最高26.4万元/平方米 新鸿基滨江凯旋门创上海房价新纪录

每经记者 杨羚强 发自上海

早在2009年就被预测价格将超过汤臣一品，成为上海房价第一高的新鸿基地产（00018，HK）上海滨江凯旋门项目 （现名凯旋滨江园）近日终于“亮剑”。网上房地产显示，上述楼盘的最高价格达到了26.4万元一平方米，刷新了上海公寓类物业最高价。此前汤臣一品给出的最高网上参考价格是213800元/平方米。而在最高售价超过汤臣一品的背后，是业内多数人对凯旋门成交情况的不看好。

此前，新鸿基地产前任董事长邝肖卿在2010—2011年年报中曾称，集团将提高资产流转及经常性收入。但滨江凯旋门似乎成为集团这一策略的例外。同策咨询顾问有限公司的研究统计显示，2011年上海公寓单价10万元以上的楼盘能卖出10套及以上的只有两个，而滨江凯旋门可以出售的公寓多达195套。即使每年能卖出10套，也需要接近20年时间才能卖完。

对于新鸿基地产来说，如果滨江凯旋门的销售速度以目前市场的缓慢速度保持，集团的整体资产周转率难获提升，股东的回报率也许会比内地很多地产商都低。不过，上述项目却有可能让上海其他的很多高端项目受益，开发商会以滨江凯旋门作参照，显示项目的高性价比。

此前，新鸿基地产上海滨江凯旋门项目的开盘时间曾一推再推，从去年下半年一直延迟到了今年的三月。中房信今年2月发布报告认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为售价过高，受到政府持续高压调控的压力。当时，业内普遍的猜疑是新鸿基是因为定价过高，所以才迟迟没能获得房管部门的审批。

虽然，当时新鸿基地产方面否认了这一说法，称是由于未申请到预售许可证所导致。但滨江凯旋门的报价的确不便宜，根据网上房地产的参考价格，滨江凯旋门项目最高网上参考价为26.4万元/平方米，售价超过20万元的公寓也有多套。根据新鸿基地产方面的介绍，滨江凯旋门的平均售价在15—16万元一平方米，且无大幅折让的折扣。

在房地产业内，滨江凯旋门的高定价有些让人不可思议。中房信分析师薛建雄说，凯旋门200平方米以内10万，200-300平方米13万，300以上16万的均价是合理的。但根据凯旋门披露的面积段，大多数的单元面积并未超过300平方米。

21世纪不动产曾对滨江凯旋门所处的陆家嘴滨江地区房屋需求情况进行调查，发现10万元/平方米以上的顶级豪宅的需求量，仅占版块内豪宅需求量的1-2成。而同策咨询机构的统计显示，去年全上海的单价超过10万元一平方米的住宅销售总套数加起来也只有124套。在售的10余个单价超过10万元的楼盘中，平均每个楼盘每年只能卖出4套房子。