明年春天楼市或更冷 房企“猫冬”为上策

每经记者 杨羚强 发自上海

“如果不提早降价，或许意味着明年卖出的价格比今年更低。”上海楼市的几大降价主角对《每日经济新闻》记者说。《每日经济新闻》对八家地产龙头房企的调查显示，绝大多数房地产公司对明年的市场不乐观。他们中的相当大部分已经或者正在降价促销，以最快的速度回笼资金。而那些降价也卖不动房子的开发商则不得不等待市场的回暖。

上海易居房地产研究院此前发布了对于明年房地产企业资金链的预测，如果明年上半年楼市调控政策仍然没有任何松动，开发商的资金链将由“偏紧”，改为“紧张”。上述机构给开发商开出的药方，一是通过降价快速处理存货，二是借多种渠道融资，三是和其他开发商抱团合作经营。在这样的背景下，中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国认为，不仅一线城市的成交会是地量企稳，二、三线城市成交增速也会略有放缓。

显然，眼下楼市调控政策不可能有大的改变，这意味着明年的房地产市场极有可能比今年更为寒冷。

“囤钱”兴趣大于囤地

对未来的悲观预计，不仅令龙头地产企业降价促销，快速回笼资金，也令开发商对土地市场集体失去了兴趣。中国指数研究院十月份的研究报告显示，尽管十月份全国商品住宅用地的平均价格环比9月份下跌15%，但土地成交量仍然出现大幅度的衰退，9月成交的住宅类用地环比减少37%，同比减少45%。

《每日经济新闻》调查了龙湖、万科、招商等现金超过百亿元的房地产公司9月份以后的拿地情况，发现这些公司大多停止了拿地。此前，恒大、雅居乐等公司都曾明确表示要暂缓拿地。截至9月30日货币资金高达177.63亿元的金地宁愿花40亿元买短期理财产品，也没有收购看上去比较便宜的土地。

行业内唾手可得的兼并重组机会也未入开发商的眼。上海一家大型地产巨头的总经理告诉 《每日经济新闻》记者，上海一个所有房源均已建成、销售的别墅楼盘曾主动找到上述公司，希望能整体打折出售，但被后者所拒绝。

中房信分析师薛建雄告诉本报记者，目前在并购市场上表现活跃的是房地产基金，而不是开发商。目前市场上表现比较活跃的是境外或港资开发商，诸如凯德置地、长江实业以及英国开发商Candy兄弟等。

上述局面显然与2008年有天壤之别。在当时，虽然土地和住宅市场双双陷入“寒冬”，但保利、中海等央企背景的开发商却逆势挺进，大量拿地。而这些当年低价拿到的土地，也成为这些企业最近三年迅速发展的保证。

房企生死局或在明年

此前，一家大型地产巨头的上海公司总经理甚至放言，调控如果持续三年，绝大部分地产商会死光，市场将掌握在少数房地产公司手中，地产行业的“恐龙”会出现。

事实上此前，房地产中介代理行业已经将上述预言变成了现实。全国最大的房地产代理公司——易居中国已经入主全国最大的二手房中介公司——21世纪不动产。围绕一系列大型房地产公司间的并购传言也已经开始。

但是，调控期真的会有那么久吗？

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军明确指出，房地产相关产业链的企业无法承受长时间的调控。此前，多家房地产公司都已经减少了开工和施工量。而土地成交量的大幅下滑，将对地方经济产生很大的冲击。显然，如果市场再出现像今年这样的一年以上的低迷，对整个国民经济的影响会非常巨大。

他认为，部分地方政府有可能对已经颁布的限购令进行微调，放松对某些类型某些区域的房屋限购。

种种迹象表明，房地产行业的发展方向可能在明年逐步显露。对于开发商来说，“猫冬”或许是最聪明的选择。