绕了两圈，继“芜湖新政”夭折之后，“上海新政”亦步其后尘被证伪，使得一度躁动的地产股有所泄气。昨日地产板块指数大跌2.58%，板块四大龙头股均金身不保，金地集团(600383)、保利地产(600048)双双跌逾3%，万科A、招商地产(000024)分别跌2.82%、0.74%。
近期，久受调控的地产链条被频频出台的新政所带动，投资者也陷于热议“房地产销售会不会持续增长？房地产政策是否放松？”，不过结果证明，短时间内市场可望的仍难可企，相信由所谓的“新政”引发的涟漪会有所消退。临近3月，基本面的走势变得更加重要，在接下来经济无法“又好又快”增长的前提下，股市不会有大机会，这是个越涨越卖的过程，远未到牛市的阶段。
在我们看来，美国的地产状况值得投资者关注和借鉴。因为，房地产是否放松无法预测，即使放松，也无法改变A股市场面临的困境，即政策不松经济不好、政策松了约束会出来，而美国经济的持续改善可能会打破这一困境。历史上看，美国的房地产调整也就5年-7年，从2007年算起，现在已经接近5年，而最近美国的房地产市场似乎有出清的迹象。其库存和空置率回到2006年的水平，剔除通胀因素的房价回到2000年的水平，居民的购买力指数创历史新高。
从现在美国家庭的财富配置看，房市远比股市有吸引力，之所以还没引发大量的买盘，可能是居民怕未来加息。春节期间，美联储将最低利率的时间延长到2014年可能是一个被大家忽视的消息，因为这个行为将稳定美国购房者的预期，促发其购买行为。一旦其购买增加，由于库存水平的低下，可能会带动美国房地产摆脱泥沼，使美国经济真正复苏。这种情况下，A股面临的困境可能改变，因为在政府不放松调控（约束不出来）的情况下，经济依然能够稳定增长，大家对长期问题的认识开始发生变化。这种认识的改变，会使我们对很多行业（典型就是银行）的估值重新审视，最终引发资本重估。事实上，这种重估在2003年后就发生过，之前银行以极低的估值卖给海外投资者，后面的全球化导致很多之前的困境改变。所以，我们最近密切关注美国的抵押贷款银行家协会（MBA）数据，倘若这个数据不断向上，可能会引发连锁反应，我们认为这是当前A股面临最大的上行风险，远比3月份房地产销售是否改善重要。
目前无法确认美国的这个风险，所以股市不会一路向上，同时下行的风险还不大，所以调结构是最好的策略。不管如何，政策松动、流动性缓解是个大方向，所以估值会逐步修复，节前修复过周期股、节后修复过成长股，现在是修复消费股的时候。去年12月份的消费补跌源于投资者担心消费在经济下滑的后阶段下滑，这种情况在2009年初曾经发生，但是当时的GDP是6%，现在如果在8%的水平稳住，发生的概率不大，所以消费全年的业绩增速较稳定，现在估值偏低。我们看好消费还有一个理由就是，最近的油价上涨可能最终使通胀难以大幅下滑，之后通胀预期可能再起，消费也会受益。
（作者系申银万国分析师）
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