楼市“数九”

每经记者 叶书利 尚希 刘晓杰 胡廷鸿 发自北京 武汉 深圳

编者按

新年伊始，随着房价涨势进一步得到遏制，各地楼市非但没有出现一丝“春天”迹象，反而加速进入了“数九”天气，这正是中央经济工作会议精神的初步实现。2012年地产调控基调不变的大背景下，各地各房企纷纷以多种方式谋求生存之道。融资困难的中小房企，重拾2008年的贸易融资手段，不仅合规，且融资成本较低；武汉部分房企也以转型求生；深圳的新房成交量，成为2001年以来最低谷的一年，俨然进入“冰河世纪”；北京郊区年关时大折扣出手，拖累环京带的房价亦跌成“白菜价”。

资金输入管道被“冻”房企借道贸易进口融资

每经记者 叶书利 发自北京

2012年地产调控主基调不变，一些原本期盼调控松动的房企失望之际，不得不为未来的融资提前布局。

这其间，房企盯上了一种另类融资方法，那就是利用进口贸易中银行为贸易商开出的远期信用证，从而获得3个月及以上延后付款以及货物到港后的仓单质押融资，可轻松实现两笔短期融资的贸易融资，而且，类似合规融资的成本可能还不到地产信托融资成本的50%。

“融资铜”或再抬头

张明（化名）是甲公司的一名营销副总，甲公司是宁波当地的国企，业务包括有色金属贸易。

前不久，张明与在当地一家房企当董事长的大学同学李光（化名）见面时，李光向他大吐苦水：从2011年9月份起，销售回款之路几乎被封死了，下半年以来，银行对房企的态度也越发躲闪。销售回款被封，银行信贷被压，李光的公司两条资金输入管道全被切断，目前资金缺口近千万元。而且，2012年房地产调控主基调不变，意味着在可预测的一段时间内，窘境仍将持续。

出于同学情谊，张明决定危难之际帮扶一把同学。

张明的办法，是让公司从事有色金属贸易进出口业务的属下马上向与公司有着长期合作关系的秘鲁一家铜供应商提出购买200吨铜的要约，经过一系列程序，双方很快签订了进口200吨铜的商业合同。合同中，双方约定这批铜的单价为8717.5美元/吨，合计174.35万美元。按照约定的1美元=6.3111元人民币的汇率计算，折合人民币约为55000元/吨，合计1100万元。

拿到书面合同后，张明带着这份200吨铜的进口合同，前往银行申请开立了一张票面金额为174.35万美元的远期信用证，承兑期为180天。由于银行对甲公司的授信额度为2000万美元，因此开立这笔面额达174.35万美元的远期信用证，甲方无需向银行缴纳信用证保证金。

上海中期期货铜分析师方俊峰在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，银行开立的信用证有即期信用证，也有存在一定承兑周期的远期信用证。承兑周期的期限从30天到两年不等。进口贸易商拿到远期信用证后，可将其交付给卖家，从而使信用证的开立银行成为货款的支付者。承兑期到期后，进口贸易商将资金返还给银行即可。《票据法》规定，这种银行信用证签发后，只要不按照规定的条款进行撤销，一旦到达承兑期即可得到签发银行的无条件承兑。因此对于卖方来说，远期信用证的支付方式是一种几近零风险的资金结算方式，颇受欢迎。

秘鲁方面发货后一个月左右，200吨进口铜到达上海外高桥港。张明前往提货，并按照上海外高桥港与甲公司间的战略合作约定，上海外高桥港为这批进口铜提供保税仓库，并将相应的标准仓单提供给甲公司。

张明收到仓单后，立即带着仓单来到了另一家银行，向该行提交了一份标准仓单质押融资申请书。

标准仓单质押融资，指以标准仓单质押为主要担保方式，银行基于一定的质押率和质押价格向融资申请人发放授信，用于满足其流动资金需求或用于其满足标准仓单实物交割资金需求的一种短期融资业务。

最终，张明的标准仓单质押融资申请被批准，成功从该银行获得了一笔1000万元的贷款，期限为5个月。

由于业务人脉较广，没过多久，张明成功地为这批铜找到了下家，套现近1100万元。

张明将约1100万元现金和一笔来自兴业银行1000万元的5个月贷款给了李光，使李光一下子获得了2100万元的现金。

这是去年11月份发生在宁波的一个真实的融资故事。曝料者对《每日经济新闻》记者介绍说，张明的融资操作只是单式的简单操作，市场中不乏一些冒险者，为了资金需求，进行复式操作，以撬动更多资金量。比如进口商可以多单间隔操作，以后一单的融资来偿付前一单的贷款，从而将短期融资变成长期融资。此外，一些冒险者还将铜转卖给公司旗下其他子公司，通过关联交易，对同一批铜进行二次融资。

