广州甲级写字楼库存超237万平方米

每经记者 徐学成 发自广州

在一线城市中，广州甲级写字楼租金和售价都被认为“偏低”，但政府住宅市场调控的寒风却已袭向写字楼市场。

据各大机构数据，广州写字楼市场在成交上呈现疲态的同时，因供应过度集中而带来的高空置率也不容忽视。仲量联行数据显示，从全年的吸纳量来看，2011年广州甲级写字楼达到了55万平方米的新高，但与三季度相比，四季度吸纳量却下滑62.5%。

与此同时，由于去年第四季度需求明显下降，使得广州甲级写字楼整体租金升幅进一步放缓，环比微升2.1%。从整体情况来看，2011年全市整体租金上升9.5%，低于2010年的15%。

仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，短期来看，甲级写字楼整体租金升幅受压，预计2012年将与2011年基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。

相关分析则指出，受经济不明朗因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，相对于去年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略。

从长期来看，几大机构普遍认为，由于地块稀缺带来的新增写字楼项目过度集中，某些区域的空置率将居高不下。戴德梁行统计显示，作为广州新的“CBD”中心，珠江新城2011年区域空置率大幅增长13.3%，已达到约24.4%，但在广州体育中心区域和东山区，写字楼物业则维持较低的空置率，分别仅为2.7%和2.9%。

但据《每日经济新闻》记者了解，开发商对在该区域开发写字楼项目依然热情高涨，目前在珠江新城特别是广州中轴线一带，大兴土木的建设场面与巨幅的写字楼招租广告随处可见。

第一太平戴维斯提供的数据则显示，2011年22个主要的甲级写字楼大宗成交案例中，位于珠江新城的有15例，占比高达68%。

上述机构指出，预计2012年广州约有69万平方米的新增供应投放市场，这些供应主要集中在珠江新城。

而来自戴德梁行的一则数据显示，截至2011年第四季度，广州甲级写字楼市场的总存量已达237.35万平方米，环比增长11.5%。

依据上述数据，今年广州写字楼市场的可供应量将超过300万平方米，根据今年约55万平方米的消化速度，这些供应量将需要超过5年的时间来消化。

随着住宅市场调控 “寒风”来袭，开发商正将加速销售、快速回款的策略“嫁接”到写字楼市场。据一些业内人士透露，在写字楼租售比例上，开发商也在作出调整，选择一次性出售的项目越来越多。

相关分析指出，虽然在售价上并未出现较大的涨幅，但对于急于回笼资金的开发商来说，选择出售写字楼一方面可以规避长期持有带来的运营风险，另一方面则有助于资金的快速回收，以增加储备应对调控局势。