解释说，这一项目之前推出的30套特价房已经签约一半，只是因为别墅项目的特殊性，需要集中成交，所以才未通过网上办理交易。

但是，熟悉当地市场的分析人士告诉《每日经济新闻》记者，珑原别墅的销售难有招商地产方面所说的那么乐观。

尽管珑原别墅打出了6折降价销售的旗号，价格却依然要比周边的项目高。同策咨询机构研究总监张宏伟说，和珑原别墅同在大学城板块的龙湖好望山项目，去年年中成交均价也只有3.3万元/平方米。而且，这一项目比珑原别墅更接近地铁，也更接近松江大学城地区的商业中心。显然，在今年整个市场价格较去年有10%左右下跌的情况下，珑原别墅虽然以6折销售，但并没有太大竞争力。中房信分析师薛建雄给出的另外一个例子是，距离1公里左右的中星佘山溪语，联排价格是23000元/平方米。

对于周边这些价格更低的物业，珑原别墅相关负责人的回应是，和周边项目有价格差距很正常，珑原别墅比周边的产品更有竞争力。

降价空间有限

无论珑原别墅的产品是否更有竞争力，但以该项目的成本来算，降价空间确实有限。

根据2011年招商地产年报开发成本项，该公司去年为珑原别墅施工的29500平方米，追加了4.08亿投资，折合每平方米的投入达到13800元。而这仅仅只是主体工程施工的投入。上述项目楼板价就高达16378元/平方米。

昨日，珑原别墅相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，上述成本并不包括财务费用。另外，根据房地产会计准则的有关资料，诸如推广费用、税费等也不能纳入到开发成本。

中房信分析师薛建雄则进一步介绍说，仅营业税一项，开发商就需要按房价的5.5%支付，还要预征3%的土地增值税，再加上3%的销售费用。招商地产有亏本卖房的可能性。

存在这一风险的并不只有珑原别墅，2008年就已开工的上海奉贤区柘林板块的“招商海廷”同样有亏损的风险。来自招商地产的年报显示，去年交付完成结算的上述项目，仅0.99万平方米，开发成本就达到1.33亿元，折合每平方米成本达到13465.64元/平方米。

该项目虽然目前降价到18000元/平方米，但周边仍有项目以14000元/平方米的价格与之争夺客户。薛建雄说，同一区域的二手别墅甚至只卖12000元/平方米，该项目显然也失去了进一步降价的空间。

“只有继续再降。”记者昨日采访复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民，他表示，虽然价格已经跌入成本价，但仍比周边还要高，如果消费者不买账，还是不会购买。