记者得知，类似融资现象在圈内并非个案。一旦融资环境趋紧，借道铜的进口贸易，可以撬动融资的功能，铜的进口就会变得活跃。这一以铜作为融资工具进行融资的行为，在圈内有 “融资铜”这一专属说法。

金瑞期货研发部经理郭勇解释说，2008年就曾出现过融资铜增加的情形，而自2011年10月开始，融资铜也有急升现象。

对于市场上融资铜的具体存在数量，“我的有色网”铜分析师李旬在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,“目前到港的进口铜数量是比较庞大的，远大于我国实际的需求量，其中必然包括不少融资铜，但没有确切的统计数据。”

河南金龙精密铜管股份有限公司副总经理黄笑天猜测，“存放在保税区的铜，预计有90%～95%用于融资。”

大宗商品成新融资工具

对于金属作为融资工具的操作中，铜较受欢迎的现象，李旬说，首先，在存在远期信用证支付的背景下，对于融资者而言，铜的单价较高，可以以少量铜撬动较多的资金量；其次，铜资源稀缺以及变现能力较强。因为目前中国已是世界铜消费的第一大国，需求量很大，进口后易转手套出现金，从而实现融资。此外，铜资源稀缺，长波段来看，铜价趋涨，也便于操作。

曝料者介绍说，融资铜业务的兴衰，除了信贷环境影响外，还会受到两方面因素左右：政府对进出口贸易的外汇管制政策和铜的进出口交易中内外盘价格对比下的盈亏情况。而目前铜价接近低位，且伴随人民币升值，主要以美元等外币付款的铜交易，待远期信用证到期付款时，进口商可能还可以赚取一笔汇率差，进一步减少交易中的风险。

采访中，《每日经济新闻》记者获悉，融资铜只是贸易融资方式中的一种。大豆、石油、化纤、化工材料等与铜有着相似交易特性的大宗商品，鉴于同样的远期信用证支付方式，也可以金融化为融资工具，且具体操作方式与融资铜类似。

贸易融资受中小房企青睐

在政府坚持地产调控的背景下，全国楼市成交低迷，房企销售回款能力大大减弱，银行对房地产的信贷环境仍然从紧。一些房企开始重新考虑生存之道，并提前布局融资问题，类似融资铜的贸易融资或许将得到一些中小房企的青睐。

贸易融资的优势在于，首先，以融资铜为代表的贸易融资，可使房企合规地获得短期资金，虽然资金量相对较少，仍可满足中小型房企短期的资金需求，而大型房企因融资渠道广，资金需求量较大，贸易融资的融资量或难以“解渴”，且存在一定风险，所以参与的动力不大。

其次，贸易融资过程中会产生开证费、仓储费以及转手时进出差价风险等，一般情况下，资金年使用成本在8％左右，而相对于目前15%~25%的民间融资利息和约15%的房地产信托融资利息，贸易融资的成本可能不及上述两种方式的一半。

《每日经济新闻》记者获悉，房企欲借道进口贸易进行融资时，一般会与第三方贸易商进行战略合作，以变相融资。如果房企自身业务中就包括有色金属贸易业务，便可借助旗下的贸易部门操作此事。

该曝料者称，自去年地产调控以来，不少房企纷纷进入矿业行业，不乏一些房企出于融资目的。一方面，部分地方政府对矿业行业的政策支持力度较大，项目立项后，较易获得融资，而融资资金到位后，不排除部分融来的资金被挪至同一个公司旗下的房地产业务，以救急房地产部门；另一方面，业务链条上有矿业业务，也便于进行贸易融资。

受京郊影响环京带楼市降价空间显现

每经记者 尚希 发自北京

“我们现在100平方米左右的两居均价在5100元/平方米，150平方米左右的最便宜在4000多元，如果面积相对较小的，则在5600元左右。而且马上我们就恢复原价，要拿到这个价钱还得好好谈一下。”昨日（1月3日），《每日经济新闻》记者以购房者身份致电位于河北香河的在售楼盘“香城郦舍”，该楼盘的销售人员告诉记者。

虽然不再提及降价促销，但是环京带房价下滑之势已显现。近期，《每日经济新闻》记者接到来自廊坊、固安、香河等多处楼盘促销的电话，销售人员给出的价格相比记者此前了解的情况，确实下降不少。

“环京带虽然不限购，但是严格的限贷起到的作用非常大。而且相比北京的经济基础，环京带房价在调控下的下调空间更大。”对于北京郊区楼市“感冒”，环京带楼市“打喷嚏”的现象，北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者。

