资金困局倒逼转型 济南房企陷“严冬”

每经记者 李泽民 发自山东

2011年12月28日，在已经 “跑路”的济南开发商刘城所开发的楼盘工地上，仍有部分工人还在蹲守。由于拿不到钱，部分工人并不打算回家过年，而隔壁另外一工地上的工友现在都已经回了家。

而现场一位不愿具名的负责人担忧地说，即将建好的这个楼盘，销售情况并不乐观，现在已到年关，工程款以及工人工资等都需要支付。

找钱的门道越发减少，“缺钱”也成为大多数房企老板难过的一关。济南当地业内人士告诉《每日经济新闻》记者，由于迟迟无法改变缺钱的局面，相当数量的房企考虑转型，但是转型并非易事。

行业洗牌加速

日子很难过，是时下大多数房企共有的生存境遇，一位银行的信贷员告诉记者，他们自2011年下半年，基本就停掉了对房地产的贷款业务。

而在两个多月前，山东省金融办颁布禁令，严禁小额贷款公司向房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方新发放贷款。

与此同时，山东省金融办还要求对于房地产贷款要尽快收回，不得展期，这也意味着不仅不能贷款，而且之前的贷款必须按时返还。

年已不惑的姜志凡（化名）是山东一家大型房地产公司的法人，他说再这样下去，山东房企能够撑下去的屈指可数，大部分会被淘汰出局。

他给《每日经济新闻》记者发来的邮件表示，随着国家一系列的信贷、金融政策的出台，调控对地产商的压力仍在不断加大。

姜志凡认为，“在融资成本不断提高的情况下，一些房地产企业有可能陷入资金断裂的局面，从而催生行业洗牌。”

济南是二线城市的代表，近年来，济南的房地产发展迅猛。对于销售不理想、资金回笼慢的二、三线城市的房企来说，压力相对较大。

至于有多少企业将被淘汰出局，姜志凡认为，要综合宏观经济情况、调控政策走向、房企本身的融资能力和营销能力分析，目前还难以计算出将有多少企业会出局。

转型面临多重风险

据了解，随着房企库存和资金压力的不断增加，房企传统的粗放式经营模式遭遇挑战，从事房地产业的企业必须进行转型，已经形成共识。

姜志凡告诉记者，“过去简单地拿地、盖房、预售、回钱、赢利的模式已经到了该改变的时候了。房企现在首先要做好手中的住宅产品，同时适当拓宽开发方向。”

业内人士预计，住宅市场将走向微利时代，不再是产生暴利的产品，房企必须创新产品、提高品质，才可能获得利润。

今后房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须重视这个问题，否则将面临被淘汰的危险。目前的房企转型面临着两个方面的挑战。首先，流动性日益收紧，房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄，融资成本不断升高，这是房企必须面对的融资挑战。另外，房企转型还必须面对来自市场的风险。一旦无法与市场需求吻合，那么转型必将失败。最后，政策风险也是房企必须面对的。

据了解，仅2011年就有10多家上市房地产企业进入了矿产行业，涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等矿产资源。

山东师范大学房地产系主任程道平分析，在限购、限贷、限地的情况下，从提高投资回报率的角度考虑，房地产企业转投利润更高行业的现象已有所显现。

调整未来发展策略

姜志凡认为，目前制约房企资金的因素有两方面，首先是金融方面，宏观调控持续深入，上调存款准备金率、加息等诸多利空消息频出。房企融资渠道不断收紧，融资成本不断提高，资金的压力也越来越大。在市场方面，限购、限价、限贷等多重政策叠加，再加上置业者“买涨不买跌”的购房心理，很多房企销售业绩下滑，资金回笼速度减缓，因此加剧了资金的紧张程度。这两方面从不同的角度限制了房企的资金流动。未来的一年，房企必须采取措施，谋求生存和发展。各房企必须顺应政策方向和市场需求，调整销售策略。国家调控房地产市场的目的是希望老百姓能够买得起住房，那么房企应该顺应政策方向，走“民生地产”之路。为了满足市场，房企在经营方式上应该有所转型，以产品创新，提高品质和性价比制胜。

记者了解到，过去的一年，薄利多销、快速周转已成为大型房企上半年业绩取得逆市增长的主要策略。因此，通过加速周转应对资金紧张将是各房企应对调控的重要手段。

在房地产市场上，受到调控政策打压最大的是商品住宅，而商业地产等其他产品所受到的冲击相对较小，在这样的背景下，也有很多房企选择了开辟新的业务模式。