过度城镇化样本:山东一开发商与居委会的合同纠葛

每经记者 郑佩珊 张敏发自上海、北京

2007年，诸城这座山东省重要的交通枢纽城市仅仅只有一座17层以上的高楼。

而在当年该市提出 “楼宇经济”战略后的数年里，这个人口仅有百万的小城却通过招商引资引进了数百个高楼项目。在优惠政策的吸引下，潍坊远大置业有限公司（以下简称远大置业）也投身到了这个小城庞大的楼宇开发建设队伍中。当时，远大置业的法定代表人李明无论如何也没有想到，公司却由此陷入了三、四线城市开发大潮的阴霾。

更令远大置业难以接受的是，在公司亏损的情况下，其合作伙伴——龙都街道邱家庄社区居委会（以下简称邱家庄居委会）还将其告上了法院，索要分利。而接受《每日经济新闻》记者的专家表示，这起纠纷背后的根源乃是过度城镇化。

项目匆匆上马

2007年，远大置业选择邱家庄居委会作为合作方，共同开发位于诸城的宝龙商住大厦项目，当年6月6日，远大置业法定代表人李明与邱家庄居委会主任郭树华签订了一份 《合作开发建设宝龙商住大厦意向书》（以下简称《意向书》）。

同时，双方约定尽快签订一份正式合同。虽然正式合同并未签订，但该项目还是匆匆上马。

然而在开工后，《意向书》最初谈判的双方因出现意外情况，新任的双方代表始终难以对这个未签订的合同做任何决定。

2011年宝龙商住大厦项目竣工，双方分配利益的时刻到来，由于没有合同，在如何分配利益上双方难以达成一致。最终邱家庄居委会将远大置业告上了潍坊市中级人民法院。

房价大跌 项目亏损

从2007年正式开发以来，宝龙商住大厦经历了重重波折。2008年以来，诸城市的高层住宅均价从3000元/平方米降到2200元/平方米。远大置业对宝龙商住大厦的开发一度陷入困境，资金链险些断裂。

2009年前后宝龙商住大厦住宅楼开始销售，但是成本却很难回收。“整个地区忽然之间冒出200多个高层项目。”远大置业目前的负责人李华回忆道，房价大幅下滑，直至今日，该楼盘精装房价也仅仅在2400元/平方米，如果按现价将所有房屋全部销售后，能回收的资金在4000万元左右。资料显示，2007年开始，诸城市规划536栋楼宇项目，至2008年初就开工236栋，总建筑面积达300万平方米，总套数达3万套。对于一个县级城市而言，这些高楼就像是美丽的泡沫。

目前，面对邱家庄居委会要求交付宝龙项目1至3层商业楼房4760平方米 (价值在2000万元左右)，李华认为，公司现在成本都难以收回，对方的要求根本就无法满足。

《每日经济新闻》记者与现任邱家庄居委会主任朱文德取得了联系，但无论关于双方正在进行的诉讼等情况，朱表示不方便提及。

远大置业败诉

2011年6月一审败诉之后，李华提起反诉。11月28日，远大置业的代理律师刘春雷向山东潍坊诸城法院提起诉讼，请求以重大误解及显失公平为由要求诸城法院依法变更《意向书》中关于分配利益的暂定条款。

在诸城法院受理刘春雷提起的诉讼当天，刘春雷向山东省高院提出中止审理申请，负责山东远大置业一案的法官接受了刘春雷的申请书。

然而在2011年12月中旬，刘春雷收到了该案二审的判决书：仍旧维持一审原判。该判决书的判定时间却为2011年9月30日。“法官在11月底接受中止审理申请书后，是应该不会出现在9月30日已经判定的情况，我认为法院出现了倒签日期的行为。”刘春雷提出了异议。

过度城镇化的反思

一位不愿具名的土地专家向《每日经济新闻》记者表示，随着一线城市市场的饱和，不少房地产开发企业转战三、四线城市，与当地政府联手推动旧城改造即开发区建设等项目。由于地方债务压力沉重，很多三、四线城市政府缺乏足够的资金来启动旧城改造，而采用与房企合作开发的模式，诸城的案例便是如此。但这种模式同样存在一些不可控的风险：政企之间合作不畅，一些房地产投资者甚至列出“政府工作效率低下”等方面的因素，包括职能、职责部门不注重市场监管和服务，甚至不作为等。

近几年来不少城市都在借城镇化的“东风”，大规模推行旧城改造，兴建住宅和商业地产项目。然而如果一个城市缺乏足够的消费能力和产业支撑，那么启动大规模的城市改造很容易导致泡沫出现。上述专家称，城市盲目开发的背后，仍是地方政府通过土地来带动房地产业，进而拉动当地经济发展的传统思路。因为从拉动GDP的角度，这种模式要比振兴实业更加“有效率”。遗留问题也由此而生。