环京带楼盘频发交房纠纷 折射开发商品质顽疾

每经记者 叶书利 发自北京

1月5日，绿城宣布出售其在上海、无锡等地四个项目。在房地产业内以追求品质著称的绿城最终忍痛割爱，楼市寒冬之下坚持“高品质”的开发商们显然有些“伤不起”。

如何在价格和质量之间权衡，关系到企业的产品定位，市场接受程度，甚至企业的生死存亡。如今，在房地产市场冷清的背景下，仍然追求品质的企业似乎过得更艰难。然而，降价不应该以牺牲品质为前提，“低价劣质”不应该是未来房地产业发展方向，纵观近年来房地产市场发生的众多维权纠纷就可以看出，房屋质量、配套设施、合同条款、买房后的服务越来越成为购房者关注的焦点。价格已经不是购房者的惟一关注，只有那些性价比高，品质好的开发商才能在漫长的竞争中赢得购房者信赖。

近来，环京带（环绕北京的各郊县）各大楼盘在交房过程中发生了多起纠纷。究其原因，和开发商在开发项目过程中，只重销售而忽视后期服务不无相关。而近来楼市的不景气，让开发商更不愿意花钱投入到后期服务中去，更加激化买卖双方的矛盾。而楼盘降价则成为引起纠纷的另一重要原因。

拒收房此起彼伏

2010年底“环首都经济圈”概念横空出世，环京带楼市随即迎来一个开发高潮。而近段时间，环京带迎来了一波交房高峰。

但《每日经济新闻》记者发现，在此期间交房的多个楼盘皆出现了业主拒绝收房的现象。近段时间以来，燕郊的星河185、天洋城、香河的香城郦舍、固安的橘洲等楼盘，皆有部分房源在交房过程中，出现业主拒绝收房的现象。

记者了解到，拒绝收房或业主维权的原因，概括起来主要有三种：降价促销导致业主要求差额补偿、楼盘不具备交房条件而违规交房或交房程序涉嫌违规、承诺配套未能兑现。其中，楼盘不具备交房条件而强制交房以及交房程序涉嫌违规成为业主们拒绝收房的主要原因。

交房程序被质疑

在香河楼盘香城郦舍业主的各大QQ群以及业主论坛中，拒绝收房、维权、退房成为业主们讨论最多的话题。《每日经济新闻》记者与多位香城郦舍业主沟通后获悉，业主维权的主要原因是开发商涉嫌违规交房。

据香城郦舍业主李纳 （化名）介绍，自己是香城郦舍一期业主，商品房预售合同上的约定交房日期为2011年12月30日前。2011年12月6日，李纳收到了开发商荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称荣盛发展)邮寄过来的入住通知书。令李纳疑惑的是，这份入住通知书竟然没有加盖荣盛发展的公司印章，也没有相关经办人的签名，“当时我就感觉这太不正式了”。

2011年12月22日李纳去现场收房时，发现楼盘并不具备交房条件。

据李纳介绍，开发商无法向业主出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建筑工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收表》等相关验收文件。李纳说，“该楼盘没有获得香河县任何测绘机构及房管部门等相关政府机构的合格验收文件，就向广大业主发入住通知书，误导业主办理收房手续。”其次，李纳购买房屋的水、燃气、暖气等皆还未安装完毕。

此外，该楼盘的交房程序也被业主认为涉嫌违规。据业主介绍，荣盛发展给出的交房手续分为七道程序。并且是先收费后验房，李纳认为这是霸王条款，且因为无水、暖气等，业主也无法进行闭水试验，无法在《业主入住验房表》、《闭水实验证明》等资料上签字。“总不能让业主在无法做闭水试验的情况下就在证明上签字吧？”

对于业主上述说法，截至记者发稿时，尚未得到荣盛发展的澄清。

后期服务难说满意

感到“收房更难”的不仅是香城郦舍业主，同属环京带的燕郊楼盘星河185的一些业主，也拒绝收房，且正在进行“维权”行动。

一位星河185业主张科 （化名）向本报记者反映说，商品房预售合同上约定的交房时间为2011年12月30日前，但目前仍拒绝收房。涉及到的具体原因很多，但主要有三个：首先，开发商无法向业主提供相关房屋验收的完整文件，按照合同规定，不具备交房条件；其次，业主要求先验房，验房合格后再缴费收房，目前因为开发商无法提供完整的验房文件，因此无法正常验房；第三，开发商擅自将物业费收费标准由原来的1.2元/平方米/月，上调至1.8元/平方米/月，业主要求按照相关承诺文件收取。《每日经济新闻》记者试图就相关问题采访星河185开发商，但截止发稿时为止，未联系到相关负责人。

对于环京带目前出现的类似现象，一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者分析，2010年底前后，伴随“环首都经济圈”概念的面世，环京带楼市步入了高速发展期，开发浪潮此起彼伏，根据开发周期计算，目前进入交房高峰。交房楼盘数量的增多，可能会引发更多的交房纠纷。而类似的交房纠纷，也是当地楼市不成熟的一种表现。

就具体原因而言，近年来，尤其是2010年底以来，环京带楼市迅速发展，但当地政府的管理能力却难以跟上楼市的发展速度与节奏；其次，环京带楼市的开发商，主要以中小房企为主，在开发过程中不规范的行为相对更多；第三，虽然环京带属于北京的卫星城，但本质上仍属于三、四线城市，与北京等一、二线城市相比，相关方面的监督相对较弱。

这位业内人士进一步提醒说，当前楼市转冷，购房者也更关心自身的权益，这再次警告了相关房企，房子卖出后提供的后续服务仍然十分重要，而交易只是卖房过程中的一个环节而已。

降价引发纠纷需理性看待

当然，进入下行通道的房价也为交房纠纷埋下伏笔。

以香河楼盘香城郦舍为例，《每日经济新闻》记者在采访中得知，不少业主因该楼盘降价而要求开发商补偿差价，甚至以此要求退房。

记者调查后发现，香城郦舍在2011年年初时的均价为6500元/平方米，在2011年4月~7月，甚至冲高至6700元/平方米，但在11月中下旬，该楼盘均价不断下降，开发商甚至推出了4318元/平方米的特价房，而销售均价也下降至4900元/平方米左右。

楼盘开发商荣盛发展的降价，迅速引来了一些老业主的不满，2011年12月中下旬，部分业主打着“维权”的旗号，要求开发商补差价，少数业主甚至以退房相要挟。

对于降价一事，该楼盘相关负责人1月10日接受《每日经济新闻》记者采访时，再三强调，去年末该楼盘只是推出了特价房。今年元旦后，公司会逐渐取消特价房，并将销售均价回调至目前香河楼市5500元/平方米左右的销售均价。

今年楼市调控的总体目标为“引导房价合理回归”，业内对今年房价的走势，总体上也呈看跌态势。

首创置业一位内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时分析，“引导房价合理回归”的重要前提就是营造一个让开发商“降得起”的环境，而这个“降得起”的环境的基本要素之一就是开发商在降价促销时，不会受到外界的干扰，甚至阻止。香城郦舍开发商迫于前期业主压力而回调房价，是一种“降不起”的表现。因此今年地产调控为了达到“引导房价合理回归”，最重要的一个工作就是让开发商“降得起”。

对于业主因楼盘降价而 “维权”的行为，北京市房地产协会秘书长陈志在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，商品房买卖是一种市场行为，购房者应该学会自行承担价格波动带来的冲击，因为楼盘降价，老业主就要求退房或补偿差价不符合市场契约精神。首开股份董秘王怡表示，“如果开发商不尊重合同，业主可以起诉开发商，但不能因为降价而要求赔偿。”