2011年上海住宅平均地价下跌近四成 对地方财政影响不大

  每经记者  杨羚强  发自上海

中国房产信息集团公布的2011年土地年报显示，截至12月27日上海共出让土地775幅占地面积2987.79万平方米，规划可建筑面积4748.17万平方米，总成交金额为1238.85亿元。去年上海共成交594幅土地2623.53万平方米，规划可建筑面积39036.59万平方米，总成交金额1528.47亿元。

     中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，今年土地出让幅度、面积和规划建筑面积都呈上升之势，但成交金额却大幅下滑了289.62亿元。其中最主要原因是地价大幅下跌，其次是远郊用地供应大幅增加，而市区高价地基本上没有成交；另外在土地价格最高的住宅用地中，保障房用地供应大幅增加，商品住宅用地有所减少，。

     上海统计局公布的前11个月上海财政总收入达3286.03亿，同比增涨20.7%；财政支出3132.77亿，同比增涨22.1%来看，政府财政仍有153.26亿的盈余。可见同比去年高达289.62亿元的土地收入减少，并没对财政造成根本性影响。薛建雄因此认为，土地收入的下滑对地方财政影响不大。

     上海政府公布的国有土地使用权出让收入使用情况表上可以看到，2010年上海土地收入1949.8亿元，其中用于征地、动拆补偿、土地开发、土地出让业务费的费用就高达1245亿，用于城市配套建设、城镇廉租住房保障、缴纳新增用地有偿使用费的支出也达412.7亿元，实际产生的盈余利润仅292.1亿元。仅相当于去年上海财政收入2873.58亿元的10.16%，而上海每年的财政收入上升都在20%左右，可见土地对财政收入的实际贡献非常有限。

不过，土地及房地产对上海GDP的影响仍然非常大。上海统计局公布的前11个月固定资产投资总额4350.5亿元，同比下降0.9%.而去年这一数据是上升23.8%，09年则为上升30%，这导致了今年上海GDP增长全国倒数第一。其中，土地动拆迁成本投资的减少和开发商开发投资的减少，对固定资金投资造成了巨大的负面影响。可见，房地产及土地市场的繁荣对上海经济增长的影响之大。

     另外，今年至截12月27日政府供应的保障房建设用地达99幅，可建筑面积979万平方米，已经比去年全年的765万平方米上升了28%。由于保障房用地的出让价格非常低，从单块土地上讲不足于支付土地动拆迁费用，也需要商品房用地的出让来补贴支出。从这点来说，土地财政收入的减少，将给政府推进保障房土地供应和保障房建设的资金供应产生较大压力。

    在今年出让的775幅土地中，有61幅是商品住宅或带有商品住宅、商办性质的用地，总建筑面积为652.42亿元，总成交金额为401.69亿元，平均楼板价6156.99元/平方米。比去年的64块761万平方米805亿的总成交面积和成交额都出现了大幅下降。与去年平均10574元/平方米的平均楼板价，更是下跌了41%。