楼市调控政策不动摇，意味着限购限贷政策的微调

温总理在两会记者会上一句话：房价远远没有回到合理价位。中国股市应声暴跌。这是市场反应过度。仔细地研读总理讲话，其中已经透露出很多与“严厉”不一致的信息。总理说，“中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”既然刚性需求如此强烈，如此长周期，因此绝不可能将限购限贷“进行到底”。同时，总理承认房价的合理价位应该与居民收入和房地产商的合理利润相匹配。而且是市场定价为主，政府调控为辅。这样的讲话实际已经预示着未来不远目前的限购限贷政策将进行微调。

中国楼市经历最严厉的“限购限贷”调控已经一年多，各地房价在经历了漫长的滞涨之后，两会前开始急速下跌，预计两会后还将经历一段时间的急跌。虽然在两会期间，呼吁定向放松的提案很多，但更多的代表则强调要高度警惕，不能释放错误信号，导致大好局面前功尽弃。应该说，14日上午温总理对记着的明确表态是支持调控不能放松一派的。但这有个大前提：“如果放松，将前功尽弃”，但如果房价继续下跌对宏观经济产生持续的负面影响呢，如果适度微调有利于房地产软着陆呢？政策的微调将会发生，而在我看，这一天已经不远。

总理既然提到：房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。那么，未来就看市场是怎么表演了，尤其是看与房地产市场关联度很强的其他经济板块如何表演。

我注意到，今年以来，银行业存款意外地下降，贷款增量罕见的萎缩，进出口出现巨额逆差，钢铁业、发电业产能严重过剩，全面亏损，中小企业资金链断裂蔓延，高铁下马，高速公路下马，隐形失业率大幅度增加。宏观经济急盼微调，而微调的重点不在货币政策，而在房地产政策。

我认为，温总理强调房价要合理回归，且“远远没有到位”的说法并不显示中央楼市政策趋向严厉，而是在稳住政策预期，等待保障房建设为“稳住”房价提供持续的“基础作用”，即保障房大量投放市场，即使未来微调政策，取向两限，房价也不会大幅度反弹，房地产调控也不会前功尽弃。现在就看保障房的了。

目前的情况是，去年各地地方政府大都交出了保障房建设最好“成绩单”，但却难掩尴尬困局：一边是有人没房住，一边却是有房没人住。郑州建设了3万套保障房，只有60个人申请（见凤凰卫视中文台一虎一席谈节目），武汉市洪山区保障性房屋管理营运中心主任蒋农表示，“在505户的申请户中，最终只有317户通过了资格审查。”这意味着，洪山区此次供应的900套公租房，还有583套无人问津。此事经当地媒体报道后，在网络上流传甚广，一度引起了中央高层的重视，国务院主要领导作出批示，要求住建部派员调查了解武汉公租房建设情况。

保障房建设是大干快上，还是实事求是，先解决分配问题，先解决“轮候制”问题，还是一个劲地硬压。目前已经接近前者——需要实事求是。广东省政府已经表示，未来保障房就建设40平米以下的，解决最困难的人群，其他需求力争用廉租房解决。全国政协委员、国家开发银行顾问、原副行长刘克崮说：“建设中国住房保障体系一定要把握从体系上进行建设，在体系没有想清楚时，在点上不要着力过大。”他的意见是正确的，目前处于城市化初期，大量的人进城，而在城市化后期，房子就开始剩余，因为农民不进来了，然后又开始老龄化，房子是慢慢剩下来的。目前汽车业已经出现了这样的倾向：各地纷纷建设小型车生产线，但市场却青睐中型车，结果大量小型车产能严重过剩。房地产市场未来一定是以“改善性”住房需求为主，居民收入增加很快，对改善住房的渴望持续增加，它们必然要求房地产商多建大房子。但政府却将房地产导向了小户型，保障房大面积开工挤占建材资源，出现市场户型错配。一旦未来城市化进程放缓，外地人进城开始放缓甚至回流，那么多小户型怎么处理。这不但是浪费，而且会使一段时间房价更高，尤其是中型户型。

所以，房地产调控必须把握经济的大周期，把握代际之间供求关系。不讲究经济规律，不按照市场原则办事是要受到严厉惩罚的。而且这次受惩罚的可能不仅是企业，还要捎上地方政府。因此预计，今天大谈楼市调控政策不动摇，其实已经意味着限购限贷政策将微调。