开发周期9年 上海最贵豪宅毛利或达80%

每经记者 杨羚强 发自上海

在以26.4万元每平方米的最高报价刷新上海乃至全国的房地产价格纪录之后，新鸿基地产（00016，HK）上海项目滨江凯旋门已经成为最近几天楼市的新热点。根据《香港文汇报》的报道，售楼人员透露，该项目的大平层已在3月24日被订3套。新鸿基地产方面则对上述消息的回应暧昧，称“我司从未公布任何销售数据。目前接洽踊跃，具体销量目前尚不方便透露。”但网上房地产显示，截至昨日该项目还没有成交纪录。

按照上海市建设和交通委员会此前公布的新鸿基项目的总投资额，以及计划的建筑规模计算，每平方米的投资预算仅为2.53万元/平方米，如果后期不追加投入，项目的毛利有可能达到近80%。该项目如果在明年年中前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值税和企业所得税，再以整个项目长达9年的开发周期计算滨江凯旋门项目的年化总投资收益率，其过去数年每年的账面总投资收益仍然可以达到20%出头，上述回报率或远远超过近几年新鸿基地产的净资产收益率。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，在土地增值税等政策限制开发商囤地行为的措施得到有效执行前，长期囤地带来的巨额收益，仍然会吸引开发商拉长开发周期。

根据上海市建设和交通委员会登记的项目信息，总投资近40亿元的上述项目，折合每平方米的投资额仅2.53万元，在不追加投入以及其他各类开支的情况下，意味着再扣除5.5%的营业税后，可以获得的毛利达到78.69%。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，滨江凯旋门的税率将达到60%。该项目如果在新鸿基地产2010-2011年年报公布的交房时间——2013年年中之前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值税、相应成本和企业所得税，再以整个项目长达9年的开发周期计算滨江凯旋门项目售出部分的年化收益率，其每年的回报也超过了20%。

而中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前房企被真正清算土地增值税的并不多，这也使得上述回报率也许仅仅只能停留在理论以及账面上。

蔡为民的观点与此相似。他认为，在对囤地有真正惩罚性的措施实施前，开发商仍然会倾向延长开发周期，以获取暴利。

按照滨江凯旋门的有关资料，如果该项目不扣除土地增值税，那么项目的年化收益率甚至可以达到40%，直逼2010年度全行业资产收益率最高的恒大地产。