招商地产年报514亿存货创历史新高

每经记者 王海慜

回顾2011年，尽管以“新国八条”为代表的房地产调控让不少房企面临销售和资金的双重压力，不过所谓强者恒强，继万科A（000002，收盘价8.35元）公布一份“2011年实现净利润96.25亿元，同比增长32.2%”的靓丽年报后，作为A股传统房企四巨头之一的招商地产（000024，收盘价20.00元）今日公布2011年年报，当期公司实现营业总收入151.11亿元，同比增长9.64%；归属于上市公司股东的净利润25.91亿元，同比增长28.85%；基本每股收益1.51元。并拟以公司年末总股本为基数，每10股派2元现金。

2011年末存货值达514亿

随着楼市这轮空前严厉的持续调控，一贯经营优良的大型房企自身也面临高库存、高负债等的状况。年报显示，招商地产2011年末存货值达到514.4亿元，同比增长33%，创历史新高。

公司短期借款和一年内到期非流动负债都有大幅同比增长。据披露，短期借款28.73亿元，同比增长145%，一年内到期的非流动负债36.08亿元，同比增长94%。不过相比高达144.84亿元的货币资金，公司的短期债务尚无明显偿付压力。

截至去年三季度，公司资产负债率达到66.9%。“这是公司历史上首次超过65%的水平。”此前招商地产董秘刘宁曾表示。而年报显示，2011年末公司资产负债率又进一步提升至69.53%，同比增加4.88个百分点，再创历史新高。

尽管如此，公司扩张的步伐并没有丝毫放缓的迹象。目前，公司总项目资源建筑面积保持在1000万平方米以上，已进入的城市增加至18个，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区，区域分布更为广泛。

同时，报告期内，公司在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平米，其中权益面积231万平米，较2010年的176.74万平米有较大幅度增长。

与之相应的是，公司投资活动现金净流出额的激增，从2010年的8001万元，变更至今年的-1.68亿元，增长率为-310%。其中，公司取得子公司及其他营业单位支付的现金净额达1.56亿元，远高于2010年的1530.69万元。“虽然绝对值较小，这在一定程度上反映出公司对外投资力度的加大。”爱建证券分析左红英博士向《每日经济新闻》记者表示。

预收账款有待转为营收

值得注意的是，截至2011年年末，招商地产的预收账款从2010年年末的112.69亿元，增长至2011年年末的168.82亿元，一年间增加了56.13亿元。

“待到项目工程竣工并交付业主使用，预收账款即可转为营业收入。而去年全年招商地产的营业收入为151.11亿元，由此可见，公司2012年的业绩已经锁定。”左红英博士告诉《每日经济新闻》记者。

如果把预收账款从553.9亿元的总负债中剔除，招商地产实际负债率只有48.3%，不到50%的警戒线。

尽管年报披露的数据可圈可点，但展望今年的行业趋势，招商地产仍然用“严峻”一词形容，“在房价总体趋落的前提下，随着合理的刚性购房需求逐渐回归，未来有望实现交易量的温和回升。但是，由于过往两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。”

去年年底，招商地产董秘刘宁曾在某券商年会上表示，“2012年，公司要不择手段把销售做活，想尽办法抓销售将是明年公司的重中之重。”

而公司在年报提出的以 “保销售”“提周转”“保融资”为核心的2012攻略也印证了刘宁的上述说法。“保销售是2012年工作的重中之重。公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识。”年报指出。

2012年，恰逢公司实际控制人招商局创立140周年。公司制定的2012年经营计划为“销售面积124万平米，销售金额超210亿元”。相较2011年销售面积120万平米，销售金额200亿元的经营计划有小幅增长。而与2011年公司210亿实际的销售金额，120万平米的实际销售面积相比则基本持平。