长、珠三角地价开降全国土地供应仍偏紧

每经记者 张敏 发自北京

在房地产调控政策和经济运行速度放缓的影响下，土地市场的泡沫正逐渐被挤出。

《每日经济新闻》记者获悉，国土部下属的中国土地勘测规划院近日发布报告称，2011年第四季度，全国主要监测城市的居住地价为4518元/平方米，为近10个季度以来首次停涨。与此同时，商业用地和工业用地价格涨幅也有所趋缓。

值得注意的是，在全国三大重点区域中，长三角和珠三角区域的综合地价水平自2009年下半年以来的近10个季度里首次出现下滑。

业界认为，楼市调控政策效果的凸显和宏观经济增幅放缓，被认为是地价涨幅缩水的主要因素。上述报告还警示，随着多个区域规划全面启动、“铁公基”项目持续建设、700万套新增保障房项目落地、地方政府偿债高峰到来，2012年土地供需矛盾仍然突出。

二三线城市地价涨幅较大

据上述报告披露，2011年四季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，环比增长0.29%；商服、工业地价分别为5654元/平方米和652元/平方米，环比分别增长0.69%和0.44%，涨幅趋缓。同期的居住地价为4518元/平方米，涨幅为零，这也是近10个季度以来首次停涨。

同比来看，除工业地价外，综合地价、住宅地价和商业地价的涨幅都超过了5%。报告表示，热点城市地价的环比、同比增速已连续4个季度逐步放缓。

需要指出的是，国土部的监测并不是土地交易的实际价格，而是在固定监测点的基础上，测算同一地段不同时点的土地价值。

对于地价水平的企稳，报告解释称，经济基本面的变化是地价走势的内在支撑。报告指出，GDP与综合地价轨迹基本相同，特别是2010年以来，二者以接近的同比增长率推进。而工业地价增长率与反映宏观经济景气的制造业采购经理指数（PMI）走向几乎一致，PMI作为先行指标，其波动对地价的引导作用不可忽视。

此外，楼市调控持续从紧，多重手段下，房屋、土地市场热度明显下降，价格进入停滞回落通道。

按照国家统计局的数据，2011年11月房地产开发景气指数降为99.8，28个月以来首次下降到100以下。去年以来，房地产开发企业减缓拿地节奏，使得土地市场出现多起“流标、流拍”事件。

尽管如此，近10年来城镇化和房地产市场的飞速发展，仍然带动了地价的快速上升。以2000年为基期，截至2011年末，综合、商服、住宅、工业地价指数分别达到193、202、224、157，商服和住宅地价指数都翻了一倍以上。

在一线城市经历过爆发式增长的阶段之后，土地市场的火爆开始转向二、三线城市。2011年四季度，综合地价水平涨幅相对较大的城市主要集中在上述地区，新乡、呼和浩特、荆州、兰州的地价环比涨幅均超过3%。

今年一季度或现地价拐点

本轮房地产调控始于2010年4月，但截至2011年10月，全国70个大中城市的新建商品住房价格才首次出现下降。由于土地市场的反应周期通常比房价延迟数月，不少业内人士认为，地价拐点将在今年第一季度出现。

这与上述报告的结论不谋而合。该报告预计，2012年一季度市场谨慎预期仍将蔓延，城市住宅地价增速或将进一步下降。同时，伴随着政策微调对实体经济的支撑作用加大，土地市场资金结构性流动，商服、工业用地市场价格仍会微幅增长。

但该机构同时警示了楼市反弹的可能：“货币政策微调中，房地产业资金压力得以缓解，谨防市场恶性反弹。”

从去年12月5日起，央行3年来首次下调存款准备金率，被认为是货币政策宽松的前奏。此外，在财政部、住建部的年终会议上，均传出“2012年将放松首套房贷”的消息，对于饱尝调控之“苦”的房地产业而言，这无疑是利好消息。

事实上，从2009年开始，我国保持了3年的土地放量供应，但由于重大项目投资建设以及各项区域规划的启动，整体供求形势仍然严峻。这种形势很可能成为未来地价反弹的内在动力。报告表示，多个区域规划的全面启动、“铁公基”项目的持续建设、700万套新增保障房项目的落地、地方政府偿债高峰的到来，以及换届效应的叠加下，未来的土地供需矛盾仍然突出。

对此，报告建议，除注重调控政策的前瞻性、科学性外，还应严格监管已供土地的开发利用，动态分析评价集约程度，避免形成新的资源浪费。