房企节流三招：减员、不开工、甩卖非核心业务

每经记者 杨羚强 发自上海

在万亿债务到期、销售困难重重的背景下，房企目前或应更多考虑如何节流。

年前，房企已有这方面的迹象。一些去年销售业绩不错的开发商减少了年终奖的发放，部分项目甚至把应发放的各种销售奖金延后到今年再发。上海一些房地产商曾透露，今年将减少经费支出，等下半年市场转暖以后，再增加各类费用。上海部分负责一二手联动业务的中介公司坦言，开发商支付佣金的速度极慢，已经给他们的经营带来了巨大的压力。

然而，上述节流所省下的钱，仍远远不够支付即将到期的各类债务。开发商还需要挖掘潜力，尽可能地省钱。减员、甩卖非核心业务，乃至暂停新项目的开工，已经成为房企最主要的节源方式。

机构裁减或成趋势

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，在销售工作短期难有进展的情况下，减员成为房企应对资金压力的最主要方式，首先被裁的是售楼员。此外，内勤的部分岗位也在减员之列。

他表示，以往一两年就可以卖空一个楼盘，但未来的趋势是，三五年可能才能卖完一个楼盘。开发商将会缩减扩张速度，卖掉非核心业务，减少员工人数和福利，以此来渡过现金流放慢的难关。

事实上，这种趋势已经呈现。今年资金链存在压力的房企，并不是持有一两个项目、开发周期五六年的公司，恰恰是那些高速扩张的房地产企业。这一次的楼市调控给这些过度扩张的企业造成了极大压力，放慢节奏乃至裁掉原来的储备人才，或成为上述房企迫不得已但行之有效的手段。

减员可以简化组织架构，但大规模减员会影响公司士气，并为公司未来的发展埋下隐患。上海易居房地产研究院为房企提供的建议是，谨慎调整员工的薪酬待遇和人员，不能为了一时降低成本之利，而让企业的一些“种子”人才流失，从而丧失来年爆发的基础。

另外，查看上市地产公司财务报告也可以发现，员工应付薪酬通常占总营业收入比例并不高，大规模减员并不能有效节省足够资金。

或被迫减少开发量

事实上，相比减员，减少开发量的做法可能更直接有效。汉宇地产市场部研究经理付伟告诉《每日经济新闻》记者，据他了解，此前已有很多原定于今年开工的房地产项目改变了计划。但他认为，房企只会减少开工量，而不会让既有项目停工。

上海同策咨询公司研究总监张宏伟也认为，在市场销售不济的情况下，减少开工量的做法会可以使房企降低存货，并减少支出，开发节奏的放慢可以有效减缓自身资金压力。

中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国则认为，开发商还可以做的就是把项目的部分股权转让，让其他房地产商和公司一块合作开发，减少公司的资金投入。

在减少开发量的同时，房地产企业的非核心业务也有可能被甩卖。

究竟该不该通过出售持有型的商业地产来减轻企业财务压力？对此张宏伟说，商业地产是中长期的战略，有利于企业形成长期稳定的财务结构，和住宅业务实现良好互补。同时，商业地产也是投资者降低市场风险和实现可持续收益的重要保证，这块市场仍有前景。因此，开发商虽然眼前有资金压力，但依然会选择持有。

而薛建雄表示，虽然商业地产可以为开发商吸引投资，帮助开发商未来上市融资，但对那些经营商业地产经验不足的企业来说，目前卖掉商业地产的可能性会更大一些。