杭州城市之星规划再现迷局：小户型难寻或涉违规

每经记者 徐杰 发自 浙江杭州

150米，44层的豪宅滨江城市之星建在7层高的观音塘小区前，引起周边居民对“采光权”被侵犯的抗议。居民认为第二张规划许可证最终将原本只有21层的楼房推高至44层，而杭州市规划局则表示，分两次发放规划许可证确有不妥之处（详见3月8日本报第15版）。

根据杭州市规划局的通报，法院要求撤销的建设工程规划许可证（第二张）已被注销。另外，根据滨江集团的申请，撤回了城市之星项目的第一张规划许可证。杭州市规划局将按行政许可程序要求，对整个项目重新核发一本“大证”，避免部分房产沦为“违建”。

日前，《每日经济新闻》获悉，就在杭州市规划局通过当地媒体回应城市之星项目规划质疑当天，城市之星项目已经拿到这本“大证”，但该项目的种种疑团并未就此解开。

不确定的限高

6年前，城市之星与其北侧的观音塘小区高度相差不多。

“图纸上，原来城市之星所在地块调整限高时，观音塘小区也作了相应调整。但奇怪的是，随后，观音塘恢复原状，而城市之星所在地块限高提高了。”这令观音塘居民疑惑不已。

观音塘小区居民提供的一份2006年9月4日出图的《钱江新城单元控制性详细规划》显示，B-01地块 （城市之星地块包括B-01、B-02两地块）限高由100米调整为150米。观音塘小区内的怡静坊、居安坊、思安坊现状调整为居住兼容商业，限高100米，“当时听说要进行拆迁”，有居民说。

一年后，2007年4月7日出图的《钱江新城单元控制性详细规划》显示，怡静坊、居安坊、思安坊现状调整为居住兼容商业，限高100米却“消失”了。

滨江集团与杭州市规划局2007年4月3日签订的土地出让协议并未说明城市之星项目住宅部分的限高。

土地出让协议上的主要技术经济指标显示，B-01地块规划为商业金融、办公，单身公寓（非居住）用地，建筑限高150米；而B-02地块，规划为住宅（设配套公建）用地，建筑密度不大于25%，未提及建筑限高。

阳光权之争

根据杭州市规划局相关规定，拟建建筑影响现状住宅少量住户达不到日照标准的，建设单位经征得该部分受影响的住户同意的，可予以规划许可。

“在编制城市规划，特别是确定杭州城市之星项目所在地块限高150米以前就应该调查和评估相邻现状的日照影响，怎么是确定楼盘150米，44层高，再对受日照影响的住户进行补偿？”有观音塘居民质疑称。

“根据我国城乡规划法有规定，应先根据选址规划再建设。”浙江大学区域与城市规划系教授周复多对此同样表示不解。

根据杭州市规划局解释，在规划之初已发现高层建筑对部分周边住户有日照影响。考虑到该项目为已出让土地，有开工时间要求，2008年6月，对未产生日照影响的规划建筑部分（不超过21层）的规划先行核发《建筑工程规划许可证》，待有关部门对日照有影响的现状住宅住户进行补偿后，于2010年8月，再行核发剩余部分的许可证。

据章贤慎介绍，根据杭州市日照标准，因为日照达不到法定标准，观音塘小区目前共有141户收到“阳光权”补偿。该补偿名单显示，部分房子整幢都难以享受到阳光，“特别是怡静坊4幢，达不到杭州市日照标准的共有53户，占该幢总户数的75.71%。”

除了观音塘小区，与城市之星较近的还有杭州四季青中学、老人公寓等。

《每日经济新闻》获悉，自杭州中院去年判决撤销规划许可证后，部分观音塘小区业主联合起来提出了三项初步解决方案：一是要求拆除违规的部分建筑；二是要求置换，三则是给予赔偿。有居民担心，自杭州市规划局核发一本“大证”后，上述要求则很难实现。

在周复多看来，如果规划局要对整个项目重新核发建设工程规划许可证，在核发许可证之前，必须重新组织公示或征求利益关系人意见，举行听证会，充分听取利害关系人的意见。

昨日，记者就滨江集团是否已经领到整体建设工程规划许可证，向杭州市规划局以及滨江集团求证，截至记者发稿时，未收到任何回复。

户型涉嫌违规

一张“大证”或将避免城市之星部分房产沦为“违建”的尴尬。

但蹊跷的是，记者调查发现城市之星土地出让协议中，有关于90平方米以下户型占比的规定，而定位豪宅的城市之星却难寻小户型。

据悉，滨江集团与杭州国土资源局2007年4月3日签订的土地出让协议要求，住宅建筑套型和面积比例应符合国家、省、市相关规定，该地块90平方米以下住房面积占其项目住宅总面积的比例要在20%以上（含）。

杭州国土资源局资料显示，城市之星所在地块属于商住性质，总占地面积47455平方米，其中商用部分容积率为6.5，住宅部分为4.0。其中住宅部分建筑面积133404平方米，根据土地出让协议的要求，90平方米以下住房面积至少应该有26680.8平方米。

据知情人士透露，彼时正是国家要求兴建普通商品住房的时期，“70/90”政策也在那时提出。当时，中央发文要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。而杭州也在采取各种政策，争取达到“70/90”要求。

《每日经济新闻》获悉的城市之星规划设计批复显示，该项目90平方米以下套型面积为26571平方米，占总面积的20.21%，比协议要求高0.21%。但实际上，该项目90平方米以下户型难寻踪迹。

“此前户型最小在190平方米，最高在300多平方米，”3月8日，城市之星售楼处销售人员明确表示，“将售卖的1号楼户型更大。”

有业内人士透露，为了对应上述政策对户型面积的严格限制，部分开发商早在委托建筑设计公司做方案时对房子按大户型设计，实行拼凑，中间计分隔墙，验收后再合并施工。对于城市之星是否存在拼凑，售楼人员强调，“没有拼凑，就一本房产证。”

杭州透明售房网显示，城市之星项目2、3、4幢属于住宅的部分，最小面积180平方米，“主力户型在190~250平方米。”该楼盘对外销售称。

对于城市之星的户型是否存在违规，《每日经济新闻》联系杭州规划局办公室，并未得到答复。随后，记者向杭州规划局发去采访提纲，截至发稿时未收到回复。

周复多表示，上述套型变化已违反了建设条件，“开发商要根据给定的指标条件进行设计，图纸合格后再核发建设工程规划许可证，如果出现变更，到时竣工验收会被卡住。”

此前，杭州市曾规定，确定套型结构比例要求不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。至于处罚，对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。

滨江集团于2月25日对此发布公告称，公司严格根据土地出让合同约定的土地开发建设与利用条件进行规划设计，严格根据相关行政主管部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等许可文件进行合法开发建设。不过，对于记者的采访要求，截至记者发稿时并未得到滨江集团的相关回应。