避谈降价促销

对于2011年全国楼市来说，老业主要求退房的案例屡见不鲜。2011年年底推出特价房源的 “香城郦舍”也不例外。

据了解，购买该楼盘的业主大多来自北京，不乏很多是被限购政策挤出的刚需购房者，所购房产的大大缩水，使得业主认为开发商应该给个说法，补偿差价或退房。

“当时我们购买的一期均价是在6000多元/平方米，买完之后确实涨了一些，但是从2011年9月份开始，房子就一降再降，到了年底竟然还打出了4000多元的特价，这个让人无法接受。”在去年8月份购买了该楼盘的李先生告诉《每日经济新闻》记者，虽说自己并非投资客，但是在其看来，房价短短几个月之内的缩水，让自己吃了大亏。

“我们这房子不可能降价了，而且现在也要恢复原价了。”也许是考虑到此前老业主的不满，在记者昨日致电售楼处时，销售人员已经避谈降价促销了。而对于目前的销售价格，该销售人员已经表明绝无优惠。

而当记者问到是否还会有降价趋势时，该销售人员则表示，虽然无法评断市场大环境，但就此楼盘而言，肯定不会再降价了。

环京带楼市遇冷

受通州、大兴、房山等北京远郊区县楼市降价的影响，从2011年10月开始，之前因为受到北京限购外流需求而升温的环京带楼市，也被“殃及池鱼”，目前部分楼盘已开始随着北京项目的跳水而降价。

据了解，目前燕郊、香河、固安、廊坊等城市都出现价格直降，或是总房款直减的促销项目，甚至有项目全款折扣低至8折甚至以下。以固安为例，目前在售项目中降价明显的项目相对较多，有的项目售价仅在4200元/平方米。

而打折促销的形式更是多样，有的项目以“特价房源”形式出现，有的项目以 “排号1000抵2万”的形式出现，有的项目以“赠送花园、阳台”等方式实施。

“环京带楼市库存量巨大，可以说主要依托着北京市的需求，一旦该需求出现变化，这些区域快速出现变化也难免。”张大伟告诉记者，调控之下，通州、大兴等区域已经出现接近万元盘，虽然部分属于特价，但相比而言，环京带之前的房价优势已经不存在。

“最近1~2年，北京楼市的调控力度不会放松，这些河北项目的销售压力有增无减，可以预判，这一区域的房价水平仍然有可能加速下滑，将会有更多的项目执行低价销售策略。这些区域的房价一旦失去北京购房者的青睐，下调幅度可能会超过北京郊区。”张大伟对此表示。

深圳楼市进入“冰河期”2011年成交量创十年新低

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

继2010年楼市成交量创下十年来历史低谷之后，在持续一年半左右的调控政策之下，2011年深圳楼市再创新低。

2012年元旦期间，深圳市规划和国土资源委员会网站公布了2011年12月全市新建商品住宅成交数据。至此，深圳新建商品住宅2011年全年成交套数为3.2万套，总成交面积为271.69万平方米，同比2010年分别下降13.2%和15.4%，这也是自2001年以来，深圳楼市成交量最差的一年。

成交量连创新低

据深圳市规划和国土委员会网站统计，2011年12月份，深圳新建商品房共计成交3147套，成交面积28.19万平方米，成交均价跌至16002元/平方米，此均价仅高于深圳实施“限价令”后的5月份。

12月份，由于绿景香颂、万科金色领域三期等深圳新盘加大了降价促销的推盘力度，深圳该月楼市成交呈现放量态势，总成交套数、成交面积环比11月分别增长了93.7%和86.7%。

11月份，深圳楼市仅成交14.55万平方米，总成交套数为1685套，成为2011年成交最低谷。

另据深圳中原地产发布的领先指数显示，2011年12月，全市所监控的188个样本楼盘成交均价环比下跌了2.26%，同比下跌了1.97%，是2011年以来首次出现价格同比下跌的现象。

至此，2011年全年，深圳新建商品住宅成交套数为3.2万套，总成交面积为271.69万平方米，同比2010年分别下降13.2%和15.4%，也是自2001年以来，深圳成交量最差的一年。

纵观近十年来深圳楼市成交量变化趋势，每一次变化都伴随着楼市调控政策的影响。

2005年深圳楼市成交量达到峰值901.3万平方米。2008年楼市遭遇调控政策，成交量跌入最低谷，一度下滑至389.2万平方米。2009年，国家4万亿经济刺激计划出台，将楼市从下滑状态中拉回，深圳楼市也呈现报复性反弹，全年总成交面积达到660.2万平方米。

