上海再调普通住房标准挺刚需 专家称并非救市

每经记者 杨羚强 发自上海

在一、二手房成交量连续多月创新低之后，上海调整普通住房标准，或许能给市场带来新的希望。

昨日（2月16日），上海市房管部门出台新标准，可享受优惠政策的普通住房，应同时满足三个标准：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等为普通住房；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格方面，应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

上海同策咨询物业顾问有限公司据此测算，将有39%的准购房者会因为新标准的出台而受益。

不过，业内对新的普通住房标准出台后的市场预期并不乐观。此前，《上海楼市》周刊曾就普通住房标准放宽，对上海在售的300多个楼盘进行调查，发现标准提高后，外环内符合上述标准的数量极少。

《每日经济新闻》首席评论员叶檀也认为，上海楼市不会因为此次标准调整而走暖，因为投资客已被限购，对他们的影响不大。

在多数专家看来，此次政府调整普通住房与救市无关，保证刚需成交量是主要目的，政策对于中低端购房者来说是一个利好。汉宇地产董事总经理施宏叡就称，“这对持续低迷的上海楼市来说是一个利好消息，基于普通住房可以享受的部分税费优惠，刚需购房者将从中直接受益。”

利空高档商品房？

据《每日经济新闻》记者了解，上海此前曾发布过3次普通住房标准，除第一次是提高契税，第二、三次都旨在减免契税。由于标准不断提高，减免的契税额也不断增加。根据同策的测算，以一套内环内300万元的房子为例，2008年的交易税费可少缴3万元，而现在可少缴4.5万元。

相应地，内外环间、外环外的商品住房交易税费都较2008年有大幅减少。据该机构统计，以外环外150万元的房子为例，现在交易税费可少缴2.25万元。

即便如此，因此而受益的开发商或许并不多。

此前，《上海楼市》周刊对普通住房标准提高以后，上海新“晋升”为普通住房的楼盘进行过调查，发现符合普通住房标准的并不多。而在黄浦、三林等板块，符合这一标准的楼盘，甚至只有一两个。

值得一提的是，上海昨日发布的上述普通住房新标准，比之前的预测更为苛刻，除延续对总价的限制外，还多了一条规定，单价必须低于均价1.44倍以下。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，这一标准既考虑的单价，也考虑了总价，有利于进一步把高档商品房排除在普通住房标准之外。对于高档商品房来说，这一标准的出台，会是一个利空。他认为，外环以外区域，可能会有更多的非普通住房达标成为普通住房。

或促进二手房成交

根据新的标准，上海同策咨询物业顾问有限公司测算认为，将有39%的准购房者会受益。而上海上一次（2008年底）提高普通住房的标准时，仅令25%的购房群体受益。

不过此前，在搜房网对上述政策所做的预测研讨会上，中国指数研究院高级分析师章惠峰认为，标准的提高，可减少一些购房人的支出，但是对市场不会有很大的促进作用。

上海中原地产顾问有限公司研究总监宋会雍也认为，因为上述标准而入市的购房群体会非常有限。

有业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，真正因上述标准提高受益的，可能是改善型的置换客。由于普通住房标准的变化，这些急于卖出房屋，用回笼资金换新房的购房者在售出房屋时，有了更多的议价空间；而购买他们房产的客户，也会因为普通住房标准的提高，减少更多的税费。

21世纪不动产分析师罗寅申以上海内环内一套89平方米、总价300万元的房源计算该房屋在普通商品房标准提高后买卖双方的税负变化，发现新标准可以为买卖双方最少节约14.5万元。由此看来，上述政策对促进二手房交易量较为有利。

在罗寅申看来，上述标准的出台，使得二手房的成交量可以增加20%。

付伟则预计，3月份市场成交量会有集中释放，特别是二手房市场可能出现一波签约小高峰。

上海普通住房新标准

□五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等为普通住房□单套建筑面积在140平方米以下□实际成交价格：应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线内的低于330万元/套，内外环线之间的低于200万元/套，外环线外的低于160万元/套