三种售铺合同搞晕购房者 深圳中心城非法销售涉嫌诈骗

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

日前，深圳中心城涉嫌违规销售商铺的事件闹得沸沸扬扬，引发业界广泛关注。

有深圳业内人士指出，深圳中心城没有实现商铺产权分割登记，也没有取得预售证，在销售程序上存在违规。尽管其与置业者签订的销售合同降低了开发商风险，却将市场风险转移到置业者身上。

从行业来看，深圳中心城违规售铺或许将成为产权式商铺分割销售又一个血淋淋的教训。对此，深圳某营销从业人士称，这种分割销售的商业地产经营模式本身也暗含巨大的商业风险。

隐瞒情况涉嫌诈骗

一切皆因违规卖铺而起。

2010年10月，深圳中心城第一次公开分割卖铺，推出总面积8000平方米的带租约商铺，单位面积为30~500平方米，售价18万~26万元/平方米。第一次卖铺，怡景中心城便收到3亿多元的订金。

起初，代理销售公司只有美联地产一家，为了加快资金回笼速度，世华地产和中原地产也开始加入，联合销售代理。

随着深圳中心城违规售铺事件的发酵，其背后的产权纠纷和销售程序的违规行为，引发各方质疑。

曾经负责代理销售中心城商铺的世华地产经办人丰某称：“我们查过他们的房产证和资信，代理合同上有怡景中心城和保怡物业有限公司的章。”他认为，是在看到深圳中心城有房产证的情况下，才进行合法的代理销售。

此外，令人惊奇的是，在深圳中心城与置业者签订的销售合同中出现了三类不同的 “售铺”合同，包括 《委托物业买卖合同》、《中心城商铺买卖协议》以及《深圳市房地产认购书》。受托方（卖方）分别为乐高控股有限公司、深圳市怡景中心城商业发展有限公司和保怡物业有限公司。

置业者提供的卖铺合同显示，深圳怡景中心城商业发展有限公司董事长刘伟宏及其公司方面约定，只有当受托方成功收购美国保德信所持有的50%股权，可正式销售标的物业时，置业者方能以约定价格购买标的商铺。

“开发商先斩后奏，未办理分割手续，便卖铺收钱去还银行贷款，是在打擦边球。”上述人士称，按照正常的商铺销售程序，商业项目必须先进行产权分割登记之后才能公开销售，否则属于违规销售行为。

“如果他以销售商铺的名义来作推广的话，很明显就有欺诈行为。”该地产人士说，如果委托销售合同不是一家公司，就不是买卖房产的问题，而是变成非法集资问题了。原先的销售协议，就变成一个借款协议，对于置业者来说，其中风险很大。置业者有可能拿不到购买的铺位，等产权分割完以后，实际上不一定有那么大的面积。

广东圣方律师事务所颜宇丹律师认为，中心城规划之初已确定只可“整体转让”，在未办理分割分证登记前售铺属隐瞒情况的非法销售，开发商明知未能分割仍对外售铺恶意明显，已涉嫌合同诈骗。

战略融资致股权分散

在不少业内人士眼里，深圳中心城违规售铺成为凸显商业地产项目开发风险的一个典型案例。

资料显示，深圳中心城位于深圳福田CBD中央位置，地段优越，也是深圳市重点扶持的商贸流通项目。

2004年12月，深圳中心城正式动工，项目总投资约7亿元。由于缺少后续资金，深圳怡景中心城商业发展有限公司不得不引入战略投资者，2007年3月，美国保德信基金以50%的股权参与合作，成立保怡物业有限公司共同经营管理中心城。

由于地理位置优越，深圳中心城后期招商效果良好，先后与太平洋集团、家乐福、麦当劳、金逸国际影城等商家签订了合作协议。2007年4月深圳中心城正式开业，百货开业率达到98%、名店达70%，餐饮达到100%。

在开业之初，由于深圳中心城周边大多属于商务区，日常客流量较少，整体经营情况并不好；中午和晚上则餐饮客流量大，直接影响到百货及名店的经营业绩。

相关资料显示，开业数月后，战略合作方美国保德信基金对前期中心城盈利状态并不满意，并提出购买前五年经营管理权，条件则是将百货商业进行调整。为此，刘伟宏与美国保德信一度僵持不下，2007年10月，双方最终妥协达成一致条件，于2008年4月底前关闭部分百货经营门店。

2008年4月，美国保德信聘请仲量联行负责中心城整体运营和管理，对一些百货商店管理混乱现象进行了调整。

由于深圳中心城股权分散，在经营管理上中心城一直未能实现良好的盈利。刘伟宏为了统一经营管理中心城，打算收购美国股东持有的50%股权，为此，双方暗中博弈。

刘伟宏在之前的新闻发布会上大倒苦水：“我们和美国是50％对50％的股权，请一个老总请了三年都请不到，他们要请一个会英语的，我要请一个会管理中心城的。”

也许正是由于急于取得控制权，回购股权资金又不足，从而为刘伟宏日后分割卖铺埋下了伏笔。