2010年4月，楼市调控政策再度出手，随之而来的限购以及2011年初的限价政策，再次让楼市成交量大幅下跌。

“楼市成交量降低，说明深圳商品房市场趋于成熟，这是市场趋势。”世联地产市场研究部首席分析师王海斌认为，深圳楼市投资客比例很高，随着供应量的减少以及限购政策的挤出效应，一手房市场成交量也随之减少。

深圳楼市筑底？

2011年最后的日子里，房地产行业的“冬天”成为业界和开发商提及最多的词。

统计数据显示，2006年以来，深圳楼市房价猛然高涨，成交量却震荡下滑，量价差比呈放大之势。直至2011年11月，深圳楼市成交面积创下数年来新低。

在二手房成交方面，深圳楼市也有寒冬萧索之象。2009年，深圳二手房成交面积超过1200万平方米，是一手房成交量的两倍。

2011年7月，深圳执行二手房按评估价过户征税政策之后，二手房成交量持续下滑。据深圳规划和国土委员会网站统计数据显示，2011年12月，二手房共成交2629套，仅为2010年同期的20%左右。

业内人士认为，楼市成交量受政策因素影响较大。王海斌也称，这一轮调控政策已经持续了19个多月，调控效果明显，“从10月份开始，一手房成交量开始走低，深圳楼市进入观望期。”王海斌称，楼市量的底部已经形成，随着开发商降价促销增多，房价的底部还在形成过程中。

但另一方面，单纯楼市成交量主要取决于供应量大小。随着开发商在年底加速推货，楼市供应量也会持续增加。据此王海斌估计，2012年春节之后，深圳楼市将迎来一个 “小阳春”，但调控政策改变了市场预期，楼市短期出现大幅反弹的可能性不大。

元旦变身“折扣节”武汉部分开发商转型止渴

每经记者 刘晓杰 发自武汉

据最新统计，2012年第一个月，武汉将总共仅有16个新楼盘如期上市，其中真正纯新盘只有10个，老盘加推量也首次跌破两位数。其中大多数集中于东西湖、江夏等远城区，中心城区的开盘项目数量屈指可数。

在此境况下，武汉各开发商之间的价格战也大有升级之势，其中不乏万科、恒大和金地等知名品牌房企。

亿房研究员隋昕对此分析称，“开发商早已不局限于纯住宅房的开发，而开始转向商业地产投资开发，转型正成为不少资金链短缺房企的唯一出路”。

首月仅新开16个楼盘

新年的到来并未给当下的楼市带来多少暖意，一波由大地产开发商引领的价格战正席卷武汉，元旦也再度被舆论戏称为 “折扣节”，各种优惠口号层出不穷。

昨日（1月3日），武汉金地旗下一款高端项目喊出 “认购5万抵10万”，成为本轮促销大战的一个小高峰。

显然，不仅是金地在元旦期间急于揽客，武汉恒大旗下的一项目也顺势送出 “送1500元/平方米全房豪装”的新年礼物；万科也不甘示弱地推出“存2千变2万，再享6千新年贺礼”的大礼包；而湖北一本土开发商则推出了 “认筹享3000抵30000元”的优惠。

各大开发商极力促销的背后，则是武汉楼市开盘量跌至新低的事实。

“武汉楼市去年下半年开盘起伏明显，10月份过后，开盘数量持续下跌，新年第一个月更是跌至谷底”，隋昕分析称，“由于此次调控显然是作用于长期的，降低销售目标以求生存，正成为越来越多开发商的战略调整方向”。

不过，光谷一在售楼盘的客户经理则认为，这个情况也很正常，“春节本来就是传统的销售淡季，今年1月又恰好过农历新年，再加上现在整个行情都不好，这就给新推楼盘定价带来难度”。

转向商业地产投资

一边是越来越高调的促销，另一边是越来越低调的推盘计划。在此境况下，武汉楼市将迎来一场结构性调整，正成为业内共识。

据公开资料显示，整个2011年，武汉商品房成交量为1300万平方米左右，与上一年整体持平，“其中，商品住宅类占60%，商业地产类占30%，住宅保障类占10%，而2010年三者的比例则分别是80%、15%和5%”。

无独有偶，武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松也表示，开发商目前面临的形势非常严峻，“市场刚性需求确实还是比较旺盛，但是2012年的结构调整会越来越严厉，未来形势对开发商来讲比较严峻”。

对此，隋昕分析称，以新年首月新推的16个楼盘为例，其中6家开发商此次均选择小微户型的LOFT和酒店公寓等房源作为主推对象，“由此可见，开发商早已不局限于纯住宅房的开发，而开始转向商业地产投资开发，转型正成为不少资金链短缺房企的唯一出路”。