供地不足推高房价？全国未竣工用地已超半个上海

每经记者 张敏 发自北京

最近3年连续大规模供地，正在形成巨大的住房潜在库存积压。

《每日经济新闻》记者获悉，国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽在昨日（2月21日）举行的新闻发布会上披露了一组数据：当前我国未竣工的房地产用地面积约为40多万公顷。据估算，这超出了半个上海市的大小。

按照窦敬丽的说法，“未竣工土地总体能够满足持续开发需要。”

近些年来，“房价上涨源于土地供应不足”的说法甚嚣尘上，这也让国土部承受了不少压力。上述表态则被认为是国土部的有力回应，但如何督促这些土地及时形成住房供应，仍是当前的重要课题。

国土部对此提出，对于拿地满两年却无故闲置的，将及时在其官网公开，并暂停相关单位参加新的项目竞买资格直至处置完毕。

今年供地将维持高位

随着土地参与宏观调控力度的加大，最近3年来，我国一直保持着较大的建设用地供应规模，且呈逐年增加之势。在房地产用地方面，这种态势尤其明显。

按照国土部发布的数据，截至2011年12月31日，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%。

其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前两年年均实际供应量（8.17万公顷）28.5%；保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%，完成了“不低于70%”的要求。

值得注意的是，截至去年末，全国共落实1000万套保障性安居工程用地4.81万公顷，比最初测算的需求高出0.63万公顷。

尽管近年土地供应数据一直大幅递增，但与年初制定的计划相比，仍然相去甚远，去年的完成率就不足七成。窦敬丽对此表示，供地计划属于指导性计划，目的是为了“引导市场预期”。

供地计划完成率低的原因，除计划编制过大外，还在于去年下半年土地市场低迷，土地流标流拍率高，影响了企业的拿地热情。此外，《国有土地房屋征收和拆迁补偿条例》颁布实施以后，拖慢了征地进度，进而影响到供地计划的落实。

随着房地产调控的深入，普通商品住房和保障性安居工程将继续保持较大的建设规模，今年的房地产用地供应规模也将继续维持高位。

国土部提出要求，2012年住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。保障房供地计划需要单列，并在3月底前上传报部。

在接受《每日经济新闻》记者采访的不少业内人士看来，这可能导致地价的进一步下滑。数据显示，去年第四季度，全国主要监测城市的商服、住宅、工业地价环比增速连续3个季度回调，住宅平均地价环比增幅已跌落至0。

未竣工地已超40万公顷

无论国土部所说的 “引导市场预期”的目的是否达到，持续放量供地，事实上已经导致了住房潜在库存的大量积压。

根据窦敬丽的说法，当前我国未竣工的房地产用地面积约为40多万公顷，约为前3年房地产用地平均供应量的3.4倍。有业内人士估算，这部分相当于上海市区域面积（约63.4万公顷，上海市政府官网2009年末数据）的一半以上土地，其形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化。

窦敬丽表示，在上述天量的“未竣工”土地中，绝大部分已经进入动工周期，只有很少部分属于拿地已满两年，却因“非政府、非合法因素”而闲置的。

闲置土地的主要成因之一是企业“囤地”，对闲置用地的处置也是最近几年国土部的重要课题。2010年8月，国土部曾公布了全国2044宗闲置土地，面积达到12.35万亩。

一位匿名土地专家向《每日经济新闻》记者表示，闲置土地大量存在，导致土地供应不能及时转化为住房供应，加上土地开发的正常周期，“土地供应参与宏观调控”的努力始终难见成效。2009年，与土地放量供应并行的，是房价的新一轮快速上涨，直到去年年末，房价才有滑坡之势。

按照国土部的工作计划，“促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应”将继续成为2012年的重要工作之一。

国土部要求，抓紧开展未竣工住房用地的清查，并于3月底前在监测监管系统中更新有关信息。对构成闲置的，及时在国土资源部门户网站上公开，依法严肃查处并按部要求暂停相关单位参加新的项目竞买资格直至处置完毕。

事实上，随着“限购令”的持续起作用，在不少热点城市，住房库存已攀升至历史高位。上述匿名土地专家表示，若现有的土地开发节奏能够加快，将给这些城市的房价继续带来压力。

国土部同时还要求，为促进房价合理回归，在房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。