每日经济新闻

    资金困局倒逼转型 济南房企陷“严冬”

    2012-01-06 01:20

    缺钱成为大多数房企老板难过的一关。济南业内人士告诉《每日经济新闻》记者,相当数量的房企考虑转型。

    每经编辑 每经记者 李泽民 发自山东    

    每经记者 李泽民 发自山东

    2011年12月28日,在已经 “跑路”的济南开发商刘城所开发的楼盘工地上,仍有部分工人还在蹲守。由于拿不到钱,部分工人并不打算回家过年,而隔壁另外一工地上的工友现在都已经回了家。

    而现场一位不愿具名的负责人担忧地说,即将建好的这个楼盘,销售情况并不乐观,现在已到年关,工程款以及工人工资等都需要支付。

    找钱的门道越发减少,“缺钱”也成为大多数房企老板难过的一关。济南当地业内人士告诉《每日经济新闻》记者,由于迟迟无法改变缺钱的局面,相当数量的房企考虑转型,但是转型并非易事。

    行业洗牌加速

    日子很难过,是时下大多数房企共有的生存境遇,一位银行的信贷员告诉记者,他们自2011年下半年,基本就停掉了对房地产的贷款业务。

    而在两个多月前,山东省金融办颁布禁令,严禁小额贷款公司向房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方新发放贷款。

    与此同时,山东省金融办还要求对于房地产贷款要尽快收回,不得展期,这也意味着不仅不能贷款,而且之前的贷款必须按时返还。

    年已不惑的姜志凡(化名)是山东一家大型房地产公司的法人,他说再这样下去,山东房企能够撑下去的屈指可数,大部分会被淘汰出局。

    他给《每日经济新闻》记者发来的邮件表示,随着国家一系列的信贷、金融政策的出台,调控对地产商的压力仍在不断加大。

    姜志凡认为,“在融资成本不断提高的情况下,一些房地产企业有可能陷入资金断裂的局面,从而催生行业洗牌。”

    济南是二线城市的代表,近年来,济南的房地产发展迅猛。对于销售不理想、资金回笼慢的二、三线城市的房企来说,压力相对较大。

    至于有多少企业将被淘汰出局,姜志凡认为,要综合宏观经济情况、调控政策走向、房企本身的融资能力和营销能力分析,目前还难以计算出将有多少企业会出局。

    转型面临多重风险

    据了解,随着房企库存和资金压力的不断增加,房企传统的粗放式经营模式遭遇挑战,从事房地产业的企业必须进行转型,已经形成共识。

    姜志凡告诉记者,“过去简单地拿地、盖房、预售、回钱、赢利的模式已经到了该改变的时候了。房企现在首先要做好手中的住宅产品,同时适当拓宽开发方向。”

    业内人士预计,住宅市场将走向微利时代,不再是产生暴利的产品,房企必须创新产品、提高品质,才可能获得利润。

    今后房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主,所有企业都必须重视这个问题,否则将面临被淘汰的危险。目前的房企转型面临着两个方面的挑战。首先,流动性日益收紧,房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄,融资成本不断升高,这是房企必须面对的融资挑战。另外,房企转型还必须面对来自市场的风险。一旦无法与市场需求吻合,那么转型必将失败。最后,政策风险也是房企必须面对的。

    据了解,仅2011年就有10多家上市房地产企业进入了矿产行业,涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等矿产资源。

    山东师范大学房地产系主任程道平分析,在限购、限贷、限地的情况下,从提高投资回报率的角度考虑,房地产企业转投利润更高行业的现象已有所显现。

    调整未来发展策略

    姜志凡认为,目前制约房企资金的因素有两方面,首先是金融方面,宏观调控持续深入,上调存款准备金率、加息等诸多利空消息频出。房企融资渠道不断收紧,融资成本不断提高,资金的压力也越来越大。在市场方面,限购、限价、限贷等多重政策叠加,再加上置业者“买涨不买跌”的购房心理,很多房企销售业绩下滑,资金回笼速度减缓,因此加剧了资金的紧张程度。这两方面从不同的角度限制了房企的资金流动。未来的一年,房企必须采取措施,谋求生存和发展。各房企必须顺应政策方向和市场需求,调整销售策略。国家调控房地产市场的目的是希望老百姓能够买得起住房,那么房企应该顺应政策方向,走“民生地产”之路。为了满足市场,房企在经营方式上应该有所转型,以产品创新,提高品质和性价比制胜。

    记者了解到,过去的一年,薄利多销、快速周转已成为大型房企上半年业绩取得逆市增长的主要策略。因此,通过加速周转应对资金紧张将是各房企应对调控的重要手段。

    在房地产市场上,受到调控政策打压最大的是商品住宅,而商业地产等其他产品所受到的冲击相对较小,在这样的背景下,也有很多房企选择了开辟新的业务模式。

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